5月20日，最新一期LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)出爐。其中關(guān)乎房貸利率的變化5年期以上LPR仍為4.65%，已連續(xù)13個(gè)月未變。
不過(guò)，5月，在房地產(chǎn)貸款集中度管理疊加通脹壓力下，銀行收緊購(gòu)房信貸、上調(diào)房貸利率。貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，其監(jiān)測(cè)的72城中，近四成城市的房貸利率上浮，粵港澳大灣區(qū)房貸利率上漲最為顯著。39個(gè)重點(diǎn)城市房貸放款周期延長(zhǎng)。東莞、中山放款周期也延長(zhǎng)至108天。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，預(yù)期房貸收緊的局勢(shì)仍將持續(xù)，而房貸加息也將影響到樓市成交。
LPR連續(xù)13個(gè)月不變，房貸利率仍舊上行
5年期以上的LPR關(guān)乎房貸利率的變化而備受關(guān)注。5月20日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%，自此LPR已連續(xù)13個(gè)月未變。
不過(guò)，在LPR連續(xù)保持不變的情況下，房貸利率仍舊繼續(xù)上行。貝殼研究院發(fā)布重點(diǎn)城市主流房貸利率數(shù)據(jù)顯示，今年5月，貝殼研究院監(jiān)測(cè)的72城主流首套房貸利率為5.47%，二套利率為5.73%，均較4月提高6個(gè)基點(diǎn)。
值得關(guān)注的是，5月，粵港澳大灣區(qū)首套、二套利率分別較4月提高21、26個(gè)基點(diǎn)，在各區(qū)域中上漲最為顯著。
貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)表示，5月，惠州首套、二套房貸利率分別為6.5%、7.0%，分別較4月上調(diào)50個(gè)、70個(gè)基點(diǎn)，利率水平和上調(diào)幅度在所有城市中均排名第一。而深圳5月首套、二套房貸利率分別較4月提高15個(gè)、35個(gè)基點(diǎn)，結(jié)束過(guò)去連續(xù)12個(gè)月利率保持不變的歷史。
從最有代表性的一線城市來(lái)看，“北京和上海地區(qū)繼續(xù)維持原來(lái)的水平不變，而廣州和深圳地區(qū)上調(diào)房貸利率水平。”融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬(wàn)賦表示，深圳地區(qū)自2020年6月起，首套房貸利率主流水平一直維持為4.95%，今年5月各家銀行陸續(xù)上調(diào)房貸利率，最終導(dǎo)致首套房貸利率主流水平上漲。廣州地區(qū)房貸利率已連續(xù)4期上漲，首套房貸平均水平也出現(xiàn)上漲。
據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，5月，72個(gè)重點(diǎn)城市中，近四成城市的房貸利率上浮，沒(méi)有城市出現(xiàn)下調(diào)房貸利率。綜合來(lái)看，共有28個(gè)城市房貸利率發(fā)生變化，其中26個(gè)城市首套房貸利率上浮，23個(gè)城市二套利率上浮，有21個(gè)城市首套、二套利率均提高。
央行每個(gè)季度定期發(fā)布個(gè)人住房貸款余額，直接反映居民購(gòu)房的貸款情況。據(jù)央行最新公布的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度末個(gè)人住房貸款余額同比增速為14.5%，比上季度末低0.1個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期低1.4個(gè)百分點(diǎn)。在利率方面，全國(guó)首套房貸平均利率為5.28%，比上季度末高0.05個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期低0.17個(gè)百分點(diǎn)。
對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院研究員沈昕分析稱，2021年1月下旬開(kāi)始，房貸市場(chǎng)出現(xiàn)了新的一輪收緊調(diào)控，從廣州、東莞、惠州等珠三角城市逐漸蔓延至各大樓市熱門(mén)區(qū)域。
調(diào)控多管齊下，39城房貸放款周期延長(zhǎng)
眾所周知，2021年樓市掀起新一輪調(diào)控收緊，調(diào)控政策多管齊下，針對(duì)房企、金融機(jī)構(gòu)、中介、炒房客都推出了相應(yīng)的調(diào)控手段。值得關(guān)注的是，嚴(yán)查個(gè)人消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸流入房市。
在李萬(wàn)賦看來(lái)，今年各地金融機(jī)構(gòu)開(kāi)始自查排查，重點(diǎn)篩查四類貸款，包括非營(yíng)商人員經(jīng)營(yíng)性貸款；大額的、邏輯上不具合理性的消費(fèi)貸款；經(jīng)營(yíng)貸后發(fā)生按揭貸款；全款付清購(gòu)房款項(xiàng)同時(shí)又辦理房抵貸。用戶一旦被發(fā)現(xiàn)利用經(jīng)營(yíng)貸資金買(mǎi)房，將會(huì)被要求立即還清貸款。
其中，深圳地區(qū)近期更是排查小貸公司涉房貸款業(yè)務(wù)。銀行自查的同時(shí)，各地監(jiān)管部門(mén)也對(duì)轄區(qū)內(nèi)機(jī)構(gòu)進(jìn)行了重點(diǎn)排查、約談及處罰，排查之嚴(yán)格，處罰力度之大史無(wú)前例。
在房貸收緊的同時(shí)，放款周期也在延長(zhǎng)。據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，5月，72個(gè)重點(diǎn)城市中，39個(gè)城市房貸放款周期延長(zhǎng)，多分布在長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)。
值得一提的是，上海5月放款周期延長(zhǎng)17天至92天，而去年六七月放款周期最快是40天。東莞、中山放款周期也延長(zhǎng)10天至108天，放款周期在所有城市中位居前列。
業(yè)內(nèi)：預(yù)期房貸可能持續(xù)加息，樓市將進(jìn)一步調(diào)整
房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，對(duì)資金有很強(qiáng)的依賴性，金融環(huán)境的變化直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。
針對(duì)目前的金融環(huán)境，許小樂(lè)認(rèn)為，房貸加息帶來(lái)5月二手房市場(chǎng)成交平穩(wěn)回調(diào)。在房貸利率提高下，5月以來(lái)重點(diǎn)城市二手房日均成交量較4月小幅下降。其中，廣州、東莞、中山、嘉興、南通等多數(shù)珠三角、長(zhǎng)三角城市房貸利率提高幅度較大，放款周期延長(zhǎng)，導(dǎo)致二手房成交活躍度降低。
在許小樂(lè)看來(lái)，5月初深圳建行率先上調(diào)房貸利率，佛山、東莞、中山等多數(shù)城市銀行跟進(jìn)，房貸加息進(jìn)程加快。由于深圳購(gòu)房信貸環(huán)境收緊，將帶動(dòng)市場(chǎng)成交繼續(xù)在底部徘徊。
沈昕則表示，繼多次上調(diào)房貸利率后，廣州銀行再度收緊房貸，農(nóng)行發(fā)布通知要求部分住宅最高只能貸5成，預(yù)計(jì)后續(xù)部分房貸額度緊張的城市和銀行有跟進(jìn)的可能。由此，2021年年內(nèi)個(gè)人住房貸款余額同比增速還將進(jìn)一步回落。
沈昕預(yù)計(jì)二季度全國(guó)首套房貸平均利率還將繼續(xù)小幅上行。原因是后續(xù)會(huì)有更多城市跟進(jìn)加息，其中房?jī)r(jià)上漲預(yù)期較高的城市房貸利率上調(diào)的可能性更高。
東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青也表示，房地產(chǎn)信貸環(huán)境會(huì)進(jìn)一步趨緊，居民房貸利率還有上行空間。
與此同時(shí)，許小樂(lè)也認(rèn)為，國(guó)際大宗商品價(jià)格過(guò)快上漲，國(guó)際通脹預(yù)期增強(qiáng)，加大國(guó)內(nèi)輸入型通脹壓力，未來(lái)國(guó)內(nèi)貨幣政策將注重結(jié)構(gòu)性調(diào)整，房地產(chǎn)信貸環(huán)境面臨進(jìn)一步收緊的壓力。預(yù)計(jì)未來(lái)房貸持續(xù)加息，二手房市場(chǎng)也將受此影響而進(jìn)一步調(diào)整。
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