最新的LPR數(shù)據(jù)出爐，房貸利率之錨的5年期以上LPR已經(jīng)連續(xù)13個(gè)月沒(méi)有變動(dòng)了，但近期深圳、寧波、杭州接連上調(diào)加點(diǎn)數(shù)，房貸利率悄然上調(diào)。其實(shí)不單是這幾個(gè)城市，全國(guó)房貸平均利率已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月上行了，樓市加息潮已至。信貸大招來(lái)襲，勢(shì)必會(huì)增加購(gòu)房成本，打擊購(gòu)房者積極性，還有提上議程的房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，確實(shí)能在一定的程度上為火爆的樓市降降溫，但也會(huì)加重購(gòu)房負(fù)擔(dān)，購(gòu)房窗口期正在關(guān)閉。

房貸利率要上漲了？多個(gè)城市差異化“加息”

最先行動(dòng)的是深圳建行。上調(diào)房貸利率后，首套房貸款利率執(zhí)行LPR 45BP（相當(dāng)于5.10%），二套房貸執(zhí)行LPR 95BP（相當(dāng)于5.60%），相比之前分別上調(diào)15BP和35BP，安居型商品房貸款利率還是執(zhí)行LPR 30BP（相當(dāng)于4.95%），維持不變。

這次深圳“加息”有三個(gè)特點(diǎn)：

一是基準(zhǔn)利率5年期LPR不變，調(diào)整的是加點(diǎn)數(shù)。一旦加點(diǎn)數(shù)確定后，整個(gè)還款周期都保持不變，后續(xù)僅隨著LPR浮動(dòng)；

二是差異化“加息”，具有保障屬性的安居型商品房加點(diǎn)數(shù)不變，首套剛需上調(diào)15BP，二套改善上調(diào)35BP，二套房利率調(diào)整幅度高于首套房貸利率，適當(dāng)向保障和剛需傾斜；

三是并未全面“加息”，只是部分區(qū)域部分銀行，建行“加息”后，工、農(nóng)、中、交四大行緊隨其后，其他大型銀行跟進(jìn)的可能性較大。但在房貸集中管理制度之下，如果銀行房貸額度不緊張，也有可能不跟進(jìn)。

除深圳外，寧波和杭州地區(qū)的多家銀行也開(kāi)始上調(diào)房貸利率。寧波四大國(guó)有銀行同步上調(diào)，首套房按揭利率從5.35%上調(diào)至5.45%，二套房按揭利率從5.6%上調(diào)至5.7%，首套和二套同步上調(diào)了1個(gè)百分點(diǎn)。杭州四大行將首套房利率從5.2%上調(diào)至5.4%，二套房從5.38%上調(diào)至5.5%，首套房上調(diào)的幅度比二套房還要高，可能是因?yàn)楹贾菪路繃?yán)格限價(jià)，倒掛嚴(yán)重，打新過(guò)于狂熱。

從趨勢(shì)上看，通脹預(yù)期升溫，貨幣政策邊際收緊，雖然5年期LPR短期不會(huì)輕易動(dòng)，但樓市成交火爆的城市、信貸額度緊張的銀行可通過(guò)增加加點(diǎn)數(shù)上調(diào)房貸利率，后續(xù)整體房貸利率大概率延續(xù)穩(wěn)中微增的態(tài)勢(shì)。

房貸利率“加息”影響有多大？購(gòu)房窗口期逐漸關(guān)閉

我們簡(jiǎn)單測(cè)算了一下，以深圳為例，假定首套房商業(yè)貸款300萬(wàn)，30年還清，按照等額本息的還款方式，每月月供需增加275元，總還款額增加了9.9萬(wàn)，對(duì)于剛需也是一筆不小的開(kāi)支，差不多是普通人一年的工資。如果是二套的話，還款條件不變，月供增加了656元，整個(gè)還款周期多了23.6萬(wàn)。雖然相對(duì)高額的總價(jià)，金額不算太多，也是增加了還款壓力，會(huì)對(duì)市場(chǎng)情緒有一定的沖擊。

“加息”潮來(lái)臨，購(gòu)房窗口期逐漸關(guān)閉。房貸利率小幅上漲已成為趨勢(shì)，很多城市房貸利率都出現(xiàn)了上行的情況。4月全國(guó)首套房貸款平均利率為5.31%，環(huán)比上漲4BP；二套房貸款平均利率為5.59%，環(huán)比上漲2BP，房貸利率已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月上漲了。60個(gè)重點(diǎn)城市中，18個(gè)城市首套房貸利率上浮，14個(gè)城市二套房貸利率上升，沒(méi)有城市下調(diào)。

不僅房貸成本上行，貸款難度也在加大。對(duì)房貸進(jìn)行集中管理后，不少銀行房貸額度趨緊，審核更為嚴(yán)格，首付資金證明、社保證明等都有嚴(yán)格的要求。而且放款周期變長(zhǎng)，熱點(diǎn)城市平均放款時(shí)間從1-2個(gè)月延長(zhǎng)至3-6個(gè)月，整體上首套房貸仍快于二手房貸。貸款貴，難度大，勢(shì)必會(huì)打擊購(gòu)房積極性，購(gòu)房窗口期逐漸關(guān)閉。

房地產(chǎn)稅真的要來(lái)了？改革試點(diǎn)漸行漸近

房貸利率上調(diào)，購(gòu)房成本增加，計(jì)劃買房的人有點(diǎn)慌了。房地產(chǎn)稅開(kāi)征，持有成本上升，名下有房的人坐不住了，特別是有多套房的，所以最近財(cái)政部等4部門召開(kāi)房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作座談會(huì)，備受關(guān)注。

座談會(huì)首次提到“改革試點(diǎn)”，標(biāo)志著房地產(chǎn)稅終于要從立法上升到實(shí)施階段了，會(huì)先于立法開(kāi)展房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，大概率在深圳、海南試點(diǎn)，可能很快就會(huì)開(kāi)始實(shí)施。在立法落地實(shí)施之前，通過(guò)改革試點(diǎn)積累經(jīng)驗(yàn)，這也是過(guò)去改革中常見(jiàn)的操作。

關(guān)于房地產(chǎn)稅立法進(jìn)程，這幾年每次兩會(huì)都會(huì)被提及，2018“穩(wěn)妥”-- 2019“穩(wěn)步”-- 2020“穩(wěn)妥”--2021“積極穩(wěn)妥”，最新表態(tài)增加“積極”二字，表明由于疫情一度放緩的房地產(chǎn)稅立法重回正軌。房地產(chǎn)稅會(huì)來(lái)，由于房地產(chǎn)稅涉及面廣，征收對(duì)象、計(jì)稅依據(jù)、稅率結(jié)構(gòu)、免征額度等都非常敏感復(fù)雜，立法并沒(méi)有明確的時(shí)間表，預(yù)計(jì)也不會(huì)很快就來(lái)，從立法進(jìn)程上來(lái)看，全面落地至少還需要兩到三年的時(shí)間，大概率會(huì)在十四五期間實(shí)施。

大家都很關(guān)心房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響，短期會(huì)有一定的情緒沖擊，但長(zhǎng)期抑制效果并不顯著，基本面最重要。房地產(chǎn)稅可通過(guò)增加保有成本，抑制投資性需求，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)，短期會(huì)有一定沖擊，但更多是情緒上的，長(zhǎng)期對(duì)房?jī)r(jià)的抑制效果并不顯著，關(guān)鍵還是看基本面，如果基本面沒(méi)問(wèn)題，有房產(chǎn)稅照樣漲，如果基本面沒(méi)吸引力，沒(méi)有房產(chǎn)稅也照樣跌。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，美國(guó)、日本這些出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的國(guó)家都有房地產(chǎn)稅，房地產(chǎn)稅的征收未能有效抑制房?jī)r(jià)上漲。從國(guó)內(nèi)經(jīng)驗(yàn)看，上海和重慶自2011年推進(jìn)房產(chǎn)稅試點(diǎn)以來(lái)，房?jī)r(jià)不跌反漲，房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控作用效果并不明顯。

所以房地產(chǎn)稅對(duì)剛需自住影響不大，對(duì)炒房者抑制效果較為明顯。按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，對(duì)于普通剛需，房地產(chǎn)稅會(huì)通過(guò)設(shè)定免征面積、免征額度等稅收優(yōu)惠機(jī)制適度減負(fù)，影響不會(huì)太大，該買還得買。但對(duì)于多套房產(chǎn)擁有者，由于大概率采用超額累進(jìn)稅率，即便第一套免征、從第二套開(kāi)始征收，超出免征面積的部分稅率依次提高，征繳壓力會(huì)比較大，增加持有成本，這也符合房住不炒的主基調(diào)。