集中供地呈現(xiàn)出“冰火兩重天”的景象。與南方熱點城市集中供地成交的火熱態(tài)勢相比，濟(jì)南的成交要清淡得多。
濟(jì)南5月24日進(jìn)行了今年首批集中供地出讓，據(jù)濟(jì)南市公共資源交易中心信息，該市首批“兩集中”供地共推出114宗土地，最終共成交地塊108宗，總成交價約282億元；這其中有78宗地塊以底價成交，還有6宗地塊遭遇流拍。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，相比于南方城市較高的土拍熱度，北方城市除北京外熱度相對較低。
“本次濟(jì)南多宗地塊以底價成交，說明房企對城市的選擇更謹(jǐn)慎，更傾向于往熱點城市及熱點區(qū)域集中，對景氣度一般的城市以及區(qū)域則相對謹(jǐn)慎。”一位研究機(jī)構(gòu)分析師表示。
安信證券分析師池光勝認(rèn)為，集中供地迫使房企對不同能級的城市，采取不同的經(jīng)營策略。“集中供地下核心城市地塊利潤偏低，在核心城市做規(guī)模、追求現(xiàn)金流，而在非核心城市則對利潤有更高要求。”
濟(jì)南6宗地塊遭遇流拍
伴隨“兩集中”政策的出臺，各地相關(guān)部門積極調(diào)整土拍規(guī)則，土地市場調(diào)控更加精細(xì)化。
鑒于本次公告宗地較多，為保障網(wǎng)上交易順利進(jìn)行，濟(jì)南本次供地交易按照“錯時分批”模式組織，分5批次實施競價交易及成交確認(rèn)。
“錯時分批交易一方面有利于保障系統(tǒng)平穩(wěn)運(yùn)行，出讓有序，另一方面引導(dǎo)競買人理性出價。”中指研究院青島分院研究主管郭曉鋒告訴記者，現(xiàn)在各地力求在“重調(diào)控”、“強(qiáng)保障”、“穩(wěn)品質(zhì)”和減少競買人顧慮等方面尋求一定平衡。
根據(jù)出讓公告，濟(jì)南本次首批出讓土地總面積342.7萬平方米，114宗地塊中，包括73宗居住用地、4宗商住用地、27宗商務(wù)金融用地、5宗商服用地、2宗旅館用地、1宗教育用地、1宗零售用地及1宗倉儲用地，起始總價276.27億元。
從區(qū)域分布來看，市中區(qū)、歷城區(qū)和槐蔭區(qū)成為濟(jì)南首次集中供地大戶。市中區(qū)供應(yīng)最大，規(guī)劃建筑面積達(dá)128.6萬平方米，主要分布在南北康、黨家片區(qū)等熱點區(qū)域；歷城區(qū)共推出11宗宅地，規(guī)劃建筑面積70.6萬平方米，主要集中在張馬、郭店和章錦等片區(qū)；槐蔭區(qū)推出6宗住宅用地，規(guī)劃建筑面積70萬平方米，集中在國際醫(yī)學(xué)科學(xué)中心項目附近和王府莊片區(qū)。
不過，濟(jì)南本次拍地的整體熱度并不高，114宗地塊共成交108宗，其中78宗地塊為底價成交，只有30宗地塊溢價成交。
第一輪和第二輪拍賣地塊主要是高新區(qū)、萊蕪、濟(jì)陽和章丘地塊，熱度一般。第三輪地塊中歷城區(qū)山塑地塊熱度較高，吸引十幾家房企繳納保證金，有10家房企參與競拍。第四批次出讓的為槐蔭區(qū)、長清區(qū)20宗地塊。第五批次集中出讓在市中區(qū)、天橋區(qū)的28宗地塊。
據(jù)郭曉鋒介紹，此次拍地中，除濟(jì)南歷城區(qū)山東塑料廠A-1地塊、A-2地塊，新東站張馬屯片區(qū)第四批用地項目C-3地塊、C-5地塊，以及槐蔭區(qū)王府車輛段上蓋開發(fā)項目E、F地塊，市中區(qū)除塵設(shè)備廠地塊項目、南北康片區(qū)、黨家智慧城一期項目等地塊熱度較高。
其中溢價率最高的為南北康片區(qū)地塊。經(jīng)過143輪競價，地塊被萬科以36.37億元總價競得，溢價率約64.41%，最高樓面價超13400元/平方米。
“濟(jì)南在上半年僅5月份一次集中土拍，經(jīng)歷較長時間，房企想在年內(nèi)實現(xiàn)銷售就需要在上半年拿地，因此房企對這次熱點區(qū)域的土拍較為關(guān)注。關(guān)注度較高的地塊大部分溢價成交，溢價率相比去年有所上升，一定程度增加了企業(yè)拿地成本。”濟(jì)南本地一位研究機(jī)構(gòu)高層告訴記者。
值得關(guān)注的是，本次集中供地還有6宗地塊流拍，包括高新區(qū)四宗地塊，萊蕪區(qū)一宗地塊，章丘區(qū)一宗地塊。
“高新區(qū)流拍的4宗地塊，位于章錦片區(qū)、大學(xué)園片區(qū)，地塊掛牌條件較高，捆綁商業(yè)地塊比例高，一并出讓的商業(yè)地塊引進(jìn)產(chǎn)業(yè)要求高。”郭曉鋒表示。
“濟(jì)南目前呈現(xiàn)東北、西南的對角式供地，南城正經(jīng)歷一輪新的開發(fā)階段。整體來看，此次拍地規(guī)模較大，未來存量少、供地少的區(qū)域競爭程度將會加大。”上述研究機(jī)構(gòu)高層表示。
首批集中供地成交“南熱北冷”
截至今年5月24日，22個“兩集中”試點城市中已有14城完成 2021年第一批集中供地，包括濟(jì)南、南京、杭州、無錫、深圳、廣州、廈門、福州、重慶、北京、青島、天津、沈陽和長春。
據(jù)安信證券研究報告，本輪集中供地的城市中，7個南方城市熱度較高，廈門、重慶、杭州、深圳熱度領(lǐng)先。其中平均溢價率最高的是廈門，達(dá)33.4%，平均配建比例也達(dá)9.6%；溢價率次高的是未設(shè)置最高限價的重慶，平均溢價率達(dá)28%。杭州和深圳為本輪土拍中平均自持或配建比例最高的兩個城市，平均值分別為11.4%、12.2%。
而北方城市中表現(xiàn)較好的是北京，由于北京采用嚴(yán)格的土拍政策對地價進(jìn)行控制，溢價率整體控制較好，平均為7.6%。北方城市除北京外熱度較低，天津、長春、沈陽、青島流拍率為22%、22%、12%、3.2%，其中長春和青島平均溢價率分別僅2.5%、1.1%。
而濟(jì)南本次拍地，有多達(dá)78宗地塊以底價成交，也令其平均溢價率保持在低位。
此外，在熱點城市TOP50房企拿地占比較高，無錫、廈門、杭州、深圳、廣州等均在70%以上；而非熱點城市TOP50房企參與度不高，如青島、長春拿地占比僅為18.8%、15.4%。
“從土拍結(jié)果來看，房企更加看重在深耕城市拿地，對溢價率和配建要求的容忍度也更高，但對新進(jìn)入城市則比較謹(jǐn)慎。”池光勝表示。
上述研究報告顯示，在深圳成功拿地的房企僅有龍光和佳兆業(yè)兩家，均為本土深耕房企；杭州拿地金額最高的是融信和濱江，杭州均為兩家企業(yè)的第一大重倉城市；在廣州拿地金額領(lǐng)先的是本土國企越秀；而融創(chuàng)在無錫、重慶、天津拿地金額均領(lǐng)先，另外，融創(chuàng)在這三個城市的歷史市占率也位居前列。
“集中供地下城市原有的深耕房企在拿地上更有優(yōu)勢，新進(jìn)入者面臨更高的壁壘，核心城市的競爭格局或進(jìn)一步固化，強(qiáng)者更強(qiáng)。未來隨著調(diào)控延續(xù)，頭部優(yōu)勢可能更加明顯。”池光勝認(rèn)為。
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