深圳樓市如今市場觀望情緒濃厚，成交量有明顯收縮，中介門店也出現(xiàn)了小幅的關(guān)店潮。但截至目前，深圳二手房價格依然堅挺，賣家惜售心態(tài)明顯。
一張以榴蓮代表1000萬元、香蕉代表100萬元的深圳二手房價格展示牌，刷爆了深圳人的朋友圈，也最終引起了深圳官方的關(guān)注與相關(guān)部門的查處。
2021年5月25日，深圳市南山區(qū)住房和建設(shè)局相關(guān)負責人表示，經(jīng)核查，涉事門店為美凱龍(601828,股吧)愛家第十九分公司（紅樹灣店）。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會根據(jù)行業(yè)自律規(guī)定，已將上述機構(gòu)和有關(guān)人員作不良行為記錄處理，處理結(jié)果通過公開網(wǎng)站進行公布。從5月25日開始，美凱龍愛家第十九分公司（紅樹灣店）停業(yè)整頓一周。
自從今年2月深圳市住房和建設(shè)局發(fā)文建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制后，深圳一直積極引導(dǎo)二手房掛牌價向參考價回歸。
深圳樓市是一個對政策反應(yīng)敏感、市場調(diào)節(jié)也十分靈活的城市。在官方打出嚴厲的調(diào)控組合拳之后，市場情緒也有明顯的變化。
據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者調(diào)查了解，深圳樓市在這段價格不透明的時間里，雖然市場觀望情緒濃厚，成交量有明顯收縮，中介門店也出現(xiàn)了小幅的關(guān)店潮，但截至目前，深圳二手房價格依然堅挺，賣家惜售心態(tài)明顯。
引導(dǎo)價格理性回歸
深圳官方設(shè)立二手住房成交參考價格發(fā)布機制，本質(zhì)就是踐行“房住不炒”。
深圳住建局對于這一機制的解讀中提到，發(fā)布二手住房成交參考價格有利于加大二手住房交易信息公開力度，引導(dǎo)市場理性交易，引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)合理發(fā)布掛牌價格，引導(dǎo)商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款，防控個人住房信貸風險，穩(wěn)定市場預(yù)期。
在二手房參考價機制發(fā)布后，深圳包括銀行、中介等在內(nèi)的相關(guān)機構(gòu)都有所動作。
截至目前，深圳包括四大行在內(nèi)的銀行都將深圳市住建局發(fā)布的“二手住房成交參考價格”作為按揭貸款的參考依據(jù)。
而對中介的管控，則更加嚴厲。在指導(dǎo)價發(fā)布之后，深圳官方召集五大中介機構(gòu)開會，要求所有中介門店、中介網(wǎng)站掛牌價不可以超過指導(dǎo)價格。
之后深圳各大中介App的真實掛牌價全部下架，深圳二手房價格進入混沌狀態(tài)，直至這一次水果圖案掛牌價出現(xiàn)，深圳二手房掛牌價的現(xiàn)狀再次受到市場的高度關(guān)注。
事件出現(xiàn)后，南山住建局將處理情況通報轄區(qū)各中介，要求各房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和經(jīng)紀人員嚴格執(zhí)行二手住房成交參考價格，引導(dǎo)理性交易，不得違規(guī)推廣。
一名南山豪宅片區(qū)的中介告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，在二手房成交參考價格機制的執(zhí)行上，官方針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度和決心是不容置疑的，“完全沒有漏洞。”
官方的決心不容置疑，不過價格的不透明也讓市場的觀察變得不明晰。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉就建言，應(yīng)該讓價格信號回到正道來。
“市場失靈，政府強干預(yù)，甚至取消二手房掛牌價，值得支持。但是，行政性地取消非理性價格信號的同時，應(yīng)該對失靈的內(nèi)容進行補缺，讓合理的價格信號能夠回歸，給老百姓(603883,股吧)買賣房屋、判斷市場提供信號，也給政府判斷市場形勢，推進住房建設(shè)計劃和土地供應(yīng)，提供信號。”李宇嘉表示。
量縮價穩(wěn)的市場格局
雖然二手房的交易目前受到了強管控，但據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者采訪的多名南山、福田以及龍崗的中介人士以及深耕深圳的房企人士來看，目前市場最突出的變化是在二手房的成交量上。
據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)，4月份深圳二手房網(wǎng)簽量共計4396套（含自助網(wǎng)簽），環(huán)比3月份下降9.7%，同比去年4月份二手房網(wǎng)簽量則大幅下滑了74.7%。
一名深圳布吉片區(qū)的中介人士告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，與去年同期相比，去年我們門店8個人帶看量一個月能達到60批以上，這個五月到目前只有20多批帶看。“我們店實力一般，行情好的時候能有8-10單成交，現(xiàn)在基本一個月就3-4單。”
據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者從三名分別來自中原、貝殼以及樂有家的中介人士處了解的情況，今年深圳的龍頭中介均有縮減門店的動作，有一家市占率很高的中介，一個月在深圳關(guān)閉了超過60家門店。“都有關(guān)的，關(guān)得挺多的。”上述不具名中介人士指出。
但雖然成交量看來，市場的觀望情緒濃厚，但深圳業(yè)主在經(jīng)歷了房價的多輪暴漲之后，信心仍然十分堅挺。
海貝找房總經(jīng)理謝林鋒告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，目前看來，二手房的價格依然是比較堅挺的。“除了深圳灣片區(qū)的一些豪宅，議價空間可能大點，但業(yè)主也不會說主動去降低掛牌價，只有可能有比較確定的買家的情況下，可以談的空間多點。”
據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2021年4月，深圳二手房價格與上月持平，出現(xiàn)環(huán)比零增長。
“有個別拋售，可以撿漏。但整體上還是沒有跌。深圳的購買力太強了，目前來降價很難。”一名福田片區(qū)的中介人士表示。
在李宇嘉看來，對深圳樓市的調(diào)控關(guān)鍵應(yīng)該落在對金融杠桿的應(yīng)用上。
“要有一攬子的輔助政策，比如嚴格按照二手房指導(dǎo)價來作為發(fā)放貸款的評估價，繼續(xù)嚴厲打擊經(jīng)營貸，提高經(jīng)營貸準入門檻（比如過戶滿1年、公司成立滿2年等），提高二套房貸利率水平，住建和金融監(jiān)管部門密切配合，嚴厲打擊離婚炒房等。要將去年‘7·15’新政以來的一攬子調(diào)控措施能夠落實到位、不折不扣地執(zhí)行下去。管住了銀行、中介，管住購房資格，價格就穩(wěn)定了。”李宇嘉指出。
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