（記者 劉婷）“十四五”開局之年，中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生質(zhì)的改變。
1987年12月1日，新中國歷史上土地拍賣第一槌敲定，從此中國土拍進(jìn)入招拍掛時代。
2021年2月23日，“兩集中供地”政策落地，22個城市一年集中賣三次土地，供應(yīng)規(guī)則再迎巨變。
2021年，“三道紅線”正式落地，既有的發(fā)展規(guī)則不再適用，所有企業(yè)回到同一起跑線。“五檔房貸”首度為房貸劃檔，收緊涉房資金。
調(diào)控頻出，房地產(chǎn)行業(yè)告別以高杠桿換規(guī)模時代，進(jìn)入管理紅利時代。
對房企而言，變革總是充滿不確定與未知，如何把握好得失進(jìn)退，需要企業(yè)管理者的遠(yuǎn)見和魄力。
“降檔減債”成主旋律
新舊行業(yè)規(guī)則交替之際，中央多次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”定位，為房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)造穩(wěn)定發(fā)展的環(huán)境。
宏觀層面，中央、地方樓市調(diào)控加碼，供需兩端齊發(fā)力，促使房價逐步回歸理性。中央明確實(shí)施房地產(chǎn)金融審慎管理制度，未來企業(yè)端、銀行端和個人端的資金監(jiān)管均將持續(xù)強(qiáng)化，住房信貸環(huán)境收緊。
地方層面，各地方政府因地制宜、多策并舉，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，調(diào)控加碼城市不斷增加。
“穩(wěn)”字當(dāng)頭，不少房企依然充滿韌性。2021年一季度，TOP100房企銷售額均值為307.8億元，同比增長104.1%。同期，20家品牌房企累計銷售額為13975億元，同比增長55.9%；累計銷售面積9790萬平方米，同比增長40.9%。其中，五強(qiáng)房企(碧桂園、萬科、恒大地產(chǎn)、保利發(fā)展、融創(chuàng)中國)銷售額均突破千億元。
一次次調(diào)控政策過后，國內(nèi)樓市已迅速降溫。
今年以來，全國各地已出臺超215次調(diào)控政策。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，2021年一季度，百城新建住宅價格累計上漲0.77%，處近五年同期低位；二手住宅價格累計上漲1.05%，穩(wěn)中有升。
調(diào)控高壓之下，“降檔減債”成為房企今年主旋律。
作為資金密集型行業(yè)，過去房企用杠桿撬動業(yè)績，實(shí)現(xiàn)規(guī)模彎道超車，成就無數(shù)“黑馬”的傳奇故事。與此同時，“三高”（高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)）成為行業(yè)通病，不少“千億房企”倒在蒙眼狂奔的路上。
銀保監(jiān)會全面收緊涉房資金，倒逼房企切換至低杠桿模式。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年，有45%房企實(shí)現(xiàn)降檔，其中16%的房企下降兩檔，實(shí)現(xiàn)快速降檔；新增13家房企通過降檔實(shí)現(xiàn)“零踩線”。
當(dāng)然，房企降杠桿之路還任重道遠(yuǎn)，長期主義者優(yōu)勢漸顯。正如龍湖集團(tuán)總裁邵明曉所言，龍湖靠著潔癖般的自律才走到今天。在杠桿率偏高的地產(chǎn)行業(yè)，龍湖高度的財務(wù)自律，為其換來了自由。
管理紅利時代來臨
過去很長一段時間，中國房地產(chǎn)行業(yè)被視為多金行業(yè)。金字招牌下，豪擲千金、身價過億、估值翻倍的故事時有發(fā)生，各類財富排行榜上，來自地產(chǎn)行業(yè)的富豪們長期霸榜。然而，當(dāng)樓市走進(jìn)下行區(qū)間，造富神話逐漸破滅。
2020年，66家行業(yè)典型上市房企毛利潤增速和歸母凈利潤增速的中位值，分別為3.1%和5.6%，較2019年的23.6%和19.4%下滑明顯。
《2021胡潤全球富豪榜》中，前十富豪來自互聯(lián)網(wǎng)、家電、物流等行業(yè)，唯獨(dú)少了地產(chǎn)。往年榜上有名的地產(chǎn)大佬，悉數(shù)跌出前十。
政策與市場的轉(zhuǎn)變，讓所有房企回到同一起跑線，共同走入管理紅利時代。
向制造業(yè)學(xué)習(xí)，不再是一句口號，而是被正式寫進(jìn)企業(yè)戰(zhàn)略。萬科董事會主席郁亮強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)企業(yè)不能再靠囤積原材料、賺土地升值的錢，不能再靠加杠桿賺金融杠桿的錢。未來的競爭會更全面，行業(yè)的出路只有一條，踏踏實(shí)實(shí)向制造業(yè)學(xué)習(xí)，通過勞動掙加工制造和服務(wù)的錢。
規(guī)模不再為王，利潤才是王道。
目前，萬科已正式推行多見于互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的OKR制度，對績效考核體系進(jìn)行升級，打響改革第一槍；老牌央企華潤置地各大區(qū)首互換、拆分華南大區(qū)、啟用年輕骨干，新鮮血液在調(diào)整中涌進(jìn)傳統(tǒng)行業(yè)；碧桂園拆分與合并區(qū)域，提出要裂變100個以上區(qū)域公司。
行業(yè)紅利時代雖已遠(yuǎn)去，但房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)筑美好的故事仍在繼續(xù)。在精細(xì)化管理與高效率運(yùn)營的時代，一系列改革能否進(jìn)一步激活房企的內(nèi)生增長動力，還有待時間檢驗。
第二增長曲線
作為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，中國房地產(chǎn)行業(yè)的想象空間沒有邊界。日常起居中每一個場景，都能與房地產(chǎn)行業(yè)強(qiáng)關(guān)聯(lián)。
眼看主業(yè)天花板逼近，房企們不約而同地走出舒適區(qū)，尋找第二增長曲線。房企以空間為平臺，橫跨商業(yè)、健康、教育、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營等多個領(lǐng)域，將科技人文融入美好生活，踐行經(jīng)濟(jì)責(zé)任和社會責(zé)任，推動城市更新。
資本熱潮下，物業(yè)成為房企轉(zhuǎn)型抓手。《2021物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市公司研究報告》數(shù)據(jù)顯示，2020年，資本市場物業(yè)管理行業(yè)上市企業(yè)數(shù)再創(chuàng)新高，全年共有18家物企成功上市。截至2021年5月26日，今年有4家物企成功登陸資本市場，已上市物企達(dá)46家。
與此同時，房企亦不斷拓展延伸物業(yè)的多元化服務(wù)。萬科云引進(jìn)科技為傳統(tǒng)物業(yè)賦能，以科技推動空間服務(wù)業(yè)的數(shù)字化升級；彩生活攜手京東、360等互聯(lián)網(wǎng)巨頭，嘗試提供更多元化的智慧社區(qū)服務(wù)；金茂物業(yè)將社區(qū)物業(yè)的精細(xì)化管理在空間上升維，引入到城市物業(yè)管理領(lǐng)域……物業(yè)服務(wù)在做加法的過程中，不斷推陳出新，撕下“保安”標(biāo)簽。
此外，租購?fù)瑱?quán)也迎來關(guān)鍵性進(jìn)展，大城市青年的安居夢托起萬億元規(guī)模的租賃市場，為房企轉(zhuǎn)型指明方向。目前，全國首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs已經(jīng)開售，持有性資產(chǎn)的融資渠道仍有想象空間。
隨著行業(yè)利潤空間受到進(jìn)一步擠壓，馬太效應(yīng)加劇，傳統(tǒng)的開發(fā)模式逐漸被淘汰，數(shù)字化全面滲透推動行業(yè)往精細(xì)化發(fā)展。存量開發(fā)時代，房企業(yè)務(wù)從單一轉(zhuǎn)向多元、從開發(fā)轉(zhuǎn)向運(yùn)營已成趨勢。
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