5月，土地市場受22城集中供地政策影響明顯。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，50家典型房企在5月拿地額同比、環(huán)比雙雙增長，其中同比增長達(dá)32.1%。原因在于5月北京、杭州、南京、蘇州等 11 個(gè)熱點(diǎn)城市集中供地，拉高了總體成交規(guī)模。
在業(yè)內(nèi)人士看來，在22城集中供地政策的推動下，各地土地市場分化明顯，杭州和南京多宗地塊達(dá)到最高限價(jià)，而青島多宗地塊以底價(jià)成交。同時(shí)，在資金及利潤的制約下，拿地的房企也在悄然分化。隨著土地供應(yīng)端的改變，市場格局也面臨重塑。
5月11城集中供地拉高樓面價(jià)
在22城土地集中出讓政策的影響下，據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月，TOP100房企拿地總額達(dá)1.33萬億元，同比增長14.3%。
另據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月，50大城市累計(jì)賣地高達(dá)1.67萬億元，同比上漲了27%。其中，已經(jīng)出現(xiàn)了5個(gè)千億城市，分別是杭州、北京、廣州、南京、上海；另有38個(gè)城市賣地過百億。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對于前5個(gè)月土地市場的走勢總結(jié)稱，22城一年賣3次地的土地集中供應(yīng)政策逐漸開始影響土地市場，3月各地土地市場供應(yīng)減少，4-5月份供應(yīng)出現(xiàn)了井噴。
的確，從4月開始，22城開啟集中供地。截至5月31日，長春、廣州、重慶（主城）、無錫、沈陽、杭州、南京、合肥、濟(jì)南、成都、鄭州、蘇州、廈門、徐州、長沙均進(jìn)行了土拍。 其中，5月份有11個(gè)熱點(diǎn)一二線城市集中拍地，包括北京、杭州、南京、蘇州等。
除了交易量的上漲，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年5月，全國300城土地平均成交樓面價(jià)有明顯上漲，住宅用地平均樓面價(jià)6273元/平方米，同比上漲22.5%。
對此，中指研究院土地事業(yè)部高級分析師張曉飛分析稱，主要原因也是受到集中供地的結(jié)構(gòu)性影響，大量一二線城市的土地在5月份集中出讓成交,導(dǎo)致樓面價(jià)格走高。
與此同時(shí)，今年1-5月50家典型房企拿地面積TOP10城市中，有9個(gè)城市均在22城土地集中供應(yīng)的名單里，重慶以絕對優(yōu)勢位列第一，杭州和南京占據(jù)第二、三位。
值得關(guān)注的是，溫州作為唯一一個(gè)22城以外城市，卻在今年1-5月50家典型房企拿地面積TOP10城市中排名第5位。究其原因，主要是土地集中供應(yīng)政策出臺后，重點(diǎn)22城短期供地停滯，部分企業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)熱點(diǎn)三四線城市，導(dǎo)致這類城市土地市場明顯升溫，溫州即為典型城市。
部分城市土拍熱度較高
在很多業(yè)內(nèi)人士看來，土地集中供應(yīng)政策正在重塑市場的格局，表現(xiàn)在區(qū)域分化明顯，而房企的利潤空間正在被壓縮。
據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至5月底，在22城集中供地的首批出讓中，有15個(gè)城市累計(jì)成交535宗土地，總建筑面積達(dá)6327.3萬平方米，成交總金額超過7127.9億元。其中，廣州、杭州、南京、重慶規(guī)劃建筑面積貢獻(xiàn)最高，均超過10%；而杭州、北京吸金能力最強(qiáng)，土地出讓金均超過1000億元。
從杭州來看，首批集中供地的57宗地全部成功出讓，總成交額1178.21億元，是2020年總金額的一半左右。42宗封頂?shù)貕K中，有41宗進(jìn)入競自持，平均自持比例9%，創(chuàng)2019年杭州“雙限”（限房價(jià)、限裝修）政策實(shí)施以來的新高，12宗地塊競自持比例超過20%，競自持比例最高達(dá)到40%。
而北京首批集中供應(yīng)30宗地塊，因地價(jià)設(shè)置上限、土拍規(guī)則嚴(yán)密，整體溢價(jià)率保持低水平，但整體土拍熱度仍較高。
南京首批供應(yīng)的52宗地塊中，除1宗地塊終止出讓外，其余51宗涉宅地塊均成交。其中，37宗地塊達(dá)最高限價(jià)，且36宗地塊通過搖號確定競得人，總成交額近993億元。
值得一提的是，天津、長春、福州、沈陽、南京分別在競拍前，有13宗、11宗、4宗，3宗、1宗土地中止出讓。而廣州和濟(jì)南均有6宗地塊流拍，長春、青島也均有2宗土地流拍。
其中，天津5月集中掛牌了58宗住宅用地，但集中拍地共成交45宗地塊，總成交額達(dá)498億元，平均溢價(jià)率11%。天津成為開拍前中止出讓地塊最多的城市。
對此，易居研究院研究員沈昕表示，5月土地集中出讓的城市分化比較明顯，杭州和南京多宗地塊達(dá)到最高限價(jià)，平均溢價(jià)率分別達(dá)到25%和18%，而青島則多宗地塊底價(jià)成交，平均溢價(jià)率僅為2%。
張大偉也認(rèn)為，從近期土地市場的變化來看，分化非常明顯，熱點(diǎn)土地依然過熱，而房企利潤明顯降低。
事實(shí)上，集中供地后房企的利潤一直是業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)。張曉飛以卓越拿下的北京朝陽金盞地塊為例分析：樓面價(jià)5.29萬元/平方米，銷售價(jià)格上限為7.6萬元/平方米。按照其13%政府持有份額計(jì)算，購房者的上限購房價(jià)格為6.6萬元/平方米。只有1.3萬元/平方米的差價(jià)，利潤空間很小。
保利、融創(chuàng)、招商蛇口新增貨值規(guī)模居前三
22城集中供地也在一定程度上加劇了房企間的分化。在廣州土地集中供應(yīng)的競拍中，越秀地產(chǎn)斬獲7宗地塊，一舉躍升至今年1-5月粵港澳大灣區(qū)拿地金額冠軍。而融創(chuàng)中國、華潤置地分別出現(xiàn)在4個(gè)城市的今年1-5月拿地總額TOP10榜單中。
而從今年1-5月房企新增貨值的排行來看，中指研究院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，保利發(fā)展以1801億元占據(jù)新增貨值榜單第一；融創(chuàng)中國和招商蛇口緊隨其后，累計(jì)新增貨值規(guī)模分別為1620億元和1570億元。
對于未來房企拿地的情況，張大偉認(rèn)為，資金實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)仍將獲得更多的拿地機(jī)會，而資金壓力大的企業(yè)可能面臨更大的沖擊，由此，企業(yè)分化將進(jìn)一步加劇。
沈昕則表示，從目前已經(jīng)完成首批集中供地的城市來看，市場分化比較明顯，重慶、杭州、南京等城市土拍競爭激烈，青島、長春等部分北方城市土拍遇冷，預(yù)計(jì)在后續(xù)土拍中，這一趨勢還會延續(xù)。
而通過對集中供地城市的土拍政策進(jìn)行梳理，張曉飛認(rèn)為，從目前來看，北京、廣州、深圳、杭州等城市土拍規(guī)則比較嚴(yán)苛，基本都實(shí)行“限地價(jià) 限房價(jià) 競自持/配建”的土地出讓規(guī)則。而重慶、天津、長春、青島等城市土拍規(guī)則相對較為寬松。
6月，蘇州、長沙、鄭州、合肥、成都、上海、武漢還將進(jìn)行土地集中出讓的競拍，它們也均為樓市的熱點(diǎn)城市。張大偉預(yù)計(jì)，22城的首批集中供地成交總額有望超過萬億元。
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