5月共有10城進(jìn)行并完成首輪集中供地，是首輪集中供地最密集的月份。
在集中供地密集進(jìn)行的背景下，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者梳理中指數(shù)據(jù)中的宅地出讓和成交數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，較去年同期，一線城市5月土地供應(yīng)量?jī)r(jià)齊跌，二線城市量?jī)r(jià)齊升，三四線城市量跌價(jià)升。其中二三四線城市5月土地推出樓面均價(jià)同比漲幅均超15%。
從土地成交情況看，較去年同期，一二三四線城市土地成交樓面均價(jià)都出現(xiàn)上漲，其中一二線城市成交樓面均價(jià)上漲超50%，三四線城市上漲近30%。環(huán)比來看，一二三四線城市土地成交平均溢價(jià)率均出現(xiàn)下降，其中三四線城市土地成交平均溢價(jià)率降幅最大，下降近12%，各線城市土地成交的平均溢價(jià)率差值有所減少。
為什么集中供地會(huì)給5月全國(guó)土地市場(chǎng)帶來如此多變化？后續(xù)土地市場(chǎng)將如何走？
一線城市土地供應(yīng)價(jià)量齊跌
5月一二三四線城市共供應(yīng)土地2510宗，與去年同期比，供地?cái)?shù)量減少近20%，環(huán)比變化不大。供地總量同比下降主要是因?yàn)槭芗泄┑赜绊懀木€城市5月錯(cuò)峰供地，推出土地?cái)?shù)量減少1/4。一線城市5月供地僅6宗，同比大降；二線城市供地594宗，同比增加14.5%。
從供應(yīng)價(jià)格看，一線城市土地推出樓面均價(jià)1.16萬元/平方米，同比下降24.3%；二線城市和三四線城市推出樓面均價(jià)分別為0.57萬元/平方米、0.19萬元/平方米，同比漲幅均超15%。
整體而言，5月土地供應(yīng)呈現(xiàn)出一線城市同比量?jī)r(jià)齊跌、二線城市量?jī)r(jià)齊升、三四線城市量跌價(jià)漲的特征。
具體來看，受集中供地節(jié)奏影響，廣州、北京先后完成首輪集中供地，5月一線城市僅深圳供應(yīng)6宗土地，推出樓面均價(jià)1.16萬元/平方米。1-5月，一線城市供地156宗，同比增加21%，推出樓面均價(jià)1.51萬元/平方米，同比下降15%。
貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，供應(yīng)結(jié)構(gòu)是影響樓面地價(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)最重要的因素，包括城市在內(nèi)的樓面地價(jià)同比變化，與城市供應(yīng)量占比有關(guān)。宗地位置、規(guī)劃條件等也會(huì)對(duì)樓面地價(jià)產(chǎn)生至關(guān)重要的影響。
北京、深圳1-5月推出住宅用地規(guī)劃建筑面積在一線城市中的比例與2020年基本相同，而廣州占比上漲15%、上海下降11%，一線城市推出樓面均價(jià)的下降就來自于這兩個(gè)城市占比的一增一減。
“其他線級(jí)城市推出樓面地價(jià)的變化也源于此，結(jié)構(gòu)性因素的影響遠(yuǎn)大于系統(tǒng)性因素的影響。”潘浩說。
與一線城市土地供應(yīng)價(jià)量齊跌不同，三四線城市土地供應(yīng)呈現(xiàn)出量跌價(jià)漲的特征。合碩地產(chǎn)機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，受集中供地影響，房企5月投資資金和投資力度均向一二線城市傾斜，對(duì)三四線城市的拿地資金形成較大分流。
郭毅指出，基于集中供地的新形勢(shì)，三四線城市適度減少土地供應(yīng)的同時(shí)，推出一些優(yōu)質(zhì)土地吸引房企關(guān)注。最終形成的結(jié)果就是供地?cái)?shù)量同比大減，但土地價(jià)格有所上漲。
5月買地同比整體變貴
5月一二三四線城市共成交土地1731宗，同比減少25.5%，環(huán)比增長(zhǎng)近10%。
成交總量同比大降原因與土地供應(yīng)類似，主要受三四線城市土地錯(cuò)峰出讓影響，5月三四線城市土地成交1184宗，同比減少36.8%。成交總量環(huán)比增長(zhǎng)原因主要是五月為集中供地高峰期，包括5月31日開始土地集中出讓的蘇州在內(nèi)，5月13個(gè)進(jìn)行首輪集中供地的城市共成交土地379宗，占5月土地成交總量的21.9%。
從成交價(jià)格看，一線、二線和三四線城市5月土地成交樓面均價(jià)分別為2.91萬元/平方米、0.9萬元/平方米和0.25萬元/平方米，同比漲幅分別為52.9%、52.5%和30.0%。
郭毅認(rèn)為，集中供地使得房企投資聚焦于一二線城市，很多城市擔(dān)心一次性推出大量土地會(huì)帶來市場(chǎng)冷場(chǎng)，因而首批集中供地的地塊質(zhì)量整體較高。地塊出讓質(zhì)量較高疊加房企拿地?zé)崆檩^高，帶來土地市場(chǎng)供需兩旺的局面，最終使成交地價(jià)升溫明顯。
三四線城市土地成交價(jià)格上漲，一方面是出讓地塊質(zhì)量較高，推出樓面價(jià)較高，另一方面受集中供地影響，部分房企擔(dān)心在22個(gè)集中供地城市無法獲取足量土地，使得房企拿地需求下沉至潛力較大的三四線城市，帶來土地成交價(jià)格的上漲。
從土地成交平均溢價(jià)率看，一線、二線和三四線城市5月土地成交平均溢價(jià)率分別為8.68%、18.04%和21.62%，延續(xù)4月城市能級(jí)越低，土地溢價(jià)率越高的特征。
潘浩指出，影響土地成交溢價(jià)率的因素包括土地素質(zhì)、起拍價(jià)、拍賣規(guī)則、利潤(rùn)空間、房企拿地意愿等。目前來看一線城市住宅用地由于市場(chǎng)關(guān)注度較高，在土拍規(guī)則和盈利空間方面都不支持出現(xiàn)較高溢價(jià)率。而二線城市由于土拍規(guī)則相對(duì)寬松、房企利潤(rùn)空間相對(duì)較大，因而地塊素質(zhì)較高、市場(chǎng)前景較好的城市吸引了更多房企關(guān)注，一定程度上提升了土地成交平均溢價(jià)率。
整體而言，較4月，一線、二線和三四線城市5月土地成交平均溢價(jià)率均出現(xiàn)下降，其中三四線城市土地成交平均溢價(jià)率降幅最大，下降11.97個(gè)百分點(diǎn)，各線城市土地成交的平均溢價(jià)率差值有所減少。
郭毅指出，土地成交溢價(jià)率降低更多受5月開發(fā)商資金分流影響，三四線城市土地成交平均溢價(jià)率降幅最大，并不意味著三四線城市土地?zé)岫热嫦陆?。三四線城市內(nèi)部存在分化情況，一些產(chǎn)業(yè)集中帶來人口大量流入的三四線城市，仍存在很高的市場(chǎng)價(jià)值和開發(fā)商重點(diǎn)投資的區(qū)域。
此外，三四線城市中人口流出比較明顯的城市，伴隨著房企投資流出的現(xiàn)象。
郭毅預(yù)測(cè)，伴隨著5月首輪集中供地高峰期過去，6月房企購(gòu)地金額和土地市場(chǎng)的供需總量都會(huì)出現(xiàn)明顯下降。“這是集中之后必然會(huì)造成的短周期結(jié)果。”
同時(shí)，郭毅認(rèn)為由于絕大部分集中供地城市首輪供地的數(shù)量相對(duì)較大，因而即便6月土地市場(chǎng)供應(yīng)明顯減少，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)格局并不會(huì)產(chǎn)生太大影響。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，第一次集中供地過程中政府希望保持市場(chǎng)熱度，在地塊出讓底價(jià)、溢價(jià)率和競(jìng)拍次數(shù)等方面有一定操作空間。第二次集中供地時(shí)，中央可能會(huì)對(duì)土地出讓模式進(jìn)行限制，為集中供地降溫。再加上房企在第一次集中供地中收獲頗多，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開始回調(diào)的現(xiàn)實(shí)情況，第二次集中供地?zé)岫葢?yīng)該會(huì)出現(xiàn)明顯下降。
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