中國反洗錢監(jiān)管再次升級，這一次，矛頭直指房地產(chǎn)投資及交易環(huán)節(jié)。

6月1日，央行就《中華人民共和國反洗錢法（修訂草案公開征求意見稿）》公開征求意見，將提供房屋銷售、經(jīng)紀服務(wù)的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu)，從事貴金屬現(xiàn)貨交易的貴金屬交易場所、貴金屬交易商，一并納入反洗錢調(diào)查范圍。意見反饋截止時間為2021年6月30日。

房地產(chǎn)一直是洗錢重災區(qū)。全球知名風險與合規(guī)公司Accuity發(fā)布研究報告稱，在全球房地產(chǎn)市場中，每年約1.6萬億美元，約合11萬億元人民幣的房產(chǎn)交易是洗錢交易。

我國房價高漲的背后，很難說沒有洗錢之手在推動。十年前，時任亞太城市發(fā)展研究會房地產(chǎn)分會秘書長楊超就直指：“灰色正在吞噬中國樓市，房價高企或源于‘灰色資金’暗撐。”

央行表示，修訂《反洗錢法》是推進國家治理體系和治理能力現(xiàn)代化的必然要求，是防控金融風險的必然要求，是擴大金融業(yè)雙向開放、深度參與全球治理的必然要求?！斗聪村X法》修改工作已列入全國人大常委會2021年度立法工作計劃。

《反洗錢法》修訂落地后，所有流入房地產(chǎn)行業(yè)的資金將迎來新一輪從嚴監(jiān)管。

房地產(chǎn)深入反洗錢勢在必行

“洗錢”就是將違法所得及其產(chǎn)生的收益，通過各種手段掩飾、隱瞞其來源和性質(zhì)，使其在形式上合法化。

近幾年上漲過快的房地產(chǎn)市場和價格，有大量不明資金涌入，引起了相關(guān)部門的警覺。

2017年4月，中國人民銀行營業(yè)管理部、北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會、北京監(jiān)管局就聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)履行反洗錢義務(wù)的通知》，該通知自2017年5月1日起試行。

根據(jù)通知，履行反洗錢的要求主要集中在交易雙方的身份識別方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)在提供二手房買賣經(jīng)紀服務(wù)時，應要求房屋交易當事人購房款以銀行轉(zhuǎn)賬方式支付，且必須使用出賣人和買受人的銀行賬戶，通過預售資金、存量房交易資金監(jiān)管專用賬戶進行資金支付；如發(fā)生退款行為，應按原支付途徑，將資金退回出賣人和買受人銀行賬戶。確需使用現(xiàn)金支付的，需經(jīng)由買賣雙方銀行賬戶完成，辦理該業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行需按照反洗錢相關(guān)規(guī)定，對當日單筆或累計交易人民幣5萬元以上（含5萬元）的現(xiàn)金繳存報告大額交易。

2017年9月30日，住建部又聯(lián)合央行、銀監(jiān)會下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范購房融資和加強反洗錢工作的通知》，提出嚴禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介違規(guī)提供購房首付融資等要求，并重申以上關(guān)于房地產(chǎn)交易反洗錢工作的相關(guān)規(guī)定，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構(gòu)依法履行反洗錢義務(wù)，開展客戶身份識別，妥善保存客戶身份資料和交易記錄，規(guī)范購房款交付方式，報告可疑交易。

但現(xiàn)實情況則是，在北京、上海、深圳等城市，用現(xiàn)金一次性支付300萬元以上購房的現(xiàn)象非常普遍，甚至有人一次性支付1000萬元以上現(xiàn)金來購買豪華別墅。按照規(guī)定，這種行為無疑有很大的洗錢嫌疑。

“針對房產(chǎn)交易的反洗錢工作早就已經(jīng)在開展，此次將房企、地產(chǎn)中介納入反洗錢調(diào)查范圍，不過是過去通知的一種延續(xù)，實質(zhì)是為了加強監(jiān)管范疇，完善監(jiān)管體系。”一位商業(yè)銀行人士告訴中國房地產(chǎn)報記者。

央行強調(diào)，現(xiàn)行《反洗錢法》相關(guān)規(guī)定存在的空白和不足，包括洗錢上游犯罪類型范圍狹窄、監(jiān)管處罰規(guī)定粗略、缺乏對單位和個人的反洗錢要求、受益所有人制度空白、特定非金融行業(yè)反洗錢制度不完善等，制約了反洗錢工作的有效開展。

此次修訂草案明確，特定非金融機構(gòu)在從事特定業(yè)務(wù)時，應當參照金融機構(gòu)的相關(guān)要求履行反洗錢義務(wù)。特定非金融機構(gòu)包括“提供房屋銷售、經(jīng)紀服務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者房地產(chǎn)中介機構(gòu)；從事貴金屬現(xiàn)貨交易的貴金屬交易場所、貴金屬交易商”。

此次修訂草案還提出，增強反洗錢行政處罰懲戒性，將“未按照規(guī)定建立健全內(nèi)控制度和風險管理政策”和“未按照規(guī)定執(zhí)行反洗錢特別預防措施”等違法行為納入處罰范圍；同時，完善反洗錢處罰類型，增加警告處罰。

“疫情期間，一些高端項目的認購情況明顯增加，對于此類項目自然需要嚴格審查資金來源，防范一些洗錢目的的資金進入。同時，在房地產(chǎn)交易中，對于資金的管控工作確實相對較少，各類大額資金的進出也需要管控。尤其是房屋更名、代持炒房等情況，很容易形成購房資金‘洗錢’的現(xiàn)象。后續(xù)從房屋交易秩序的角度看，除嚴管信貸資金以外，對于自有資金是否屬于‘洗錢’性質(zhì)的資金，也須納入監(jiān)管體系。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析稱。

樓市洗錢將被嚴打

值得警惕的是，房地產(chǎn)已經(jīng)淪為洗錢重災區(qū)。從國際上看，不管是加拿大、澳大利亞、美國或英國，通過房地產(chǎn)洗錢已成為常見現(xiàn)象。

據(jù)加拿大官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，溫哥華所在的不列顛哥倫比亞省在2019年一年有53億加元（約合270億元人民幣）的黑錢是通過房產(chǎn)市場洗出。保守估計，拉升了不列顛哥倫比亞省5%的房價。溫哥華2019年通脹前的房價漲幅是1.41%，消除掉洗錢對房價的拉升，實際上正常的房價交易下跌了3.59%。

我國關(guān)于非法資金流入房地產(chǎn)的相關(guān)統(tǒng)計比較少。不過，2010年，央行反洗錢課題組曾對中國幾年來洗錢案例作抽樣調(diào)查，結(jié)果顯示，洗錢犯罪資金主要流入金融、房地產(chǎn)和投資領(lǐng)域，其中通過房地產(chǎn)領(lǐng)域洗錢的案例占35.9%，僅次于金融業(yè)。另一份官方數(shù)據(jù)顯示，每年發(fā)生在中國境內(nèi)的洗錢規(guī)模預計在3000億～4000億元。如按照上述比例計算，意味著每年房地產(chǎn)領(lǐng)域的洗錢規(guī)模約為1000億元～1400億元。

據(jù)中國房地產(chǎn)報記者了解，樓市洗錢的手法多種多樣，比如在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)，某地產(chǎn)項目急需大量資金周轉(zhuǎn)，在銀行等其他正規(guī)融資渠道屢屢吃閉門羹，開發(fā)商會接觸一些政府公職人員提出融資支持，并以其親屬的名義介入。還有越來越多的個人巨額資金通過信托或私募形式，參與房地產(chǎn)投資領(lǐng)域。再比如，在交易環(huán)節(jié)，利用他人名義投資房產(chǎn)，貸款買房，首付使用正常資金，然后用黑錢慢慢付。

“近期針對經(jīng)營貸違規(guī)亂象，銀行監(jiān)管部門在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)了幾類現(xiàn)象，其中一類就是房產(chǎn)中介機構(gòu)本身成立有小貸公司、擔保公司，這些公司會幫助客戶逃避一些杠桿的限制、融資的限制，乃至限購的限制，相當于違規(guī)加杠桿來購買房子；還會幫助一些不符合經(jīng)營貸資格的客戶，去購買這種空殼公司，并設(shè)置一些虛假的交易背景來獲取這部分經(jīng)營貸資金，再通過銀行轉(zhuǎn)賬、提現(xiàn)，虛構(gòu)交易合同，將這些資金合法化，其實這就相當于一個洗錢的過程。這其中，開發(fā)商、中介機構(gòu)、房產(chǎn)銷售商都參與了。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對中國房地產(chǎn)報記者表示。

隨著我國反洗錢力度的加大，相關(guān)處罰明顯增多。按照央行官網(wǎng)已公示的信息，2020年央行及其分支機構(gòu)共對417家反洗錢義務(wù)機構(gòu)及相關(guān)責任人進行了反洗錢行政處罰，罰單共計733筆，罰款金額累計約6.28億元，約為2019年的3倍。其中機構(gòu)罰款金額約6.08億元，個人罰款金額約0.2億元。“未按規(guī)定履行客戶身份識別義務(wù)”為首要處罰原因，共涉及547筆罰單，處罰金額約4.3億元；其次是“未按規(guī)定報送大額交易報告或可疑交易報告”，共涉及225筆罰單，處罰金額約3.2億元。

上海富拉凱會計師事務(wù)所主任會計師夏嵐建議，不管是開發(fā)商還是房地產(chǎn)中介企業(yè)，都必須進行嚴格的客戶身份識別及可疑交易監(jiān)控。除對開發(fā)商的大額取現(xiàn)進行合理關(guān)注外，還須對開發(fā)商的交易進行定期與不定期回溯分析，同時增加現(xiàn)金交易占交易金額比重分析。銀行還須關(guān)注開發(fā)商的購房退款現(xiàn)象，實務(wù)中常發(fā)生開發(fā)商退回的購房款，反洗錢工作需要堵住收款和退款對象不一致的漏洞。

她還建議，關(guān)注經(jīng)營規(guī)模偏小的非連鎖房地產(chǎn)中介公司，特別是那些有跨境業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)中介，或是股東、法定代表人、財務(wù)負責人名下的業(yè)務(wù)，還有諸如留學中介等同屬于洗錢風險較高的中介行業(yè)。關(guān)注房地產(chǎn)中介有無存在大量相同、相近金額的收付現(xiàn)象，是否通過為房地產(chǎn)開發(fā)商提供咨詢、代理銷售等服務(wù)進行洗錢。