5月份深圳二手房網(wǎng)簽數(shù)量回到十年前。

一系列調(diào)控組合拳之下，高燒不止的深圳樓市終于有所降溫了。

近期深圳樓市的一則重磅消息“一套頂級(jí)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格猛降662萬(wàn)”，一時(shí)間登上了各大平臺(tái)熱搜榜。雖然文中所說(shuō)的頂級(jí)學(xué)區(qū)房是一套法拍房，不具代表性，但種種跡象表明，深圳樓市降溫已成定局。

深圳住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，5月份全市二手商品房成交為33.74萬(wàn)平方米（3695套），同比下降55.25%；其中二手商品住宅成交為27.61萬(wàn)平方米（3027套），同比下降60.98%。

二手房?jī)r(jià)也開(kāi)始出現(xiàn)下跌。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，5月份深圳二手房均價(jià)環(huán)比下跌0.42%。

業(yè)內(nèi)人士指出，在一系列調(diào)控組合拳之下，高燒不止的深圳樓市降溫是必然的，高高在上的二手房?jī)r(jià)也可能撐不住。同時(shí)，也有網(wǎng)友討論稱(chēng)，新政可能誤傷部分剛需，甚至造成買(mǎi)房更難的局面。

頂級(jí)學(xué)區(qū)房猛降662萬(wàn)

前文提到的頂級(jí)學(xué)區(qū)房，小區(qū)名叫國(guó)城花園，位于深圳福田百花片區(qū)，可以說(shuō)是學(xué)區(qū)房中的“愛(ài)馬仕”，坐擁深圳實(shí)驗(yàn)小學(xué)和深圳實(shí)驗(yàn)學(xué)校(中學(xué))兩個(gè)一流學(xué)區(qū)。樓盤(pán)僅有兩棟，其中一棟為3梯8戶的大戶型，另一棟則為3梯12戶的小戶型。鏈家網(wǎng)站顯示，國(guó)城花園于1995年建成，樓齡已超25年。

據(jù)報(bào)道，在阿里拍賣(mài)網(wǎng)上，上述提到的學(xué)區(qū)房以2206萬(wàn)元成交，成交價(jià)與2月初同一戶型房源相比，下降662萬(wàn)元。另?yè)?jù)了解，法拍房交易成本相對(duì)較高。如果是個(gè)人房產(chǎn)，可能因種種因素導(dǎo)致交易繁瑣；如果是公司房產(chǎn)，則交易稅費(fèi)甚至可能高達(dá)成交價(jià)的50%以上。綜上，法拍房實(shí)際交易價(jià)格并不低，降價(jià)幅度不如前述那么夸張。此外，大部分法拍房還需要全款購(gòu)買(mǎi)，這也加大了購(gòu)買(mǎi)者的資金壓力和成本。

前述頂級(jí)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格猛降，雖不具備代表性，但網(wǎng)紅盤(pán)報(bào)價(jià)下降卻得到了權(quán)威數(shù)據(jù)的佐證。深圳中原監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，4月18日-24日的一周內(nèi)，去年領(lǐng)漲片區(qū)八卦嶺片區(qū)報(bào)價(jià)下跌10%。

另有媒體報(bào)道，在南山，一個(gè)名為“觀海臺(tái)”的樓盤(pán)房源，兩天內(nèi)報(bào)價(jià)下調(diào)140萬(wàn)。其中，5月7日下降110萬(wàn)；5月8日，業(yè)主又下調(diào)了30萬(wàn)。該樓盤(pán)位于南山區(qū)商業(yè)文化中心區(qū)，有配套名校。

位于南山中心區(qū)的海印長(zhǎng)城也有降價(jià)情況，該樓盤(pán)配套的學(xué)位是附屬南山二外學(xué)府中小學(xué)。貝殼網(wǎng)顯示，該樓盤(pán)一74平米房源近兩周降價(jià)兩次，降價(jià)64萬(wàn)。此外，萊蒙水榭春天（詳情）5期、中海陽(yáng)光玫瑰園、八卦嶺片區(qū)等分布于龍華、南山、福田等區(qū)的學(xué)區(qū)房均有業(yè)主降低放盤(pán)價(jià)。

5月份二手房網(wǎng)簽大跌61%

量在價(jià)先，深圳的二手房成交量已經(jīng)顯現(xiàn)出拐點(diǎn)跡象。

深圳住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，5月份全市二手商品房成交為33.74萬(wàn)平方米（3695套），同比下降55.25%；其中二手商品住宅成交為27.61萬(wàn)平方米（3027套），同比下降60.98%。

一個(gè)月成交3027套二手房是個(gè)什么概念？由于土地面積的原因，深圳的房產(chǎn)交易是以存量房為主。除去疫情期間，細(xì)數(shù)深圳往年網(wǎng)簽情況，上一次二手房網(wǎng)簽3000套左右，還要追溯到2011年。

中介掀離職潮，深圳房?jī)r(jià)撐不住了？

業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)在情況很不樂(lè)觀，但深圳二手房業(yè)主心態(tài)仍相對(duì)穩(wěn)健。不過(guò)，隨著時(shí)間的推移，深圳二手房?jī)r(jià)格下降或許不可避免。事實(shí)上，權(quán)威數(shù)據(jù)表明，深圳房?jī)r(jià)似乎也臨近拐點(diǎn)了。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4月份深圳二手房環(huán)比漲跌為0，是今年以來(lái)首次環(huán)比沒(méi)有上漲；另一個(gè)權(quán)威數(shù)據(jù)則顯示出更強(qiáng)的拐點(diǎn)信號(hào)。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，5月份深圳二手房均價(jià)環(huán)比下跌0.42%。

量?jī)r(jià)齊跌背景下，作為市場(chǎng)參與度最高的中介群體，可謂一夜入冬。據(jù)媒體消息，今年深圳的龍頭中介均有縮減門(mén)店的動(dòng)作，一家市占率很高的中介一個(gè)月在深圳關(guān)閉了超60家門(mén)店。而一家深圳中介機(jī)構(gòu)內(nèi)部調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，部分門(mén)店3個(gè)月內(nèi)0成交，絕大部分門(mén)店成交1-3套。在此情況下，中介不可避免的掀起離職潮。據(jù)媒體人士報(bào)道，在一些熱點(diǎn)片區(qū)，光離職的中介人數(shù)就達(dá)到200人之多。

深圳房協(xié)的數(shù)據(jù)也從一定程度上印證了這一點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，截至2021年4月1日，深圳市總備案機(jī)構(gòu)2893家，其中2021年第一季度深圳市新增備案機(jī)構(gòu)118家，環(huán)比下降6%，同 比下降9%。

顯然，目前深圳中介的日子非常不好過(guò)，而這種“不好過(guò)”極有可能會(huì)伴隨著深圳的橫盤(pán)持續(xù)下去。

網(wǎng)友：買(mǎi)房更難了

為何高燒不止的深圳樓市有所降溫了？去年以來(lái)，深圳可謂出臺(tái)了一系列調(diào)控組合拳之下，去年的7·15新政，限購(gòu)限貸再無(wú)明顯漏洞，與北京和上海的樓市調(diào)控，基本保持一致，局部甚至更嚴(yán)。而今年的2·8二手房參考價(jià)政策，則大幅提高了二手房首付比例，可謂釜底抽薪。此外，深圳還全面排查經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸等違規(guī)資金進(jìn)入樓市，同時(shí)對(duì)于新房也加大了限價(jià)力度。

更為重要的是，深圳樓市最大的基本面，即人口大幅流入，可能開(kāi)始出現(xiàn)拐點(diǎn)。

2019年，深圳小學(xué)生招生人數(shù)20.4萬(wàn)，比2018年下降1.1%。幼兒園招生人數(shù)17.98萬(wàn)，下跌7.1%。

這表明深圳人口吸引力正在下降。與此同時(shí)，深圳發(fā)改委發(fā)布公開(kāi)征求《深圳市戶籍遷入若干規(guī)定（征求意見(jiàn)稿）》意見(jiàn)的通告，入戶門(mén)檻或?qū)⒋蠓岣?，一夜之間很多人失去了入戶深圳的資格。

房票后繼乏力之下，深圳還在大舉增加供地。數(shù)據(jù)顯示，去年深圳成交土地規(guī)劃建筑面積超過(guò)千萬(wàn)平米，創(chuàng)近十年來(lái)新高。2021年供地計(jì)劃還在進(jìn)一步提升，居住用地363.3萬(wàn)㎡，相比2020年、2019年居住用地計(jì)劃供應(yīng)量分別提高了24%、142%。

回顧深圳樓市調(diào)控，我們可以看到房住不炒的決心。但與此同時(shí)，對(duì)于普通市民百姓來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房反而更難了。一方面，由于二手房指導(dǎo)價(jià)制度，對(duì)于大部分人來(lái)說(shuō)，首付將提高到5成至7成，資金壓力巨大。新房?jī)r(jià)格低，但由于打新制度需要綜合考量戶口情況、社保年限、流水等多方面原因，買(mǎi)新房的難度更是難上加難。