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  • 房企融資很難,加強(qiáng)促銷緩拿地?,F(xiàn)金流

    2021年06月08日 09:30
    來源:澎湃新聞
    蒙眼狂奔式加碼投資,債務(wù)違約牽一發(fā)動(dòng)全身,千億元量級房企深陷資金鏈困局,已不是孤案。在“三道紅線”等融資政策趨緊的強(qiáng)壓下,房企整體融資規(guī)模正在緊縮,不少房企都在尋求表外融資渠道,但這同樣受到了監(jiān)管層的關(guān)注。
    房企加強(qiáng)促銷緩拿地?,F(xiàn)金流。
    據(jù)同策研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,2021年5月份,40家典型上市房企共完成融資440.91億元,環(huán)比下降28.48%,同比下滑27.40%??傮w來看,在當(dāng)前的融資環(huán)境下,“找錢”很難,找到低成本資金更難。
    “監(jiān)管政策環(huán)境趨緊、資金需求前置,境內(nèi)滬深交易所于5月份大批量終止ABS項(xiàng)目等多重因素,造成5月份房企融資規(guī)模驟降。”貝殼研究院高級分析師潘浩向《證券日報(bào)》記者表示,在房企融資渠道整體收緊環(huán)境下,一些非標(biāo)類融資將成為重點(diǎn)監(jiān)管的對象。不同陣營、不同體質(zhì)的房企在融資成本上分化將會(huì)加劇,融資市場對中小型房企的友好度或?qū)⑦M(jìn)一步下降。
    部分涉房ABS融資被叫停
    “房企融資驟降是多方因素共同作用造成的,一是監(jiān)管政策環(huán)境趨緊,‘三道紅線’制約下,房企對自身負(fù)債增速有一定控制;二是資金需求前置,由于首批集中供地主要集中在4月份至5月份進(jìn)行,房企會(huì)提前部署資金調(diào)度。而進(jìn)入5月份后,由于該月需要償還到期債務(wù)規(guī)模回落,房企償債遇短暫‘喘息期’,融資需求階段性放緩;三是境外5月份美元債收益多數(shù)下跌,其中地產(chǎn)債跌幅較大,這都影響到房企融資動(dòng)作。”潘浩向記者表示,此外,境內(nèi)滬深交易所于5月份大批量終止ABS項(xiàng)目,其中不乏涉房類項(xiàng)目,同時(shí)釋放出監(jiān)管進(jìn)一步趨緊氣氛,房企發(fā)債審批時(shí)間將被延長,預(yù)期將會(huì)影響當(dāng)月以及后期房企境內(nèi)的發(fā)債節(jié)奏。
    不得不說,在傳統(tǒng)融資長期受限的環(huán)境下,近年來不少房企都加大了供應(yīng)鏈融資等表外融資渠道的籌錢規(guī)模,但此番多個(gè)涉房類ABS項(xiàng)目被叫停之后,更加劇了房企融資壓力。
    “在‘三道紅線’強(qiáng)壓下,不少房企都將目光轉(zhuǎn)向表外融資渠道,供應(yīng)鏈融資逐漸成為房企獲取資金的重要來源之一。”同策研究院黃鈺騁認(rèn)為,但5月份監(jiān)管力度不斷加壓,讓表外負(fù)債無所遁形。
    據(jù)中指研究院監(jiān)測,2021年第一季度,房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品共發(fā)行160支,總發(fā)行規(guī)模975.97億元,同比上升65.14%。其中,有107支供應(yīng)鏈ABS產(chǎn)品,規(guī)模達(dá)575.33億元,占比59.0%。但資產(chǎn)證券化融資,特別是供應(yīng)鏈ABS產(chǎn)品的快速增長,引起了監(jiān)管層注意,5月初,基金業(yè)協(xié)會(huì)近期叫?;鹱庸緜浒阜康禺a(chǎn)供應(yīng)鏈類產(chǎn)品,加大房地產(chǎn)金融監(jiān)管及防風(fēng)險(xiǎn)力度。
    受此影響,陽光城、金科股份等公司均未發(fā)行計(jì)劃中的供應(yīng)鏈類產(chǎn)品和資管類產(chǎn)品。6月初,又一上市房企3.9億元購房尾款A(yù)BS發(fā)行“終止”,預(yù)計(jì)6月份將保持對ABS類融資的監(jiān)管力度。
    黃鈺騁認(rèn)為,這或?qū)⒌贡品科罂s短回款周期,增強(qiáng)運(yùn)營能力,多元發(fā)展以應(yīng)對融資困境。比如,5月份房企股權(quán)融資占比略有回升,主要原因是雅樂居集團(tuán)的附屬公司雅生活智慧城市服務(wù)股份有限公司配售新H股。當(dāng)前房企股權(quán)融資相對受限較小,其地位極有可能在未來凸顯,未來或?qū)⒂瓉碛忠惠喎植鹕鲜袩岢薄?/div>
    強(qiáng)促銷緩拿地?,F(xiàn)金流
    對于未來地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境的預(yù)期,中指研究院企業(yè)研究副總監(jiān)劉水向《證券日報(bào)》記者表示,融資環(huán)境持續(xù)收緊,渠道限制越來越多,開發(fā)商資金鏈將會(huì)持續(xù)偏緊。在這種大趨勢下,保障現(xiàn)金流充裕是重要任務(wù)。
    在劉水看來,一是加大促銷,加快銷售回款;二是謹(jǐn)慎拿地,放緩拿地節(jié)奏;三是開拓新的融資渠道,比如綠色債券融資。他表示,據(jù)中指院監(jiān)測,2021年一季度房地產(chǎn)綠色債券發(fā)行規(guī)模約為153.0億元,占2020年房地產(chǎn)綠色債券規(guī)模296.8億元發(fā)行量的51.5%,房地產(chǎn)綠色金融發(fā)展迅速。
    “一方面,各房企積極拓寬融資渠道,把握融資窗口,加強(qiáng)融資合作。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄向《證券日報(bào)》記者表示,另一方面,企業(yè)拿地節(jié)奏放緩,可用部分長期貸款替代短期貸款,減輕短期還款壓力,保證較強(qiáng)的資金流動(dòng)性。同時(shí),房企要加大營銷力度,加速銷售回款。
    “目前房企最常見保證現(xiàn)金流的方式是加強(qiáng)銷售回款率,這種‘開源’的方式較為積極,同時(shí)也會(huì)采用減少拿地、調(diào)整新開工節(jié)奏,項(xiàng)目減配、降低管理、銷售費(fèi)用等‘節(jié)流’的方式。” 潘浩表示。
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