“欲望滿足的瞬間，即是償還時(shí)刻。”這句話用在過去盲目迅猛跑馬圈地的房企身上，頗有警示意味。近日，千億元級房企藍(lán)光發(fā)展深陷債務(wù)違約風(fēng)波，與此前的泰禾集團(tuán)以及華夏幸福這兩家千億元級房企如出一轍。
靠債務(wù)驅(qū)動發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)，“冰凍三尺”非一日之寒。過去這么多年，從某頭部房企一年收入2億元到動輒一個(gè)月賣上數(shù)百億元銷售額，最主要是靠高融資、高負(fù)債、高杠桿來推動。在這其中，融資性現(xiàn)金流一直扮演著非常重要的角色。
據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，2021年房企到期債券規(guī)模預(yù)計(jì)將達(dá)12448億元，同比增長36%，歷史性突破萬億元大關(guān)。
且不說境內(nèi)債務(wù)利息支出較高，大型房企掌舵人每天早上醒來，頭上頂?shù)亩际菐變|元的利息支出賬單，境外債務(wù)還有人民幣匯率變動帶來的匯兌損失。即便是頭部房企，每年匯兌損失都是數(shù)億元量級的，這對毛利率水平持續(xù)下行的房地產(chǎn)行業(yè)來說，是進(jìn)一步侵蝕利潤空間，亦影響大小股東的分紅收益。
“今年融資性現(xiàn)金流的總額已經(jīng)比去年下降。”6月5日，
陽光城集團(tuán)執(zhí)行副總裁吳建斌在一次內(nèi)部授課中表示，所以改變企業(yè)最核心的就是經(jīng)營性現(xiàn)金流，多賣樓，處置低效資產(chǎn)，包括酒店、商業(yè)、工業(yè)等。
這句話的背后，意味著不管是打折賣房，還是處置資產(chǎn)，包括引入戰(zhàn)投，都是房企強(qiáng)化現(xiàn)金流的標(biāo)準(zhǔn)動作。換言之，融資性現(xiàn)金流受阻，為避免債務(wù)違約造成企業(yè)無法運(yùn)轉(zhuǎn)或破產(chǎn)，房企不得不在“生存大考”下進(jìn)行自救。當(dāng)然，這是實(shí)力較弱房企要面臨的問題，但對那些尚無需擔(dān)憂生存的房企來說，這無疑是警示，比如不能再一味追求規(guī)模而錯(cuò)失“降本增效”尋求高質(zhì)量發(fā)展的路徑與機(jī)會。
或許，把負(fù)債降到合理水平仍需一些時(shí)間，但擺在很多房企當(dāng)下的經(jīng)營邏輯是，需要走出過往高負(fù)債驅(qū)動發(fā)展的“舒適區(qū)”，需要改變經(jīng)營理念，創(chuàng)新商業(yè)模式。“三道紅線”管錢、“兩集中”控地之下，房企要習(xí)慣于邁向賺小錢但要健康發(fā)展的階段。
總而言之，在新舊行業(yè)規(guī)則交替之際，規(guī)模不再為王，現(xiàn)金流和利潤才是王道。房企需多賣樓、少借債，踏踏實(shí)實(shí)向制造業(yè)學(xué)習(xí)，從過去由融資來推動，變成經(jīng)營推動。放下售樓小姐過去等著買房人上門搶房的“傲嬌”，要通過勞動掙加工制造和服務(wù)的錢，從現(xiàn)在起，房地產(chǎn)行業(yè)已邁入向管理要紅利的時(shí)代。
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