海南省在開啟自由貿易港建設前后，為防止房地產市場投機炒作和擺脫經濟發(fā)展對房地產業(yè)過度依賴，實施了全域限購等一系列房地產調控政策，房地產市場實現平穩(wěn)運行，“一業(yè)獨大”的經濟結構有效改善。在自貿港建設過程中，海南繼續(xù)保持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的同時仍需探索創(chuàng)新，逐步建立完善與自貿港發(fā)展相適應的住房體系。
非健康理性房地產市場制約高質量發(fā)展
海南經濟發(fā)展經歷過三次“大起大落”教訓，其中兩次與房地產業(yè)有關，分別是20世紀90年代房地產泡沫、國際旅游島建設初期房價暴漲。近幾年來，受政策利好、發(fā)展預期和生態(tài)優(yōu)勢等影響，海南房地產業(yè)仍然持續(xù)走高，經濟對房地產業(yè)的依賴也在加深。
據統(tǒng)計，房地產開發(fā)投資一度占據海南固定資產投資總額的半壁江山，到2015年達到約50.8%的峰值，房地產業(yè)稅收占海南地方一般公共預算收入的四成以上。房地產長期“一業(yè)獨大”，對海南經濟平穩(wěn)健康發(fā)展帶來諸多影響。
經濟運行風險較高。海南省發(fā)展和改革委員會主任符宣朝表示，長期以來，房地產及相關產業(yè)占經濟總量比重、房地產業(yè)投資占總投資比重、房地產業(yè)稅收貢獻明顯偏大，如果遭遇房地產業(yè)市場快速變化，穩(wěn)增長將面臨較大風險。
利用利好政策投機炒作慣性強。據統(tǒng)計，2010年1月，建設海南國際旅游島作為國家戰(zhàn)略公布僅5天，全省商品房交易金額達171.12億元，超過2008年全年總額。房地產業(yè)的波動，助長了投機心態(tài)，對經濟發(fā)展造成負面影響。海南省自然資源和規(guī)劃廳副廳長吳開成說，海南數次政策利好都引發(fā)大肆投機炒作房地產，導致產業(yè)結構越來越畸形。
對實體經濟形成擠占效應。符宣朝認為，大量資金、土地、海域、規(guī)劃指標等寶貴資源向房地產業(yè)集聚，資源虹吸效應明顯，對其他產業(yè)特別是實體經濟形成擠壓。房地產業(yè)粗放發(fā)展與島嶼土地、岸線資源寶貴稀缺矛盾凸顯。近些年海南出現的生態(tài)環(huán)保問題，不少與房地產項目有關。
短期賺快錢但長期背包袱。房地產業(yè)短期內投資、稅收、土地出讓等收益可觀，但低品質的房地產項目質量差，特別是低端重復建設的純住宅類房地產項目，造成房屋閑置、資源浪費等問題，實際上加重了政府中長期負擔。
此外，房地產企業(yè)和投機資金共同抬高房價，推高了企業(yè)生產經營、市民生活成本，制約招商引才，也影響海南本地居民的獲得感。
打出“組合拳”持續(xù)調控房地產市場
在2018年黨中央國務院宣布在海南全島建設自由貿易試驗區(qū)和中國特色自由貿易港前后，各界十分關注海南房地產是否會“重蹈覆轍”。海南房地產市場在重大政策利好下能否平穩(wěn)運行，一定程度上影響著各界對自貿港建設的信心和預期。
海南省住建廳廳長霍巨燃介紹，為防止房地產市場劇烈波動，海南打出了“兩個暫停”、全域限購、加強引導管控、完善住房體系等一系列“組合拳”，促進經濟結構調整和房地產業(yè)轉型發(fā)展。
一是持續(xù)加大調控力度，確保房地產市場平穩(wěn)運行?；艟奕冀榻B，海南近幾年綜合運用經濟、法律和必要的行政手段，先后出臺了十余項涉及房地產的調控政策。為應對部分市縣房地產投資過熱、商品住房庫存較高問題，2016年實施“兩個暫停”，即對商品住宅庫存消化期超過全省平均水平的市縣，暫停辦理新增商品住宅及產權式酒店用地審批，暫停新建商品住宅項目規(guī)劃報建審批。通過區(qū)別化的精準調控政策，全省商品住房庫存加快消化、逐步恢復到合理區(qū)間。
特別是在2018年4月海南建設自貿港消息發(fā)布后，海南實施“全域限購”等“史上最嚴”調控措施，2020年3月繼續(xù)加碼調控，本省戶籍和常住居民家庭禁止購買2套（不含）以上安居型商品住房和市場化商品住房。這一系列持續(xù)加碼的調控措施，確保海南房地產市場沒有因為重大政策利好出現劇烈波動風險。
二是優(yōu)化考核機制，減少市縣開發(fā)房地產“沖動”。海南加快實施新一輪分稅制財政體制方案，把與房地產關聯度最大的土地增值稅、契稅兩個稅種收入大部分集中于省級，把其他產業(yè)產生稅收的大部分留給市縣，倒逼市縣產業(yè)轉型升級。從2018年起，取消12個市縣GDP、工業(yè)產值、固定資產投資考核，督促市縣加大經濟結構調整，降低對房地產的依賴。“這是一個非常關鍵和強有力的政策引導，減少了市縣開發(fā)房地產的沖動。”霍巨燃說。
三是加強規(guī)劃管控，從無序開發(fā)走向有序開發(fā)。樹立全省“一盤棋”思想，加強商品住宅建設總量管控和年度計劃管控，“房地產從無序開發(fā)走向有序開發(fā)。”霍巨燃說。同時實行最嚴格的生態(tài)保護政策，生態(tài)核心區(qū)、海岸帶可開發(fā)的一線土地嚴禁用于開發(fā)商品住宅，在生態(tài)紅線區(qū)周邊、工業(yè)開發(fā)區(qū)、工廠、機場、公路、鐵路、污水和垃圾處理場等周邊可能影響居住環(huán)境質量的區(qū)域，嚴格控制商品住宅開發(fā)。
四是從嚴土地管理，合理控制房地產開發(fā)規(guī)模和節(jié)奏。吳開成表示，海南先后頒布了“兩個暫停”、實行商品住宅用地計劃管理、大幅減少直至停止供應外銷商品住宅項目用地等政策，積極推動閑置土地、低效利用土地等存量國有建設用地的有序開發(fā)和盤活利用。
五是完善住房體系，推動構建租購并舉的住房制度。2020年4月，海南試點開展安居型商品住房建設，加快實施基層教師和醫(yī)務人員住房保障專項計劃，大力實施人才住房保障，逐步探索建立與自貿港發(fā)展相適應的住房體系。
走出調控“陣痛期”擺脫地產“依賴癥”
嚴格的房地產調控也帶來了經濟發(fā)展“陣痛期”，2018年和2019年，海南經濟增速連續(xù)兩年落后全國平均水平，固定資產投資也出現了持續(xù)兩年的負增長。但海南省委省政府保持定力、久久為功，逐步走出調控“陣痛期”。
房地產市場基本保持平穩(wěn)?；艟奕冀榻B，2018年全域限購以后，海南商品房價格得到有效控制，基本保持平穩(wěn)。商品房銷售面積大幅下降，由2017年2292萬平方米的峰值下降至2020年的751萬平方米。購房對象由省外居民為主轉為省內居民和引進人才為主。
投資結構明顯優(yōu)化。海南省房地產開發(fā)投資占固投總額的比重由2015年約50.8%下降至2020年的38.7%。固投連續(xù)兩年負增長后在2020年實現轉正，非房地產投資占投資比重為61.3%，比2015年末上升12個百分點。
經濟結構調整成效初顯。國家稅務總局海南省稅務局負責人表示，房地產業(yè)稅收占全省稅收比重自2018年以來逐年降低，2018年—2020年分別為42.7%、38.6%、35.5%。同時積極引導發(fā)展壯大新經濟、培育新動能，經濟結構調整成效初顯，全省稅收中除房地產業(yè)外的第三產業(yè)稅收占比自2018年來穩(wěn)步提升，分別為29.6%、31.0%、34.1%。
海南省委主要負責人表示，雖然全省房地產業(yè)投資占比以及房地產業(yè)稅收占比均大幅下降，但GDP和稅收仍保持穩(wěn)定增長，成功走出房地產調控的陣痛期，經濟結構調整方面打了一場“翻身仗”。
霍巨燃表示，“十四五”時期，海南將發(fā)展公共租賃住房、安居型商品住房、市場化商品住房、市場化租賃住房等四類住房，構建多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度。房地產調控思路仍將繼續(xù)堅持“房子是用來住的、不是用來炒”的定位，壓實市縣主體責任，實施一城一策，保持政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性。
記者在采訪中也發(fā)現，海南有的城市調控“一刀切”做法也導致了虛構資格、價外加價、變相漲價、捂盤惜售等系列市場亂象，下一步仍需根據自貿港建設的需求和“一城一策”的要求不斷完善細化調控措施，推進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展。
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