本報(bào)記者 王麗新

繼新希望服務(wù)之后，物管企業(yè)赴港上市規(guī)劃不斷傳出。6月9日，力高地產(chǎn)發(fā)布公告稱，建議分拆旗下物業(yè)管理公司力高健康生活有限公司在港交所上市。3天前，6月6日晚，中駿集團(tuán)旗下物業(yè)公司中駿商管稱，提交的上市資料已通過聆訊。

透過多家房企集中分拆物業(yè)業(yè)務(wù)IPO的種種跡象，《證券日報(bào)》記者發(fā)現(xiàn)，與過去主營收入靠收繳住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)不同的是，這一撥遞表上市公司中增添了輕資產(chǎn)商業(yè)運(yùn)營商的身影，這是物管行業(yè)的另一個細(xì)分賽道，其估值可能相對更高。

“房企分拆物業(yè)板塊上市已不是新鮮事，是這兩年房企的標(biāo)準(zhǔn)性動作。一方面在資金鏈偏緊的格局下，房企需要增強(qiáng)資產(chǎn)流動性，降低財(cái)務(wù)成本，拆分業(yè)務(wù)板塊獨(dú)立運(yùn)營，可從資本市場拿回錢，不失為另一種融資渠道。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日報(bào)》記者表示，同時，存量時代來臨之際，物業(yè)板塊作為房地產(chǎn)行業(yè)的細(xì)分賽道尚未形成充分競爭，未來將有一場規(guī)模競爭戰(zhàn)要打，若不盡早上市尋求融資，難談規(guī)模擴(kuò)張，更難盡早在數(shù)萬億元存量市場蛋糕中分一杯羹。

上市熱潮仍將持續(xù)

物業(yè)企業(yè)進(jìn)入資本市場較晚，2014年，花樣年旗下彩生活打響了物業(yè)企業(yè)上市第一槍，但這兩年發(fā)展極快，頭部房企多已將物業(yè)板塊分拆出來，實(shí)現(xiàn)在港上市。

“目前已有41家物業(yè)服務(wù)企業(yè)登陸中國香港資本市場，港股物業(yè)板塊的總市值從2020年初的2062億元增至2021年6月10日的7861億元。”中指物業(yè)事業(yè)部副總經(jīng)理牛曉娟向《證券日報(bào)》記者表示，截至6月10日收盤，港股物業(yè)板塊平均市盈率達(dá)到33倍，遠(yuǎn)高于港股主板的市盈率（12倍），充分體現(xiàn)了資本市場對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的高度認(rèn)可。

“從每股收益方面看，截至2021年6月10日，港股物業(yè)上市公司EPS（每股收益）超過2元的公司有1家，8家公司超過0.5元，其他公司均小于0.5元，物業(yè)上市公司EPS顯著分層。”牛曉娟稱。

在牛曉娟看來，2020年，物業(yè)上市公司加強(qiáng)內(nèi)部管控優(yōu)化，提升企業(yè)運(yùn)營效率，多措并舉降低資金成本，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)增加值（EVA）大幅提升，2020年，上市物業(yè)公司EVA均值同比增66.81%至8.17億元。

牛曉娟表示，目前物業(yè)服務(wù)上市公司多數(shù)由關(guān)聯(lián)方公司拆分獨(dú)立而來。大股東相對穩(wěn)定，有助于物業(yè)服務(wù)企業(yè)保持戰(zhàn)略的一致性和連貫性，有利于穩(wěn)定市場投資者對公司業(yè)務(wù)發(fā)展方向的預(yù)期，有效保證了企業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定性。

“有19家企業(yè)已交表，等待敲鐘時刻到來，2021年物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市熱潮預(yù)計(jì)仍將繼續(xù)。”牛曉娟向《證券日報(bào)》記者表示，預(yù)計(jì)未來一段時間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)依舊呈現(xiàn)扎堆進(jìn)入資本市場的態(tài)勢。

“現(xiàn)在的物管板塊可以分為兩類，純物業(yè)管理和輕資產(chǎn)商業(yè)運(yùn)營商，當(dāng)然也有兩者結(jié)合的。兩類都屬于存量市場比較好的偏服務(wù)型的賽道，但是前者已經(jīng)比較擁擠，如果不是特別有特色的公司相對吸引力與未來擴(kuò)張力都不夠，整體估值水平會回歸理性，并且大小公司之間的差距會越來越明顯。”方正證券房地產(chǎn)首席分析師夏亦豐向《證券日報(bào)》記者表示，后者目前上市標(biāo)的還比較少，預(yù)計(jì)后續(xù)仍會有一波上市潮，尤其是輕資產(chǎn)商管將迎來一批新公司，估值短期內(nèi)仍然會在一個相對較高的水平。

并購頻繁競爭加劇

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年，港股主板上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)融資凈額近690億港元。

“物管上市企業(yè)融資得到的錢中有一部分是用于并購的，對物業(yè)行業(yè)來說，加快擴(kuò)大第三方物業(yè)規(guī)模，才可能快速增加收入，這是當(dāng)前業(yè)績增長的重要抓手之一。”嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日報(bào)》記者表示，頭部企業(yè)為擴(kuò)大市場占有率，收并購動作頻繁，規(guī)模訴求強(qiáng)烈。與此同時，部分地產(chǎn)公司面臨資金困難，恰好想出售物業(yè)公司換取現(xiàn)金流。從這方面來看，是各取所需。

中指研究院表示，目前，物業(yè)服務(wù)上市公司主要的并購可以分為兩類：一類是上市公司之間的收并購，物業(yè)服務(wù)上市公司之間的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合將持續(xù)上演；另一類是物管上市公司與非上市公司的并購。

“以往，物業(yè)公司沒什么競爭，自從2014年彩生活登陸H股進(jìn)入資本市場，企業(yè)擴(kuò)大主要是通過并購?fù)瓿?，才有了今天的競爭格局?rdquo;萬物云CEO朱保全在接受《證券日報(bào)》記者采訪時表示。

“現(xiàn)在物管公司對規(guī)模的訴求仍然較強(qiáng)，一方面規(guī)模擴(kuò)大可以幫助增值業(yè)務(wù)的拓展；另一方面各家公司都有相對較高的業(yè)績目標(biāo)，因此對量的提升有明顯訴求。”夏亦豐向《證券日報(bào)》記者表示，隨著近幾年的并購熱潮的涌現(xiàn)，市場上相對較大較好的標(biāo)的越來越少，所以各家公司都在抓緊搶占先機(jī)。