6月14日，遠(yuǎn)洋服務(wù)(6677.HK)與遠(yuǎn)洋集團(tuán)(03377.HK)訂立商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)總協(xié)議，據(jù)此，公司( 代表本集團(tuán)各成員公司)同意向遠(yuǎn)洋關(guān)連人士的商寫物業(yè)( 包括購(gòu)物商場(chǎng)及寫字樓)提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)。

根據(jù)2020年財(cái)報(bào)，遠(yuǎn)洋服務(wù)近八成收入都來(lái)自遠(yuǎn)洋集團(tuán)旗下的項(xiàng)目，其業(yè)務(wù)發(fā)展高度依賴母公司。此次與遠(yuǎn)洋集團(tuán)合作資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)平臺(tái)，是因?yàn)樽陨淼谌酵馔啬芰Σ蛔悖€是單純地為了提升業(yè)績(jī)？與母公司強(qiáng)關(guān)聯(lián)背景下，其自身造血能力又如何？

01、業(yè)務(wù)發(fā)展高度依賴母公司

2020年12月17日，遠(yuǎn)洋服務(wù)正式在香港掛牌上市。跟其它大部分房企分拆物業(yè)板塊上市一樣，遠(yuǎn)洋服務(wù)的上市，也是依賴于母公司遠(yuǎn)洋集團(tuán)的庇蔭。

但是，正是因?yàn)閷?duì)母公司的過(guò)度依賴，加之物業(yè)服務(wù)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，導(dǎo)致資本市場(chǎng)對(duì)其信心不足，遠(yuǎn)洋服務(wù)上市當(dāng)天，開盤即遭破發(fā)，當(dāng)天開盤價(jià)5.86港元，最終收跌0.51%，報(bào)5.85港元，市值約69.3億港元。截至6月18日收盤，遠(yuǎn)洋服務(wù)報(bào)價(jià)5.78港元，總市值約68.44億港元，與上市首日相比微跌，但也算基本維持住了當(dāng)日水平。

不過(guò)，與同體量謀求上市的企業(yè)如建業(yè)新生活等相比，遠(yuǎn)洋服務(wù)已逐漸被拉開距離。截至6月18日收盤，建業(yè)新生活總市值約為95.42億港元。

4月21日，遠(yuǎn)洋服務(wù)發(fā)布了2020年度報(bào)告，年報(bào)顯示，截至2020年12月31日，遠(yuǎn)洋服務(wù)實(shí)現(xiàn)總營(yíng)收13.39億，同比增長(zhǎng)9.81%；總在管面積達(dá)4545萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.14%。截至目前，遠(yuǎn)洋服務(wù)已覆蓋中國(guó)24個(gè)省、直轄市及自治區(qū)的62 個(gè)城市。

單從數(shù)據(jù)上看，遠(yuǎn)洋服務(wù)也在努力“跑馬圈地”，只不過(guò)，其圈的都是母公司的“地”。

數(shù)據(jù)顯示，2017-2020年，遠(yuǎn)洋服務(wù)由遠(yuǎn)洋集團(tuán)及其主要股東提供的在管面積占比分別為86.5%、74.5%、72.5%、70.47%，來(lái)自遠(yuǎn)洋集團(tuán)旗下項(xiàng)目在管面積收入占比更是高達(dá)78.38%。

在實(shí)現(xiàn)上市之前，遠(yuǎn)洋服務(wù)管理層曾表示：上市后，將通過(guò)外拓等方式增加規(guī)模。今年年初，遠(yuǎn)洋服務(wù)也表示正在尋找物企收并購(gòu)標(biāo)的，計(jì)劃2021年合約面積要超過(guò)1億平方米。

雖然遠(yuǎn)洋服務(wù)一直在努力拓展第三方物業(yè)，但效果不是十分明顯。截至目前，遠(yuǎn)洋服務(wù)還是依靠遠(yuǎn)洋集團(tuán)進(jìn)行供給。

根據(jù)財(cái)報(bào)，2020年其來(lái)自遠(yuǎn)洋集團(tuán)的在管面積就達(dá)3203平方米，來(lái)自第三方開發(fā)的物業(yè)在管面積為1342平方米，占整體在管面積比例達(dá)29.5%，占比較2019年同期僅提升了2%。相較于萬(wàn)科、綠城等物企，這一比例實(shí)屬較低。

2020年，遠(yuǎn)洋服務(wù)總簽約面積為7110平方米，如要實(shí)現(xiàn)1億平方米簽約面積，就意味著增長(zhǎng)率要達(dá)到40.65%，而根據(jù)此前幾年的簽約及在管面積增速，要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)還有較大的難度。

另根據(jù)招股書，截至2020年12月31日，遠(yuǎn)洋服務(wù)還有45個(gè)合約到期的項(xiàng)目，總占比達(dá)11.19%，屆時(shí)也會(huì)對(duì)其未來(lái)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)帶來(lái)很多的不穩(wěn)定性。

整體來(lái)看，遠(yuǎn)洋服務(wù)業(yè)務(wù)高度依賴母公司已成不爭(zhēng)的事實(shí)。

02、設(shè)立資管平臺(tái)欲發(fā)力外拓 

即便有心拓展在管面積，但是遠(yuǎn)洋服務(wù)向外收購(gòu)兼并能力卻略顯不足。根據(jù)財(cái)報(bào)，2020年，遠(yuǎn)洋服務(wù)第三方在管面積占比29.5%，收入占比僅為21.62%。

為了加快發(fā)展步伐，6月15日，遠(yuǎn)洋服務(wù)召開電話會(huì)，宣布搭建商業(yè)資管團(tuán)隊(duì)及成立商業(yè)資管平臺(tái)，全面承接遠(yuǎn)洋集團(tuán)持有的商場(chǎng)、寫字樓的管理運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)，并發(fā)力輕資產(chǎn)外拓輸出商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)。

對(duì)于此次與遠(yuǎn)洋集團(tuán)合作，遠(yuǎn)洋服務(wù)給出的解釋是，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)和傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)在管理界面上有密切的聯(lián)系和協(xié)同，由遠(yuǎn)洋服務(wù)同時(shí)提供資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)和傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)，可以減少摩擦成本，提高執(zhí)行效率，提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的質(zhì)量。同時(shí)，遠(yuǎn)洋服務(wù)后續(xù)還會(huì)將資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理作為重要的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)，積極拓展第三方的資管業(yè)務(wù)，從而增加整體收入和利潤(rùn)。

對(duì)于遠(yuǎn)洋服務(wù)來(lái)說(shuō)，設(shè)立資管平臺(tái)的確是一件好事，因?yàn)椋谶h(yuǎn)洋服務(wù)管理層看來(lái)，商寫項(xiàng)目占比高是遠(yuǎn)洋服務(wù)的優(yōu)勢(shì)之一。

由于商辦物業(yè)的毛利率普遍更高，因此非住宅在管面積的提升可能提升毛利率，隨著重點(diǎn)城市商業(yè)地產(chǎn)的稀缺性越來(lái)越強(qiáng)，商業(yè)物管行業(yè)發(fā)展空間較大。因此，遠(yuǎn)洋服務(wù)此舉被業(yè)內(nèi)認(rèn)為既可以拓展面積，又可以拉升業(yè)績(jī)。

數(shù)據(jù)顯示，截至2020年12月31日公遠(yuǎn)洋服務(wù)商寫在管項(xiàng)目共21個(gè)，布局集中于北京、天津、杭州、成都等一線及新一線城市。

此次協(xié)議之后，遠(yuǎn)洋服務(wù)將為遠(yuǎn)洋集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)公司的11個(gè)寫字樓項(xiàng)目，其總建筑面積約96.6萬(wàn)平方米以及11個(gè)商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目，總建筑面積約90.5萬(wàn)平方米提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)。同時(shí)，2021-2023年商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)總協(xié)議項(xiàng)下的關(guān)聯(lián)交易額上限分別為1億人民幣，2.2億人民幣，3億人民幣。

但是，目前遠(yuǎn)洋服務(wù)第三方在管面積占遠(yuǎn)洋服務(wù)本身已然不足30%，此次與遠(yuǎn)洋集團(tuán)訂立商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)總協(xié)議，或?qū)⑦M(jìn)一步提升母公司業(yè)務(wù)在遠(yuǎn)洋服務(wù)的比重，整體來(lái)看，“斷奶”之路充滿艱辛。

此外，上半年已近尾聲，遠(yuǎn)洋服務(wù)的市場(chǎng)收購(gòu)消息并沒(méi)有明顯釋放。針對(duì)公司是否因?yàn)樵谑詹①?gòu)?fù)卣狗矫鏇](méi)有進(jìn)展，才與遠(yuǎn)洋集團(tuán)簽訂服務(wù)協(xié)議等問(wèn)題，騰訊房產(chǎn)問(wèn)詢遠(yuǎn)洋服務(wù)相關(guān)工作人員，但其未給予正面回答。

遠(yuǎn)洋服務(wù)總裁楊德勇曾在業(yè)績(jī)會(huì)上表示：2022年起，希望遠(yuǎn)洋服務(wù)第三方項(xiàng)目面積的占比超過(guò)50%。

愿望是好的，但就目前情況看，理想與現(xiàn)實(shí)還有較大差距。而且，通過(guò)母公司另辟蹊徑提升外拓面積后，遠(yuǎn)洋服務(wù)還面臨著營(yíng)收增長(zhǎng)遲緩等問(wèn)題。

2018-2020年，遠(yuǎn)洋服務(wù)營(yíng)收增速分別為32.75%、13.62%、10.59%，凈利潤(rùn)的增速分別為31.67%、50.56%、24.76%，兩項(xiàng)指標(biāo)均呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。

就收入組成來(lái)看，物業(yè)管理服務(wù)依然是遠(yuǎn)洋服務(wù)最主要的收入來(lái)源，而大部分物業(yè)管理服務(wù)合約來(lái)自遠(yuǎn)洋集團(tuán)開發(fā)的物業(yè)。隨著監(jiān)管政策趨嚴(yán)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展也受到不同程度的影響，2020年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)房地產(chǎn)協(xié)議銷售額為1310.4億元，同比2019年1300.3億元僅增長(zhǎng)0.78%。因此，2021年，母公司能為遠(yuǎn)洋服務(wù)帶來(lái)多少增量還不確定。

楊德勇曾表示：2021年遠(yuǎn)洋服務(wù)將實(shí)現(xiàn)在管面積8000萬(wàn)平方米，收入30億元，凈利潤(rùn)是4億元。2022年實(shí)現(xiàn)管理面積過(guò)億平方米，第三方項(xiàng)目面積的占比超過(guò)50%，總收入超45億元，利潤(rùn)超5.5億元，平均保持在50%以上的增幅。

要達(dá)成這一系列目標(biāo)，提升自身造血能力，或許才是關(guān)鍵。