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  • 國(guó)常會(huì)確定保障性租賃住房政策:稅收優(yōu)惠范圍增加、力度更大

    2021年06月21日 14:30
    來(lái)源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道
    6月18日,國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議召開(kāi),會(huì)議從增加低租金小戶(hù)型保障性租賃住房供給,可利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有土地、閑置和低效商辦、廠房等建設(shè)和改建保障性租賃住房,降低住房租賃企業(yè)稅負(fù)等3個(gè)方面確定加快發(fā)展保障性租賃住房政策。
    今年政府工作報(bào)告中提出,要切實(shí)增加保障性租賃住房等供應(yīng),降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。其后住建部先后召開(kāi)6城保障性租賃住房工作座談會(huì)、40城發(fā)展保障性租賃住房工作座談會(huì),多城市明確將大力發(fā)展保障性租賃住房列入重要議事日程。
    在此基礎(chǔ)上,國(guó)常會(huì)確定加快發(fā)展保障性租賃住房的政策,緩解新市民、青年人等群體住房困難。
    增加供給,企業(yè)減負(fù)
    為保障城鎮(zhèn)化進(jìn)程中進(jìn)城務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生等新市民、青年人基本住房需求,國(guó)常會(huì)提出,落實(shí)城市政府主體責(zé)任,鼓勵(lì)市場(chǎng)力量參與,加強(qiáng)金融支持,增加租金低于市場(chǎng)水平的小戶(hù)型保障性租賃住房供給;人口凈流入的大城市等,可利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有土地建設(shè)保障性租賃住房,允許將閑置和低效利用的商業(yè)辦公用房、廠房等改建為保障性租賃住房。
    在發(fā)展保障性租賃住房過(guò)程中,要落實(shí)城市政府的主體責(zé)任。首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)城市經(jīng)濟(jì)與公共管理學(xué)院教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)趙秀池告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者,保障性租賃住房的供給可以由政府直接建造供應(yīng),也可以由政府收購(gòu)小戶(hù)型二手房。
    利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有土地建設(shè)保障性租賃住房,或者將其他閑置、低效的商辦、廠房等改建成保障性租賃住房,趙秀池認(rèn)為這是成本較低有盈利的模式。
    國(guó)常會(huì)還提出,從10月1日起,住房租賃企業(yè)向個(gè)人出租住房適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法,按照5%征收率減按1.5%繳納增值稅;對(duì)企事業(yè)單位等向個(gè)人、專(zhuān)業(yè)化規(guī)?;》孔赓U企業(yè)出租住房,減按4%稅率征收房產(chǎn)稅。
    此前,據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布的《納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》,單位和個(gè)體工商戶(hù)出租不動(dòng)產(chǎn)(不含個(gè)體工商戶(hù)出租住房),按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。個(gè)體工商戶(hù)出租住房,按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。
    這意味著新的住房租賃企業(yè)增值稅征收政策生效后,住房租賃企業(yè)向個(gè)人出租住房享有與個(gè)體工商戶(hù)出租住房同樣的稅收優(yōu)惠。
    一位財(cái)稅從業(yè)人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者,前述增值稅減稅政策中的5%是法定的簡(jiǎn)易征收率(適用于不動(dòng)產(chǎn)租賃),1.5%是優(yōu)惠稅率。在現(xiàn)行政策下,住房租賃企業(yè)的計(jì)稅方法為租金(含稅)/(1+5%)*5%,由于增值稅是價(jià)外稅,10月1日后新的計(jì)稅公式為租金(含稅)/(1+5%)*1.5%。
    以企業(yè)出租一間月租5000元的房源為例,現(xiàn)行政策下企業(yè)每月需繳納增值稅238.1元,降稅政策實(shí)施后,每月僅需繳納71.4元,增值稅負(fù)擔(dān)大大減少。
    “這種政策優(yōu)惠,對(duì)于增值稅來(lái)講,其實(shí)比直接降法定征收率力度更大。”該財(cái)稅從業(yè)人士說(shuō),“由于增值稅也是流轉(zhuǎn)稅,在實(shí)操中出租方可以通過(guò)改變租金定價(jià)轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)。”
    在房產(chǎn)稅征收方面,按目前政策,企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織按市場(chǎng)價(jià)格向個(gè)人出租用于居住的住房,減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅,國(guó)常會(huì)將租賃住房房產(chǎn)稅優(yōu)惠從向“個(gè)人”出租住房,擴(kuò)大到向“個(gè)人+專(zhuān)業(yè)化規(guī)?;》孔赓U企業(yè)”出租住房,稅收優(yōu)惠范圍增加。
    負(fù)責(zé)住房租賃市場(chǎng)分析的貝殼研究院高級(jí)分析師黃卉在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示,減輕企業(yè)稅負(fù),能夠提升企業(yè)參與住房租賃市場(chǎng)的積極性。
    黃卉說(shuō),住房租賃行業(yè)盈利空間較窄,降稅可以緩解住房租賃企業(yè)的經(jīng)營(yíng)壓力,提高住房租賃企業(yè)的盈利空間。
    黃卉指出,后續(xù)還可能會(huì)降低個(gè)人出租住房的稅負(fù),盤(pán)活個(gè)人閑置住房資源,“通過(guò)此種方式激勵(lì)個(gè)人業(yè)主將閑置房屋投入到住房租賃市場(chǎng)中。”
    支持政策逐步推進(jìn)
    在本次國(guó)常會(huì)之前,中央及相關(guān)部門(mén)多次明確發(fā)展保障性租賃住房。
    去年年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議即重點(diǎn)部署了推進(jìn)保障性租賃住房建設(shè)相關(guān)工作,今年政府工作報(bào)告中提出,要通過(guò)增加土地供應(yīng)、安排專(zhuān)項(xiàng)資金、集中建設(shè)等辦法,切實(shí)增加保障性租賃住房等供給,降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān),盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。
    此后,住建部4月9日召開(kāi)6城市保障性租賃住房工作座談會(huì)。住建部副部長(zhǎng)倪虹在會(huì)上強(qiáng)調(diào),人口流入多、房?jī)r(jià)較高的城市,要科學(xué)確定“十四五”保障性租賃住房建設(shè)目標(biāo)和政策措施,落實(shí)年度建設(shè)計(jì)劃,由政府給予土地、財(cái)稅、金融等政策支持,引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給。
    5月12日、14日,住建部分別在沈陽(yáng)和廣州召開(kāi)40城市發(fā)展保障性租賃住房工作座談會(huì)。會(huì)議明確,堅(jiān)持小戶(hù)型、低租金,重點(diǎn)利用存量土地和房屋建設(shè)保障性租賃住房,包括利用農(nóng)村集體建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地和存量閑置房屋建設(shè),適當(dāng)利用新供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地建設(shè)。
    5月20日,為推動(dòng)擴(kuò)大保障性租賃住房供給,規(guī)范中央預(yù)算內(nèi)投資支持保障性租賃住房建設(shè)有關(guān)項(xiàng)目管理,提高資金使用效益,發(fā)改委印發(fā)《保障性租賃住房中央預(yù)算內(nèi)投資專(zhuān)項(xiàng)管理暫行辦法》(后簡(jiǎn)稱(chēng)暫行辦法),支持人口凈流入的大城市新建、改建保障性租賃住房及其配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。
    《暫行辦法》中支持的保障性租賃住房以建筑面積不超過(guò)70 平方米小戶(hù)型為主,租金低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金,具體條件由城市人民政府確定。
    在地方層面,多地支持保障性租賃住房發(fā)展。北京2021年計(jì)劃安排租賃住宅用地300公頃,其中集租房、公租房各150公頃,較去年分別增加100公頃、70公頃,多主體、多渠道增加有效供應(yīng),擴(kuò)大保障性租賃住房覆蓋面。
    安徽明確保障性租賃住房包括公租房和政策性租賃住房,今年將新籌集公租房2916套,對(duì)符合保障條件的環(huán)衛(wèi)、公交等基本公共服務(wù)行業(yè)困難職工以及人才、退役軍人等群體實(shí)施精準(zhǔn)保障;籌集政策性租賃住房不少于3萬(wàn)套(間),實(shí)行低于市場(chǎng)租金的政府指導(dǎo)價(jià),重點(diǎn)解決新市民、青年特別是從事基本公共服務(wù)人員等群體住房困難。
    國(guó)常會(huì)在之前政策和行動(dòng)基礎(chǔ)上,進(jìn)一步確定了加快發(fā)展保障性租賃住房的政策。
    黃卉表示,未來(lái)將通過(guò)政府引導(dǎo)、企業(yè)參與的方式發(fā)展保障性租賃住房,“本著‘誰(shuí)投資誰(shuí)負(fù)責(zé)’的原則,政府提供金融、稅收優(yōu)惠等政策支持,引導(dǎo)市場(chǎng)化力量積極參與租賃住房項(xiàng)目投資、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)中。”
    “該類(lèi)項(xiàng)目成本和租金相對(duì)較低,能夠保障新市民、年輕人在城市中安居樂(lè)業(yè)。”黃卉說(shuō)。
    黃卉指出,之前政府主要通過(guò)公租房來(lái)保障困難群體的租住需求,財(cái)政和建設(shè)壓力較大,能夠提供的租賃房源有限,且審核標(biāo)準(zhǔn)較為嚴(yán)格,難以滿(mǎn)足城市快速增加的新市民、青年人的居住需求。政府支持,企業(yè)等社會(huì)多方參與,可以更高效地?cái)U(kuò)大租賃房源供給,緩解新市民、青年人面臨的小戶(hù)型、低租金房屋供給不足的矛盾。
    趙秀池認(rèn)為,政府后續(xù)可能還會(huì)進(jìn)一步推出保障性租賃住房支持政策,“應(yīng)該是針對(duì)多主體投資、多渠道供給,提供更多的土地、財(cái)稅、金融等政策支持。”
    趙秀池指出,保障性租賃住房租金更低,只適用于符合保障性租賃住房準(zhǔn)入條件的承租人,其中一部分新市民、青年人可能符合保障性租賃住房的條件,其余大部分人應(yīng)該通過(guò)市場(chǎng)化的方式租賃住房。
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