房地產行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)。房企和銀行資金面“五道紅線”設置，從供求兩端有效抑制了房地產金融杠桿明顯上升的趨勢，推動市場理性回歸。
資金是房地產市場發(fā)展變化的關鍵變量。無論是從供給面的土地一級開發(fā)、房屋施工建設，還是從需求端的新房購買、二手房交易，都離不開資金面的大力支持。過去較長時間，房地產與金融的融合發(fā)展，在極大改善我國城鎮(zhèn)居住環(huán)境同時，某種程度上也成為熱點城市房價較快上漲的催化劑。
去年以來，為了應對疫情對經濟的沖擊，各國政府向金融體系“注水”，推動了股票市場指數(shù)上升，各國房價也出現(xiàn)了明顯上漲。據(jù)美國全國房地產經紀人協(xié)會統(tǒng)計，2021年4月份美國成屋銷售中間價明顯上漲。其監(jiān)測的美國183個大都市中，99%的地區(qū)房價在今年一季度出現(xiàn)上漲。資金推升的房價上漲不僅具有顯著“擊鼓傳花”的特點，而且還會導致宏觀經濟金融運行脆弱性，需要引起高度警惕。
目前，我國房地產金融已具備系統(tǒng)性影響，房地產貸款總體規(guī)模較為龐大，涉及金融機構多，牽扯社會面廣。同時，房地產市場非理性預期仍有一定基礎，熱點城市住房投機炒作慣性依然存在。因此，從資金面對房地產金融杠桿進行有效約束勢在必行。
過去一段時間，金融管理當局相繼為房地產金融杠桿設置了“五道紅線”。從供應端，房企剔除預收款后的資產負債率不得大于70%；凈負債率不得超過100%；現(xiàn)金短債比要大于1倍。從需求端，設定了各類銀行“房地產貸款占比”和“個人住房貸款占比”的上限。前三道紅線，將限制房企債務擴張速度。為了達標，部分觸及紅線的房企需要在規(guī)定期限內加快資金回籠，減少土地市場炒作，降低資產負債率，這將撼動地價房價交互上漲機制。后二道紅線，將促使房地產金融內在運行機制發(fā)生深刻改變，部分金融機構盲目擴張房地產貸款勢頭將得到有效遏制，居民加杠桿也會受到強有力約束。
年初以來，金融管理當局又加強了經營貸和消費貸資金違規(guī)流入房地產市場的治理，我國管控房地產金融杠桿的監(jiān)管力度加大，這將動搖房價非理性上漲的基礎。這種房價上漲邏輯所起的“化學反應”，不會以個人意志為轉移。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2021年5月份全國70個大中城市商品住宅銷售價格漲幅基本保持穩(wěn)定態(tài)勢。其中，4個一線城市新建商品住宅銷售價格漲幅略升，二手住宅漲幅回落；31個二線城市和35個三線城市商品住宅銷售價格環(huán)比漲幅回落或與上月相同，同比漲幅基本穩(wěn)定。
房地產市場有關參與主體，從金融機構、房地產開發(fā)企業(yè)到個體，都要適應房地產市場理性回歸規(guī)律，切實丟掉房價非理性上漲的幻想，做好真實需求管理，共同推動我國房地產行業(yè)長期健康發(fā)展。
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