2020年，面對復雜多變的國內外環(huán)境，中央提出加快構建以國內大循環(huán)為主體、國內國際雙循環(huán)相互促進的新發(fā)展格局，在“雙循環(huán)”發(fā)展格局下，城市群和都市圈的發(fā)展被放到了更高的位置，今年3月，《“十四五”規(guī)劃綱要》明確提出要完善城鎮(zhèn)化空間格局，發(fā)展壯大城市群和都市圈。未來，伴隨著相關規(guī)劃的落地，城市群和都市圈的發(fā)展有望加速，由此帶來的房地產市場機會亦值得房企重點關注。
截至2020年末，我國城鎮(zhèn)化率上升至63.9%，從目前我國城市的發(fā)展階段來看，長三角和珠三角城市群已發(fā)展進入城市群階段，京津冀城市群形成北京都市圈，未來三大核心城市群有望發(fā)展成為具有全球影響力的世界級城市群。而對于其他地區(qū)的大城市來說，整體仍處于城市虹吸效應階段。2020年，中國五大城市群（長三角、珠三角、京津冀、長江中游、成渝）以11%的土地，聚集了全國42%的人口，實現GDP達54.8萬億元，占全國GDP總額的54%，是我國經濟發(fā)展的主引擎，區(qū)域集聚和規(guī)模效應顯著。
表：主要城市群經濟、人口及房地產市場規(guī)模
數據來源：各城市統(tǒng)計局，CREIS中指數據
經濟方面，從2020年的數據來看，長三角城市群的GDP規(guī)模最突出，達21.2萬億元，顯著高于其他城市群，是我國經濟最發(fā)達的地區(qū)之一；長三角、珠三角城市群人均效益領先，人均GDP均超過11萬元；長三角和成渝城市群平均GDP增速為4.0%，經濟增速超過全國平均水平。值得注意的是，長江中游城市群平均GDP增長率僅為0.1%，主要源于城市群中部分湖北省城市受新冠肺炎疫情影響較大，2020年GDP增長率為負。
圖：18個城市群近10年人口增量（萬人）
注：因粵閩浙沿海城市群具體包含城市未公布，故未做統(tǒng)計
數據來源：各省市第七次人口普查公報
人口方面，長三角城市群人口數量最多，常住人口規(guī)模超1.7億人，長江中游、京津冀和成渝城市群緊隨其后，常住人口數量超1億人。2010-2020十年間，珠三角和長三角城市群常住人口增量領先全國，分別達2200萬人和1800萬人左右，人口聚集能力突出。
房地產市場方面，2020年五大城市群房地產開發(fā)投資額和商品房銷售面積占全國的比例分別達55%和47%。其中，長三角城市群開發(fā)投資及銷售規(guī)模顯著高于其他城市群，2020年房地產開發(fā)投資額超過3萬億元，商品房銷售面積超2.7億平方米，占全國的比重分別為22%和16%，仍是房地產企業(yè)投資布局的首選區(qū)域。成渝、長江中游城市群商品房銷售面積2020年均達到1.8億平方米，新房市場規(guī)模突出。京津冀城市群2020年商品房銷售面積同比增長15.8%，增速居五大城市群首位，主要原因為2018、2019年京津冀房地產市場一直處于調整期，低基數疊加2020年部分城市需求有所釋放，帶動區(qū)域銷售規(guī)模增長。
01、長三角城市群：經濟實力強，人口規(guī)模突出，房地產市場規(guī)模有望保持高位
2021年3月，《“十四五”規(guī)劃綱要》發(fā)布，《綱要》指出，“長三角城市群應該瞄準國際先進科創(chuàng)能力和產業(yè)體系，加快G60科創(chuàng)走廊和沿滬寧產業(yè)創(chuàng)新帶，提高長三角地區(qū)配置全球資源能力和輻射帶動全國發(fā)展能力。加快基礎設施互聯互通，實現長三角地級及以上城市高鐵全覆蓋……”。G60科創(chuàng)走廊建設被賦予了更高的戰(zhàn)略定位以及更廣闊的實踐舞臺，“十四五”期間，在G60科創(chuàng)走廊建設及交通設施互聯互通的推動下，長三角一體化發(fā)展將進入快車道。
圖：長三角城市群各城市2020年GDP總量及增長率
數據來源：各城市統(tǒng)計局
2020年，上海以3.9萬億的經濟規(guī)模繼續(xù)領跑全國，蘇州、杭州、南京、寧波、無錫、合肥、南通GDP規(guī)模均超萬億，城市經濟實力凸顯。2020年，新冠肺炎疫情爆發(fā)，長三角城市群內27個城市的經濟發(fā)展韌性突顯，產業(yè)結構優(yōu)勢帶動各城市GDP均保持正增長。其中蘇州邁上2萬億元新臺階，合肥和南通GDP總量首次超過萬億。在全國23個經濟規(guī)模超萬億城市中，長三角城市群占據8個，遠超其它城市群。今年一季度，上海GDP高達9459億元，經濟總量占27城總和的近20%，經濟實力彰顯。安徽的整體經濟規(guī)模仍然偏小，除合肥外，GDP總量居第二位的蕪湖今年一季度GDP為956億元，尚未突破千億元門檻，各城市仍需繼續(xù)優(yōu)化產業(yè)結構，激發(fā)經濟增長潛力，提升城市整體實力。
從人口方面來看，過去十年間，長三角城市群27個城市新增常住人口近1807萬人，占全國人口總增量的25%，杭州、蘇州、合肥、上海、寧波、金華、南京、無錫人口增量均在100萬人以上。長三角地區(qū)良好的經濟產業(yè)基礎以及獨特的地理優(yōu)勢將吸引人口持續(xù)流入，當前上海、蘇州和杭州常住人口均超千萬，未來人口增量仍可期。
長三角地區(qū)作為房企重點布局區(qū)域，房地產市場投資熱度持續(xù)較高，隨著重點城市土地實行“兩集中”供地，房企在一、二線投資難度不斷升級，而長三角三四線城市居民購買力較強，市場需求具備一定支撐，今年以來市場熱度有所提升。預計短期內，長三角地區(qū)房地產市場規(guī)模仍有望保持高位，部分熱點城市在政策的引導下，市場預期將回歸理性。
02、珠三角城市群：十年常住人口累計新增2184萬人，購房需求旺盛，短期政策影響下，熱點城市市場有所降溫
2021年3月，《“十四五”規(guī)劃綱要》發(fā)布，明確積極推動珠三角城市群一體化發(fā)展，穩(wěn)妥推進粵港澳大灣區(qū)建設。目前，珠三角城市群產業(yè)結構出現高度協(xié)同趨勢，各城市優(yōu)勢產業(yè)規(guī)模不斷擴大，產業(yè)技術水平不斷提升，未來各城市產業(yè)發(fā)展協(xié)同效應有望進一步加強。
2020年，粵港澳大灣區(qū)GDP總量達11.53萬億元，其中珠三角九個城市2020年GDP全部正增長，各季度經濟呈現穩(wěn)步回升態(tài)勢，其中多數城市的高技術制造業(yè)、先進制造業(yè)的增速高于當地地區(qū)生產總值和規(guī)模以上工業(yè)的增速，體現出產業(yè)升級和經濟結構優(yōu)化對經濟發(fā)展的強大支撐。
圖：珠三角9城市2020年常住人口及10年增量(單位:萬人)
數據來源：各省市第七次人口普查公報
廣深莞三座超1000萬人口大城市，珠三角虹吸效應明顯，廣深吸引力最強。根據廣東省第七次人口普查數據，珠三角9個城市較“六普”人口均正增長，十年新增常住人口2184萬人，深圳和廣州新增常住人口最多分別為714萬人和598萬人。人口進一步向珠三角城市群聚集，2020年珠三角城市群常住人口占全廣東省常住人口總量的61.9%，與2010年第六次全國人口普查相比，占比提高了8.0個百分點，常住人口增加超100萬人的城市有深圳、廣州、佛山、東莞、惠州和中山等6個城市常住人口增量合計2041萬人，占同期廣東省常住人口增幅的94%。
珠三角城市群交通發(fā)達，經濟向好發(fā)展動能強勁，人口持續(xù)流入，在國家規(guī)劃的加持下，未來市場規(guī)模和潛力仍然有較大的發(fā)展空間。但短期來看，廣州、深圳、東莞等城市政策不斷加碼，購房者置業(yè)情緒逐漸歸于理性，房地產市場有所降溫。
03、京津冀城市群：京津冀協(xié)同發(fā)展取得積極進展，短期房地產市場仍將穩(wěn)步運行
2020年是京津冀三年計劃收官之年，也是京津冀協(xié)同發(fā)展中期目標節(jié)點之年，截至年底，京津冀協(xié)同發(fā)展已取得積極進展。2021年是“十四五”規(guī)劃開局之年，也是京津冀協(xié)同發(fā)展啟動遠期工作任務的重要一年，京津冀協(xié)同發(fā)展將繼續(xù)深化。
圖：2020年京津冀各市常住人口及較2010年增量
數據來源：各省市第七次人口普查公報，CREIS中指數據
2020年京津冀城市群常住人口總量達到了10747萬人，較2010年人口增加了588萬。其中北京常住人口為2189萬，十年人口增加227.4萬人，累計增長11.6%，北京對于外來人口仍具有較大的吸引力，產業(yè)疏解下人口結構將繼續(xù)改善。2020年天津人口較2010年增加92.8萬人，十年人口增長7.2%，近年人口增長放緩，略低于同級別二線城市。河北各城市中，石家莊、廊坊人口較2010年增加超100萬，尤其廊坊受益于北京人口外溢，十年人口累計增長超25%，在城市群內部居首。
從2020年三地常住人口城鎮(zhèn)化率來看，北京、天津分別為87.5%和84.7%，城鎮(zhèn)化水平較高；而河北僅為60.1%，仍有近四成常住人口居住在鄉(xiāng)村，鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略是河北深度融入京津冀協(xié)同發(fā)展、補齊發(fā)展短板、實現高質量發(fā)展的必由之路。鄉(xiāng)村振興以及新型城鎮(zhèn)化建設的深入推進或將為河北省各城市的發(fā)展帶來新的動力，住房需求有望得到進一步支撐。
2020年以來，京津冀房地產市場平穩(wěn)恢復，多城市房地產開發(fā)投資額和商品房銷售面積實現小幅增長，短期區(qū)域市場仍將穩(wěn)步發(fā)展。中長期來看，伴隨著區(qū)域協(xié)調發(fā)展的持續(xù)推進，雄安新區(qū)建設的加速，整體市場仍具有較好的發(fā)展?jié)摿Γ本?、天津、雄安新區(qū)三角覆蓋區(qū)域以及環(huán)京地區(qū)仍會受到中心城市外溢需求的支撐，石家莊、唐山等節(jié)點城市內生需求會進一步釋放。
04、中西部核心城市：成都、重慶、西安、武漢、鄭州、長沙人口虹吸效應有望進一步放大，大規(guī)模的人口流入仍將為房地產市場提供有力支撐
圖：2020年中西部部分省市常住人口較2010年變化（萬人）
資料來源：各省市第七次人口普查公報，CREIS中指數據
伴隨著中西部核心城市人口的持續(xù)導入，多數核心城市周邊的三四線城市人口出現下降。成都、西安、武漢、長沙、昆明等城市及周邊此類特點尤其明顯，人口虹吸能力強勁。
從省會城市經濟和人口首位度上看，銀川、西寧不論是經濟還是人口占全省的比重均接近或超過40%，屬于全?。▍^(qū)）的絕對核心；西安、成都、武漢、蘭州GDP占全省的比重超30%，人口占全省的比重亦在17%以上，其中西安人口占全省的比重達32.8%，強省會的特點更加突出。呼和浩特、南寧、鄭州經濟首位度居中西部核心城市后三位，其中鄭州人口首位度僅12.7%，為中西部核心城市最低水平，鄭州背靠河南人口大省，未來人口首位度仍有較大提升空間。
當前，中西部各省市城鎮(zhèn)化率普遍低于全國平均水平，四川、甘肅、湖南、云南、貴州、河南等省份城鎮(zhèn)化率不足60%，省會城市作為省內農村人口的重要流入地，隨著新型城鎮(zhèn)化進行的深入推進，未來省會人口將進一步增加，省會的優(yōu)勢地位將得到進一步鞏固，特別是成都、長沙、鄭州等城市，中長期來看，這部分城市的房地產市場規(guī)模仍有望得到進一步拓展。
短期來看，2021年以來，重慶、鄭州和武漢房地產市場繼續(xù)恢復，整體處于量增價穩(wěn)的階段，其中，重慶受首批集中供地競拍熱度提升帶動，市場情緒有所提高；鄭州住宅用地供應量明顯增加，首批集中出讓地塊除個別地塊競拍熱度高外，整體較為理性，進一步推動市場穩(wěn)步運行。成都、西安今年以來政策頻加碼，土地端政策亦在發(fā)力，短期看政策仍將嚴控跟進，以穩(wěn)定市場預期。
- 結語 -
整體來看，目前我國共規(guī)劃設立了19個城市群，整體劃分為三類：
長三角、珠三角、京津冀、長江中游和成渝五大城市群發(fā)展處于領先地位，未來將繼續(xù)優(yōu)化提升；
山東半島、粵閩浙沿海、中原、關中平原、北部灣城市群處于發(fā)展壯大階段，未來值得關注；
哈長、遼中南、山西中部、黔中、滇中、呼包鄂榆、蘭州－西寧、寧夏沿黃、天山北坡等城市群處于培育發(fā)展階段，發(fā)展仍需時間。
因此，東部三大城市群經濟實力雄厚，產業(yè)相對發(fā)達，創(chuàng)新優(yōu)勢突出，未來一段時間內仍將是我國核心資源的主要聚集區(qū)，在人口持續(xù)聚集及建設用地供應改善的支撐下，城市房地產市場仍有較大發(fā)展空間。
伴隨著“因城施策”政策的持續(xù)推進、不同城市基本面和房地產市場發(fā)展階段各異、重點城市供地“兩集中”政策發(fā)布等，房地產市場輪動效應仍在，但與上一輪全國范圍內的城市輪動不同，未來城市間的輪動或更多出現在熱度區(qū)域以及城市群內部，市場熱度由城市群內部核心一、二城市向周邊三四線城市擴散，本輪市場以長三角和珠三角城市市場輪動最為明顯。
同時，在“雙循環(huán)”和西部大開發(fā)戰(zhàn)略指引下，中西部核心都市圈將迎來發(fā)展機遇期，值得重點關注。未來，房地產企業(yè)可重點關注第一類城市群城市和第二類城市群中心城市的政策、規(guī)劃及房地產市場情況，尋找合適的投資機會，把握城市群和都市圈發(fā)展機遇，實現企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。
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