2021年已過半，整體來看，上半年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展相對平穩(wěn)。受2020年年底各大房企加強營銷以沖刺全年業(yè)績目標帶動，年末熱點城市市場的熱度延續(xù)到2021年初，提振了上半年整體房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)。
從數(shù)據(jù)來看，2021年1-6月，中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售百強房企累計銷售操盤業(yè)績規(guī)模同比增長36.7%。但從單月業(yè)績表現(xiàn)來看，TOP100房企6月單月環(huán)比增速僅14.6%，不及往年同期。
市場層面來看，CRIC重點監(jiān)測的30個城市2021年1-6月，累計成交同比增長44%，較2019年同期增長21%。整體市場上半年成交保持高位運行，其中一線城市市場持續(xù)高熱，成交顯著放量。26個二、三線城市市場整體成交穩(wěn)步提升，但各城市市場之間分化加劇。因此，雖然成交處于高位，但整體表現(xiàn)仍弱于預期。
對于各大房企來說，在整個行業(yè)增速放緩及“三條紅線”壓力下，無論是企業(yè)投資還是擴張動能都有不小壓力。
未來在“房住不炒”長效機制以及整體政策環(huán)境邊際收緊的主旋律下，預計行業(yè)整體銷售面積規(guī)模增長將停滯。
01、上半年百強房企累計業(yè)績同比增長36.7%
2021年上半年，中國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)整體平穩(wěn)。年初部分熱點城市延續(xù)了去年末的市場熱度，疊加春節(jié)期間一二線城市購房情緒升溫，一季度房企紛紛在“小陽春”重要的銷售窗口期，加大供貨力度，成交規(guī)模呈明顯回升的態(tài)勢。從1-3月的累計銷售操盤金額來看，百強房企整體的業(yè)績規(guī)模同比增長83.0%，較2019年同期增長46.2%
二季度以來，市場熱度持續(xù)，房企把握銷售窗口期積極去化，供貨及營銷力度加碼。2021年1-6月TOP100房企累計實現(xiàn)銷售操盤金額61499.1億元，同比增長36.7%。
單月來看，2021年6月，TOP100房企操盤銷售規(guī)模達12829.6億元，較2019年同期增長21.5%，且略高于2020年6月。
從趨勢來看，2021年上半年至今，單月業(yè)績增速從一季度開始就出現(xiàn)了放緩，6月單月環(huán)比增速僅14.6%，不及往年同期。
圖：2021年上半年百強房企業(yè)績表現(xiàn)及變動情況（億元）
數(shù)據(jù)來源：CRIC
02、TOP30房企門檻較去年同期提升逾50%
在行業(yè)規(guī)模見頂壓力下，各房企之間的競爭也在加劇，并呈現(xiàn)強者更強的趨勢。
2021年上半年，各梯隊房企銷售業(yè)績門檻值繼續(xù)提升，相較2020年和2019年同期均有明顯增幅。
其中，行業(yè)龍頭房企穩(wěn)健發(fā)展，保持規(guī)模優(yōu)勢，TOP10房企銷售操盤金額入榜門檻1558.8億元，較2020年上半年增長70.9%，為所有梯隊中門檻增長最高的一個。
TOP20和TOP30房企的銷售操盤金額門檻較去年同期也分別同比提升54.3%和51.5%，實現(xiàn)規(guī)模穩(wěn)定增長，并逐漸與50強拉開差距。
此外，百強梯隊的房企也表現(xiàn)出較高的業(yè)績增長，TOP100房企銷售操盤金額門檻同比提升54%至125.5億元。
而截至上半年末，TOP200房企銷售操盤金額門檻僅30億元，增長空間受限明顯。
圖：2021年上半年TOP200房企銷售操盤金額入榜門檻及變動（億元）
數(shù)據(jù)來源：CRIC
03、3成百強房企單月業(yè)績環(huán)比降低
從具體的企業(yè)表現(xiàn)來看，考慮到2020年上半年受疫情影響，部分企業(yè)規(guī)模負增長，業(yè)績可比性較弱，因此，與2019年上半年數(shù)據(jù)比較現(xiàn)實，2021年上半年絕大部分的百強房企相較2019年同期均實現(xiàn)明顯的業(yè)績增長。
從單月表現(xiàn)來看，2021年6月百強房企中有27家企業(yè)單月業(yè)績環(huán)比增速在30%以上。在大部分房企單月業(yè)績環(huán)比提升的同時，本月也有近3成的百強房企單月業(yè)績環(huán)比下降。這主要是由于，一方面近期大灣區(qū)市場疫情防控出現(xiàn)反復、網(wǎng)簽備案放緩，影響到部分企業(yè)6月的業(yè)績沖刺；另一方面，也有少數(shù)房企在業(yè)績沖刺過程中，貨量供應未能及時跟上，整體去化情況不及預期。
圖：2021年6月各梯隊房企單月業(yè)績環(huán)比分布
數(shù)據(jù)來源：CRIC
04、近9成企業(yè)上半年業(yè)績完成率40%以上
近年來，行業(yè)平均目標增長率近年來呈降低趨勢，企業(yè)對業(yè)績規(guī)模增長的總體預期延續(xù)謹慎的態(tài)度。從上半年百強房企中披露了2021年業(yè)績目標的近半數(shù)房企來看，以龍頭房企為代表的部分規(guī)模房企由于規(guī)?；鶖?shù)較高且投資和擴張動能承壓，目標設定更趨保守。而千億規(guī)模以下的中小型房企仍有一定的業(yè)績增長訴求，部分企業(yè)目標增長率高于20%。
截至6月末，在提出目標的房企中有近9成企業(yè)上半年的業(yè)績目標完成率在40%以上，其中25家企業(yè)目標完成率高于50%，業(yè)績完成度較佳。但同時，也有7家企業(yè)截至6月末的目標完成率不及40%，下半年去化壓力較大。
圖：2021年提出目標的規(guī)模房企上半年目標完成率分布
數(shù)據(jù)來源：CRIC
表：部分規(guī)模房企2021年業(yè)績目標及上半年目標完成情況（億元）
數(shù)據(jù)來源：CRIC、企業(yè)公告
05、中西部成交轉(zhuǎn)暖重慶創(chuàng)新高
從市場情況來看，2021年1-6月，30個重點監(jiān)測城市累計成交同比增長44%，較2019年同期增長21%。
在這其中，一線城市熱度最高，2021年1-6月，累計成交同比增長79%，較2019年同期增長44%，四個城市成交均升至高位。如果下半年依然保證這一勢頭，預計全年成交有望齊創(chuàng)2017年以來新高。
重點監(jiān)測的26個二、三線城市上半年累計同比增長41%，較2019年同期增長19%，但各城市市場之間分化加劇。
單月來看，2021年6月，房企集中沖刺半年度業(yè)績，供應有所放量，成交整體仍處高位但弱于預期。30個重點監(jiān)測城市成交環(huán)比下降5%，同比基本持平。
一線城市依然保持高位運行，同、環(huán)比分別增長23%和27%，較2019年同期增長6%。而26個重點監(jiān)測城市成交似有走弱的跡象，同、環(huán)比分別下降2%和8%，但較2019年同期仍增長10%。
在這其中，各區(qū)域市場持續(xù)分化，長三角地區(qū)市場略有降溫，受限于供應增長乏力，熱點城市杭州、寧波、徐州等成交高位回落，僅限于上海供求明顯放量，熱銷盤頻頻開盤即磬。
粵港澳大灣區(qū)因疫情反復市場階段性遇冷，核心城市廣州、深圳以及衛(wèi)星城市佛山成交均拐頭向下，東莞成交雖低位提升，但較年內(nèi)高點仍存在較大差距。
中西部地區(qū)市場持續(xù)轉(zhuǎn)暖，武漢、長沙等成交持續(xù)高位運行，重慶更是創(chuàng)近年來單月新高。
2021年已過半，展望7月，房企供貨節(jié)奏或?qū)⒂兴啪彛瑢脮r供應或?qū)⒚黠@回落，成交也將緩步下行。各城市、各區(qū)域市場或?qū)⒊掷m(xù)分化，各項目成交去化仍將冷熱不均，一、二手價格倒掛以及有學區(qū)資源加持的熱銷盤或?qū)㈩l現(xiàn)“萬人搖”，交通出行不便、生活配套仍有留白的滯銷盤導客或?qū)乐匾蕾囉谇婪咒N，傭金比例的高低將在很大程度上決定成交流速。
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