2021年上半年，大多數(shù)房企的日子都不太好過，土地“雙集中”供應(yīng)下，僧多粥少，拿地更難了。而拿錢也更難了，2020年“三條紅線”政策發(fā)布以來，房企融資的水龍頭不斷被擰緊。中國指數(shù)研究院相關(guān)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年前5月，房地產(chǎn)企業(yè)融資額僅8577.48億元，同比去年減少了10.15%。
但房地產(chǎn)市場仍然保持著不低的增速。國家統(tǒng)計(jì)局日前公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1—5月，商品房銷售面積66383萬平方米，同比增長36.3%；比2019年1—5月份增長19.6%，兩年平均增長9.3%。商品房銷售額70534億元，同比增長52.4%；比2019年1—5月份增長36.2%，兩年平均增長16.7%。
雖然市場不乏機(jī)會(huì)，但機(jī)會(huì)并不會(huì)平均分配，小房企面臨的壓力更大一些。中指院最新數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，TOP100房企市場份額同比上升2.1個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)56.6%。頭部房企競爭更為激烈，TOP10、TOP30、TOP50房企的門檻值分別提升48.3%、34.1%、36.5%。
杭州賣地四年蟬聯(lián)第一，最貴地塊在上海
為了從源頭抑制房價(jià)的不斷攀升，土拍規(guī)則發(fā)生了重大變化。2月23日，“全國2021年住宅用地供應(yīng)分類調(diào)控工作視頻培訓(xùn)會(huì)議”提出，重點(diǎn)城市實(shí)行“兩集中”同步公開出讓，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)。按照要求，原則上全年發(fā)布出讓公告不得超過3次，時(shí)間間隔和地塊數(shù)量要相對均衡。
至6月29日武漢土拍結(jié)束，22城首批集中供地全部完成。不過，從競拍結(jié)果看，新規(guī)則的預(yù)期并未如愿達(dá)成。中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，與2020年宅地出讓情況相比，22城平均樓面價(jià)上漲了15%，溢價(jià)率也較去年上漲了2個(gè)百分點(diǎn)。
廣州、重慶、武漢、杭州等城市均出現(xiàn)“搶地”現(xiàn)象。廣州南沙、黃埔區(qū)土地單價(jià)被刷新，黃埔黃陂地塊更是在進(jìn)入報(bào)價(jià)30秒后即達(dá)到上限價(jià)25.65億元、觸及搖號(hào)。招商蛇口在重慶拿下的西永板塊土地，溢價(jià)率高達(dá)130%，居22城推出的799宗宅地之首。杭州推出的55宗涉宅地塊中，41宗地塊拍至自持階段，占比高達(dá)75%，平均自持占比約9.4%，創(chuàng)近4年新高。
中國指數(shù)研究院土地高級分析師張曉飛認(rèn)為，首批集中供應(yīng)量仍然偏少，多數(shù)城市出現(xiàn)僧多粥少的現(xiàn)象，土地市場競爭熱度遠(yuǎn)超預(yù)期，集中供地的“穩(wěn)地價(jià)”預(yù)期未實(shí)現(xiàn)。
熱點(diǎn)城市繼續(xù)受到追捧。今年上半年，杭州各類用地收金突破2000億元，連續(xù)4年居年中榜首。單價(jià)最貴的TOP3地塊則被上海包攬。 其中，2月9日出讓的虹口區(qū)嘉興路街道HK341-06號(hào)地塊，以總價(jià)56.66億元、樓面價(jià)92648元/平方米成交，成為上半年全國單價(jià)最高土地。
張曉飛稱，在土地出讓金排名TOP20的城市中，重慶、徐州、鹽城、西安溢價(jià)率均超過40%，土地市場相對較熱，另外有金華、佛山、紹興、溫州等城市同樣受關(guān)注程度較高。
不過，在集中供地要求的資金實(shí)力面前，中小房企明顯落于下風(fēng)。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，TOP10房企以24%的集中度水平（即成交金額占比）明顯領(lǐng)先，其后是TOP11-20的房企，而TOP41-50房企以8%的集中度表現(xiàn)超越中間段房企，位列第三。
頭部房企、央企、國企優(yōu)勢明顯。以排名第四位的房企為例，其在首輪集中供地中拿地總量達(dá)到41宗，在多地拿地排名靠前。如在重慶以99億元拿下8幅地塊，排名第一；在無錫以64億元拿下4幅地塊，排名第一。
超五成房企完成半年目標(biāo)
與此同時(shí)，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。今年上半年，19家房企業(yè)績超千億，較去年同期增加6家；132家超百億，較去年同期增加25家。其中，碧桂園破4千億，恒大、萬科、融創(chuàng)突破3千億。值得注意的是，融創(chuàng)與TOP3房企的差距進(jìn)一步縮小，與恒大、萬科的距離不到500億元。
各門檻值業(yè)持續(xù)提升。TOP100門檻值提升最多，為177.77億元，同比增長58.4%。3000億以上的超級陣營房企共4家，銷售額增長率均值為32.1%。第一陣營（1000-3000億）共15家，銷售額增長率均值為43.9%。第二陣營（500-1000億）有23家企業(yè)，銷售額增長率均值為35.2%。第三陣營（300-500億）共18家企業(yè)，銷售額增長率均值為41.6%。第四陣營（100-300億）共40家企業(yè)，銷售額增長率均值為54.2%。
從完成率看，超5成房企完成上半年銷售目標(biāo)。其中，32家房企目標(biāo)完成率均值為50.5%，碧桂園、佳兆業(yè)、大發(fā)地產(chǎn)目標(biāo)完成率超60%，濱江、正榮、綠城等14家企業(yè)完成率超50%。
中指院高級分析師馬琛認(rèn)為，全年商品房銷售面積有望再創(chuàng)新高、超18億平方米，但隨著調(diào)控政策的持續(xù)跟進(jìn)尤其是信貸政策的持續(xù)收緊，市場會(huì)進(jìn)一步降溫，下半年銷售情況或?qū)⒂兴芈洹?/div>
除了市場競爭壓力，外部環(huán)境的變化也對房企形成新的考驗(yàn)。6月1日，三胎政策放開，未來家庭人口結(jié)構(gòu)的變化，對房企的布局和產(chǎn)品也將帶來深遠(yuǎn)影響。
中指院進(jìn)行的三胎生育意愿調(diào)查顯示，廣東、甘肅、廣西等省份的意愿較強(qiáng)，換房置業(yè)需求強(qiáng)烈，占九成，二線城市尤為突出。戶型方面，三胎家庭購房仍以三居室為主、占比達(dá)40%，但四居室也明顯提升，對住房面積的需求集中在100-140平方米之間。
“因三胎政策可能引起家庭人口規(guī)模增加的省份，房企可適當(dāng)增加投資力度；另外，要進(jìn)一步推動(dòng)產(chǎn)品迭代升級，調(diào)節(jié)戶型結(jié)構(gòu)配比；物業(yè)增值服務(wù)可進(jìn)一步擴(kuò)充維度和深度。”中指院高級分析師張廣杰建議道。
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