從開(kāi)發(fā)端來(lái)看，上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資約7.22萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)15%，比1~5月份18.3%的增速進(jìn)一步放緩。同期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積為7021萬(wàn)平方米，同比大幅下降11.8%。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下滑的速度比預(yù)期要大，5月和6月單月的增速都比較小，應(yīng)適當(dāng)關(guān)注房企的投資意愿和信心，尤其是在資金壓力略大的情況下。此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積情況也比預(yù)期差，原因是房企拿地面臨較大資金壓力以及土地集中供應(yīng)等政策影響，下半年房企應(yīng)積極把握拿地機(jī)會(huì)，改善樓市供求關(guān)系。

相比之下，銷售端依然火熱。前6個(gè)月，商品房銷售面積約8.86億平方米，同比增長(zhǎng)27.7%，其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)29.4%。

二手房參考價(jià)新政4城落地，深圳房?jī)r(jià)由漲轉(zhuǎn)跌

上半年“房住不炒”基調(diào)下，一些熱點(diǎn)城市持續(xù)加碼樓市調(diào)控，新政策、新手段接連出臺(tái)，市場(chǎng)降溫效果立竿見(jiàn)影。

貝殼財(cái)經(jīng)記者梳理看到，深圳、寧波、成都、西安接連出臺(tái)的二手房參考價(jià)政策，火熱的二手房市場(chǎng)開(kāi)啟回落趨勢(shì)。2021年2月8日，深圳市住建局發(fā)布《關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》，全市3595個(gè)住宅小區(qū)二手住房成交參考價(jià)格首次“揭秘”，普遍低于市場(chǎng)成交價(jià)，深圳成為首個(gè)出臺(tái)這一政策的城市。

政策落地當(dāng)月，深圳二手房網(wǎng)簽數(shù)量便開(kāi)始下降，為5272套，而1月份時(shí)這一數(shù)字為8971套。隨后，深圳二手房網(wǎng)簽數(shù)量逐月下跌， 3~6月份分別為4869套、4396套、3781套以及3216套。

銷量下滑的同時(shí)，價(jià)格同樣下跌。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，深圳二手房銷售價(jià)格在4月份扭轉(zhuǎn)大漲勢(shì)頭后，已連續(xù)于5、6月份環(huán)比下跌，5月份跌幅為0.1%，6月份跌幅則擴(kuò)大為0.2%。

深圳之后，多個(gè)城市接連出臺(tái)這一政策調(diào)控樓市。4月16日，寧波市住建局發(fā)布通知稱，建立熱點(diǎn)學(xué)區(qū)二手住房交易參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制；5月底，成都市住建局發(fā)布二手房成交參考價(jià)相關(guān)政策；7月份，西安住建局也發(fā)布了《關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》。

貝殼財(cái)經(jīng)記者注意到，無(wú)論深圳、成都還是西安，都是近年來(lái)樓市比較火熱或者人口流入量較大的城市。其中，成都常住人口已經(jīng)突破2000萬(wàn)人，成為我國(guó)第四個(gè)人口超2000萬(wàn)的城市。而今年以來(lái)西安二手房銷售價(jià)格已經(jīng)“六連漲”，1至6月份環(huán)比漲幅分別為1%、0.9%、0.6%、0.8%、1%及0.9%。

二手房成交參考價(jià)政策主要影響的是購(gòu)房者貸款額度，即銀行會(huì)參考官方價(jià)格發(fā)放房貸，若官方價(jià)格大幅低于市場(chǎng)掛牌價(jià)，這意味著購(gòu)房者從銀行貸款額度下降，同樣的二手房需要付更多首付才能買(mǎi)下來(lái)，資金緊張的購(gòu)房者自然被“勸退”，二手房的成交量也會(huì)下滑。

平安證券研報(bào)認(rèn)為，整體來(lái)看，二手房指導(dǎo)價(jià)制度對(duì)于抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期有明顯效果，不排除后續(xù)指導(dǎo)價(jià)制度在更多熱點(diǎn)城市落地。

今年上半年，學(xué)區(qū)房調(diào)控也成為樓市調(diào)控的重點(diǎn)領(lǐng)域。中共中央政治局4月底會(huì)議提到，要防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房?jī)r(jià)。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次會(huì)議將防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房?jī)r(jià)上升到了更高地位，這比較罕見(jiàn)，充分說(shuō)明這一問(wèn)題的嚴(yán)重性以及中央對(duì)學(xué)區(qū)房管控的導(dǎo)向，預(yù)計(jì)后續(xù)大城市打擊學(xué)區(qū)房炒作會(huì)成為一大政策重點(diǎn)，也會(huì)有一些動(dòng)作，比如約談炒作學(xué)區(qū)房的中介機(jī)構(gòu)等。

今年以來(lái)，北京、成都、西安等地已接連出臺(tái)學(xué)區(qū)房相關(guān)政策，禁止炒作學(xué)區(qū)房。4月，北京發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治工作的通知》，將“借學(xué)區(qū)房等炒作房?jī)r(jià)”作為整治重點(diǎn)之一，檢查經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是否存在以“學(xué)區(qū)、學(xué)區(qū)房、學(xué)區(qū)名額”等為名宣傳推廣房源等行為。

到了5月，成都發(fā)布《關(guān)于開(kāi)展“學(xué)區(qū)房”等虛假違法廣告專項(xiàng)整治工作的通知》，專項(xiàng)整治的主要范圍包括以廣告或其他形式的宣傳明示或者暗示購(gòu)買(mǎi)者可以簽約入讀、劃片入讀特定中小學(xué)的；在廣告或其他形式的宣傳中使用“學(xué)位房”“學(xué)區(qū)房”“學(xué)府房”“名校”配套等引發(fā)購(gòu)房者對(duì)特定中小學(xué)入學(xué)資格產(chǎn)生誤解的，以及以書(shū)面或口頭形式承諾特定中小學(xué)入學(xué)資格等行為。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，后續(xù)仍將有城市發(fā)布禁止炒作學(xué)區(qū)房的相關(guān)政策措施，伴隨著目前正在推進(jìn)的教育改革，學(xué)區(qū)房將進(jìn)一步降溫。

下半年樓市“穩(wěn)定”是關(guān)鍵詞，市場(chǎng)呈分化趨勢(shì)

展望下半年，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波對(duì)貝殼財(cái)經(jīng)記者表示，一般來(lái)說(shuō)，進(jìn)入7月，受天氣等眾多原因影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度將會(huì)有所下降，但是，預(yù)計(jì)今年7月的房產(chǎn)市場(chǎng)依然會(huì)有著多樣化表現(xiàn)。

其中，最重要的原因是22城土地集中供給，一年三次集中供地，上半年僅集中供給一次，另外二次都在下半年，這就極大考驗(yàn)房企的資金實(shí)力。在這一背景下，房企會(huì)加快出貨節(jié)奏，快速回籠資金以備拿地，因此，部分熱點(diǎn)城市的出貨會(huì)加速，部分去化慢的城市或加大促銷力度，房?jī)r(jià)的表現(xiàn)也將分化。

另外，由于今年金融機(jī)構(gòu)針對(duì)個(gè)人房貸的上限管理，導(dǎo)致大量購(gòu)房者在上半年買(mǎi)房節(jié)奏變慢，這也會(huì)導(dǎo)致三季度二手房市場(chǎng)的需求量呈現(xiàn)積壓式增長(zhǎng)，對(duì)于房?jī)r(jià)影響也不容小覷。

張波表示，總體來(lái)看，“穩(wěn)定”無(wú)疑是下半年樓市最確定的關(guān)鍵詞，房?jī)r(jià)穩(wěn)定、地價(jià)穩(wěn)定是基礎(chǔ)，購(gòu)房者的預(yù)期穩(wěn)定也在土地“兩集中”之下變得更為確定。可以說(shuō)，一些熱點(diǎn)城市整體熱度相比去年下半年已經(jīng)明顯降溫，并且這種趨勢(shì)還會(huì)延續(xù)。更值得關(guān)注的是分化，整體穩(wěn)定不代表各板塊間熱度沒(méi)有差異，也不代表一、二手房的房?jī)r(jià)表現(xiàn)整體趨同，市場(chǎng)的分化依然有著明顯特色。