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  • 房地產市場預期轉向,購房焦慮明顯緩解

    2021年07月16日 13:45
    來源:經濟參考報
    2020年下半年以來,房地產調控持續(xù)深入,房地產市場明顯趨穩(wěn)。7月15日,國家統(tǒng)計局發(fā)布6月商品住宅銷售價格變動情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,雖然部分城市環(huán)比微漲,但整體來看,70個大中城市商品住宅銷售價格漲幅已呈現(xiàn)穩(wěn)中有落的態(tài)勢。其中,二手住房管控效果更為明顯。業(yè)內人士表示,調控下多方預期已有轉向跡象,2021年下半年,隨著信貸政策繼續(xù)收緊,未來房價漲幅有望進一步放緩,樓市將進入新一階段調整。
    新建商品住宅同比漲幅回落
    易居研究院根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)計算得知,6月,70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比漲幅為0.4%,相比5月回落0.11個百分點;二手住宅價格環(huán)比漲幅為0.3%,相比5月回落0.01個百分點。同比來看,6月70城新建商品住宅、二手住宅價格同比漲幅分別為4.3%和3.5%,相比5月漲幅分別回落0.17個百分點、0.02個百分點。
    上海易居房地產研究院研究員潘竑羽表示,6月70城新建商品住宅價格同比漲幅年內首次回落,而二手住宅價格同比漲幅已經連續(xù)3個月回落,因此,預計本輪房價漲幅年內見頂,下半年房價上漲動力將持續(xù)減弱。
    對此,國家統(tǒng)計局城市司首席統(tǒng)計師繩國慶也表示,2021年6月份,70個大中城市商品住宅銷售價格漲幅整體呈現(xiàn)穩(wěn)中有落的態(tài)勢。
    值得一提的是,全國70城二手房價格6月環(huán)比上漲的只有48個城市,為年內最低值。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,6月70個大中城市中,新建商品住宅價格上漲的城市55個,持平的城市3個,下跌的城市12個。相比5月上漲城市數(shù)量減少7個,價格下調城市增加7個。二手房方面,二手住宅價格上漲的城市48個,持平的城市6個,下跌的城市16個。相比5月,上漲城市數(shù)量減少2個,房價持平城市增加3個。
    “上漲城市減少,6月新房、二手房房價整體漲幅均小幅收窄,市場保持平穩(wěn)回調。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示,購房信貸環(huán)境收緊,特別是部分銀行階段性暫停發(fā)放二手房貸款,帶動市場預期有所回調,杭州、重慶、廣州、成都等城市二手房價漲幅均收窄。此外,二手房指導價持續(xù)釋放調控效果,深圳二手房價連續(xù)第二個月環(huán)比下跌,同比漲幅降至10%以內。
    二手房成調控重點,各地調控不斷深入
    中原地產數(shù)據(jù)顯示,2021年上半年房地產調控井噴,6月單月調控52次,疊加1至5月的234次,2021年上半年全國房地產調控次數(shù)高達286次。另據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計,6月無錫、天津、青島、廣州、海南、北京、哈爾濱、長春、南昌、蘇州、南寧、成都、深圳、湖州、紹興共15地發(fā)布房產調控政策,政策持續(xù)加碼。
    中原地產首席分析師張大偉表示,2021年上半年,房地產調控繼續(xù)全面升級,收緊力度不斷增加。和往年相比,調控范圍更廣,更精準,包括住建部約談、整頓中介、限制二手房定價、打擊炒作學區(qū)房等。
    7月8日,西安市住建局發(fā)布《關于建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制的通知》,明確涉及二手房交易各環(huán)節(jié)的有關機構要將二手住房成交參考價格作為參考依據(jù),引導二手住房理性交易,穩(wěn)定市場預期。同時,要求不得以“學區(qū)房”等名義炒作房價,不得誘導小區(qū)業(yè)主參與哄抬房價。7月9日,上海發(fā)布二手房新政,在已實施房源掛牌核驗的基礎上,需增加價格信息的核驗,上海市相關交易管理部門將以市場真實價格為依據(jù)對每套房源進行核驗,沒有通過價格核驗的房源不得對外發(fā)布。紹興則發(fā)布《進一步促進紹興市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》要求,越城區(qū)、柯橋區(qū)、上虞區(qū)商品住房價格實行網格化管控。此外,還有多地針對學區(qū)房的“定向調控”力度明顯增強。
    “二手住宅價格參考價機制是現(xiàn)階段調控重點。”中大證券分析師蔡鴻飛表示,深圳二手房參考價機制出臺后,深圳二手房市場價格環(huán)比增速下滑、成交量大幅下降,多地看到調控效果,相繼跟進。
    2021年2月政策出臺后,深圳二手住宅價格增速快速下滑,5月環(huán)比增速時隔近兩年再現(xiàn)負值,為-0.1%。成交量方面,根據(jù)深圳房管局的數(shù)據(jù),2021年3月后,二手住宅成交量持續(xù)下降,2021年5月和6月的成交面積分別約27.6萬平方米和23.7萬平方米,分別同比下滑61.0%、73.8%,較2019年同期下滑54.5%、50.2%。
    開源證券分析師齊東表示,此前成都、深圳、寧波、南京等地均發(fā)布二手房價格指導機制,二手房限價城市或繼續(xù)擴容,政府對房價調控決心不動搖。
    預期轉向,購房焦慮明顯緩解
    “2021年小陽春依然在持續(xù)中,但熱度在下半年預計放緩。”張大偉表示,針對經營貸、二手房定價、學區(qū)房等調控政策的不斷疊加,一線城市房價漲幅已經放緩。預計下半年隨著信貸持續(xù)收緊,部分城市將進入調整周期。
    潘竑羽表示,相比2020年,目前財政政策基調回歸常態(tài),貨幣政策也更加審慎。在眾多因素影響下,房價漲幅見頂,預期未來幾個月漲幅繼續(xù)收窄,但維持在合理區(qū)間內。
    許小樂也表示,除行政性調控外,受銀行“兩條紅線”以及一季度房貸額度擠占影響,二季度貸款額度受限,信貸環(huán)境收緊,央行最新數(shù)據(jù)顯示,二季度新增中長期貸款1.45萬億元,較一季度下降27%,較去年同期下降6%。信貸政策的收緊,將使得市場逐漸趨于理性。
    從近段時間來看,房地產市場熱度明顯下降,購房者購房焦慮大幅緩解。58安居客房產研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,6月新房找房熱度有小幅波動,全國找房熱度環(huán)比下跌3.7%,一線城市找房熱度環(huán)比下跌8.3%,二線城市找房熱度環(huán)比下跌2.9%,三四線城市找房熱度下跌3.3%。從掛牌量和經紀人來看,也均為下降趨勢。6月全國新增掛牌房源量環(huán)比下跌10.2%;6月經紀人信心指數(shù)為105.6,環(huán)比下降2.6%。
    “一些熱點城市整體熱度相比去年下半年已經明顯降溫,并且這種趨勢還會延續(xù)。”58安居客房產研究院分院院長張波表示,“穩(wěn)定”無疑是下半年樓市的趨勢,房價穩(wěn)定、地價穩(wěn)定是基礎,購房者的預期穩(wěn)定也在房貸持續(xù)收緊下變得更為確定。
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