西安樓市有多火？
在7月15日國家統(tǒng)計(jì)局公布的《2021年6月70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)》中，西安新房環(huán)比上漲1%，同比上漲8.2%。算上往年數(shù)據(jù)，西安新房已經(jīng)連續(xù)上漲了63個(gè)月，讓北上廣深等熱點(diǎn)城市都自嘆不如。
不止于此。在“萬人搖號買房”這一指標(biāo)上，西安更是不輸杭州，僅今年上半年就出現(xiàn)10次“萬人搖”；另據(jù)“冰山指數(shù)”數(shù)據(jù)，2016年5月—2021年5月，5年時(shí)間內(nèi)，西安一手房累計(jì)漲幅高達(dá)183.6%，在70個(gè)城市中排名第一。
“搞不懂西安房價(jià)為何連連上漲。”7月16日，祖籍寶雞、在西安工作生活了十多年的馬龍（化名）告訴時(shí)代周報(bào)記者，當(dāng)時(shí)自己選擇西安，一是覺得房價(jià)比較低，二是就陜西范圍內(nèi)，西安的就業(yè)機(jī)會更好。
“如今，西安已是中國第九個(gè)國家中心城市、新一線城市，并成功獲得第十四屆全運(yùn)會主辦權(quán)，利好消息不斷。”同日，西安一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴時(shí)代周報(bào)記者，加上強(qiáng)有力的人才政策，西安常住人口突破1200萬人，為當(dāng)?shù)貥鞘凶⑷朐丛床粩嗟馁徺I力。
談及今年頻頻出現(xiàn)的“萬人搖”現(xiàn)象，上述業(yè)內(nèi)人士解釋稱，一方面是今年新房房源供應(yīng)不足，在一定程度上加劇了市場恐慌性購房心理；另一方面，限購區(qū)內(nèi)的新房搖號盤，基本都是一二手房價(jià)格倒掛嚴(yán)重，一旦搖到，一平方米就能賺幾千塊。
半年10次“萬人搖”
西安新房連續(xù)漲價(jià)，是從2016年3月份開始的。
2016年，西安樓市的主基調(diào)是“去庫存”。上半年寬松的信貸環(huán)境以及下半年一線城市房價(jià)暴漲產(chǎn)生的“溢出效應(yīng)”，推動西安樓市出現(xiàn)多波成交熱潮。根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，這一年，西安商品住宅成交量達(dá)到歷年峰值，同比增長32%，整體房價(jià)實(shí)現(xiàn)5%的增幅。
2017年，雖然西安圍繞“限購、限價(jià)、限售”多次加碼樓市調(diào)控政策，但3月以來實(shí)施的“史上最寬松”戶籍新政、23條人才新政等，讓西安在短短9個(gè)月時(shí)間內(nèi)就吸引了近25萬人落戶。人才涌入催生的剛性購房需求，使得西安2017年商品房成交均價(jià)上漲至歷史最高點(diǎn)，達(dá)到9390元/平方米，環(huán)比上漲30.13%。
2018年，西安正式成為全國第九個(gè)、西北地區(qū)唯一國家中心城市，進(jìn)階中國新一線城市。同時(shí)，西安又先后5次進(jìn)行戶籍政策升級，全年新落戶人口超過75萬人。
眾多利好加持之下，西安房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，2018年全年成交均價(jià)突破萬元大關(guān)至11673元/平方米，環(huán)比上漲24.31%。
不過，人口紅利的全面釋放，使得西安房地產(chǎn)市場供需矛盾開始凸顯。西安也在這年成為全國第七個(gè)出臺搖號選房政策的城市，明確優(yōu)先保障剛需住房需求。
2019年，西安樓市熱度不減，商品房銷售面積總量居15個(gè)副省級城市第3位，僅少于成都和武漢，成交均價(jià)達(dá)12723元/平方米，同比上漲9.0%。
2020年，西安出現(xiàn)了史上首個(gè)“萬人搖”項(xiàng)目——紫薇·東進(jìn)。除了位置優(yōu)越、國企品牌、配套完善等因素，更讓購房者趨之若騖的理由是，該盤均價(jià)僅1萬元/平方米出頭，對比周邊的二手房價(jià)格，倒掛價(jià)格約4000元/平方米，可謂“買到即賺到”。
（2020年11月25日，西安市不動產(chǎn)交易大廳，買房賣房的人們。圖源：視覺中國）
2021年上半年，西安更是出現(xiàn)了10次“萬人搖”，其中，中海曲江大城共出現(xiàn)了3次，中簽率最低為0.86%。
“熱點(diǎn)城市項(xiàng)目’萬人搖’的核心動因在于一二手房價(jià)存在較大價(jià)差。”克而瑞指出，后續(xù)政策面仍需著力控制一二手房價(jià)差問題，避免造成人為的“打折”現(xiàn)象，減少非理性炒房等市場投資炒作行為。
品牌房企爭相進(jìn)駐
房價(jià)持續(xù)上漲期間，西安也陸續(xù)吸引了大量品牌房企爭相進(jìn)駐。
“房企重倉西安主要是2017—2019年這三年時(shí)間。”7月16日，當(dāng)?shù)匾晃谎芯繖C(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人告訴時(shí)代周報(bào)記者，2015年之前，西安整體房價(jià)偏低，和城市發(fā)展定位嚴(yán)重不匹配，房價(jià)增長的空間和潛力都比較大的。同時(shí)，從需求來看，西安之前鼓勵(lì)人才引進(jìn)落戶，因此這部分人群購房需求比較強(qiáng)勁，這些都是外地房企看好西安的原因。
2017年，在西安房企新增土儲排行榜中，本土開發(fā)商已不見蹤跡，排名前五的房企分別是碧桂園、萬科、綠地、融創(chuàng)和恒大。
陽光城、中海也成為當(dāng)年拿地黑馬。
2018年，西安房地產(chǎn)市場分化格局愈加明顯，全市TOP10房企市場集中度上升至41.21%，其中，萬科成為西安首個(gè)成交金額破200億元的房企，另有3家房企突破百億元。
到了2020年，西安TOP10房企實(shí)現(xiàn)總銷售額超過一千億元，超過百億元的房企共六家，前十的門檻金額超過六十億元。
2021年上半年，雖然土地市場平均溢價(jià)率不是歷年峰值，但樓板均價(jià)上漲幅度較大，且高價(jià)地?cái)?shù)量成倍增長，7個(gè)板塊地王被刷新，地價(jià)大幅跳漲。
4月6日，西咸新區(qū)出讓4宗涉宅用地，正榮以8.58億元競得A地塊，溢價(jià)率105.19%；卓越以6.8億元競得B地塊，溢價(jià)率106.06%；4月9日，華潤置地又以22.51億元獲得灃西新城一宗商住用地，溢價(jià)率225.83%，樓面價(jià)創(chuàng)灃西新城新高；4月12日，紫薇投資經(jīng)過70輪報(bào)價(jià)競得秦漢新城一地塊，成交價(jià)13.9億元，溢價(jià)率102%。
“今年西安土拍主力軍是有國企背景的房企，例如招商、綠城、華潤、中鐵建等，分別以高價(jià)摘得區(qū)域地王。”保利投顧研究院指出。
上述機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人告訴時(shí)代周報(bào)記者，目前品牌房企已經(jīng)全部進(jìn)駐西安，但目前拿地比較困難，很多開發(fā)商開始逐步向外圍布局。
上半年多次出手調(diào)控
但房價(jià)和地價(jià)的持續(xù)上漲，也增加了西安樓市調(diào)控的頻率與力度。僅今年上半年，西安就出臺了6條新政，政策涉及規(guī)范市場、預(yù)售資金監(jiān)管、集中供地、限購政策調(diào)整、租賃監(jiān)管及競自持等多方面內(nèi)容，其中“330”更被稱之為史上最嚴(yán)新政。
今年3月15日，西安發(fā)文規(guī)定，購房人騙取或通過“代持”方式規(guī)避限購政策的，其本人及“代持人”5年內(nèi)不得購房；3月30日，西安再次加碼樓市調(diào)控政策，規(guī)定限購區(qū)域內(nèi)新房及二手房5年限售、落戶滿1年且社?；騻€(gè)稅連繳12個(gè)月方可購房等。
“無論是新落戶購房者需滿足落戶和社保繳納均1年的規(guī)定，還是新房及二手房落實(shí)5年限售的要求，西安在購房政策方面不斷打補(bǔ)丁，堵住了各類炒房的漏洞。”嚴(yán)躍進(jìn)告訴時(shí)代周報(bào)記者。
除上述調(diào)控政策外，今年4月，據(jù)克而瑞報(bào)告，西安不少樓盤開始嚴(yán)查首付款來源，購房“首付”必須為家庭自有資金，若經(jīng)核實(shí)首付來源為借貸、墊資過橋、他人借名貸款的嚴(yán)禁準(zhǔn)入。除了銀行渠道，小額貸也正在加強(qiáng)審核。有按揭貸款中介負(fù)責(zé)人表示，“審查之嚴(yán)格史無前例。”
7月9日，西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局還發(fā)布《通告》，將市內(nèi)部分住宅小區(qū)二手住房成交參考價(jià)格予以公布。“西安此舉，將對本地二手房市場價(jià)格混亂現(xiàn)象起到一定抑制作用，從而打擊新房市場中的投資客群，直接關(guān)聯(lián)到新房市場。”克而瑞指出。
對于西安房地產(chǎn)市場下半年走勢，保利投顧研究院指出，預(yù)計(jì)短期內(nèi)不會出現(xiàn)過于嚴(yán)苛的政策收緊，長期來看若市場持續(xù)火熱上行，各個(gè)端口仍存在政策“補(bǔ)丁”的可能性，來抑制樓市過熱，遏制炒房行為。
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