1、最近，二手房指導(dǎo)價(jià)，卡住了房地產(chǎn)的七寸！
任你再火的城市，此利器一出，也偃旗息鼓，最典型的就是深圳！
雖說指導(dǎo)價(jià)格，指導(dǎo)不了業(yè)主，但卻指導(dǎo)銀行，一下子把杠桿堵死!
隨著風(fēng)風(fēng)火火的集中土拍落地，二線城市也開始分化，可以劃分四個(gè)梯隊(duì)：
比較熱：廈門，杭州，合肥，重慶，成都
以杭州為例：在57宗地塊中，有41塊地觸頂，并進(jìn)入競(jìng)自持環(huán)節(jié)，不少地自持比例超過20%。地塊最高成交價(jià)111.61億元。
適中：福州，無錫，南京，寧波，武漢
以無錫為例，16塊主城區(qū)地，15塊觸動(dòng)最高限價(jià)，13宗需要自持租賃住房，1宗未達(dá)到限價(jià)成交。
穩(wěn)：蘇州，長(zhǎng)沙，沈陽
蘇州為例，蘇州在供地前，修改了規(guī)則，由原本自主報(bào)價(jià)，變成一次性報(bào)價(jià)，相對(duì)比較穩(wěn)。
冷：青島，長(zhǎng)春，鄭州，天津
以長(zhǎng)春為例，土地集中供應(yīng)49宗，最終成交38宗，11宗終止掛牌，溢價(jià)水平一般，市場(chǎng)相對(duì)平靜。
其實(shí)，不僅土拍上如此，在成交上，表現(xiàn)更加的明顯：
沈陽，南昌，鄭州成交面積同比是負(fù)增長(zhǎng)，南京，杭州等熱點(diǎn)二線城市同比則是翻倍增長(zhǎng)，杭州，重慶突破1千萬平方米。
這也就意味著未來并非每個(gè)二線城市都是好的選籌，城市選擇越來越向一些優(yōu)質(zhì)的城市集聚。
2、對(duì)于下半年分化依舊持續(xù)，有些二線城市輕裝上陣，有些則壓力巨大負(fù)重前行。
一個(gè)城市的房?jī)r(jià)漲跌，跟土地庫(kù)存有不可缺少的聯(lián)系。
接下來，我們不妨來看50城的一個(gè)庫(kù)存情況，從中找到答案。
來源：CRIC 中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
從這張圖中我們可以看出：
1、庫(kù)存比較少的城市：
上海，銀川，合肥，南京，寧波，杭州，重慶等這些城市庫(kù)存壓力是比較少的，在7個(gè)月以及以下。
未來，這些城市的房?jī)r(jià)是穩(wěn)定以及上漲的。
特別是寧波，從去年到現(xiàn)在庫(kù)存一直都比較少，房?jī)r(jià)熱度也不減。
2、庫(kù)存比較多的要分為兩類：
一類二線城市：哈爾濱，呼和浩特，太原等；
一類是三四線城市：比如梅州，連江，洛陽，防城港等。
3、那么庫(kù)存壓力比較大的二線城市，到底會(huì)不會(huì)迎來逆轉(zhuǎn)，還是要一涼到底？
可以逐一來看：
1、哈爾濱
2020年100城庫(kù)存前10的城市：
數(shù)據(jù)來源易居
哈爾濱庫(kù)存一直都不少，去年10月，庫(kù)存達(dá)到20個(gè)月以上，今年達(dá)到50個(gè)月以上。
2019年都開始去庫(kù)存，庫(kù)存是越去越多，庫(kù)存壓力比較大。
高庫(kù)存下，哈爾濱也開始了救市之路，2020年11月出臺(tái)14條房地產(chǎn)政策，鼓勵(lì)房企采取打折促銷，團(tuán)購(gòu)等方式讓利給購(gòu)房者，并且部分人住房公積金個(gè)人貸款年齡拓寬到60歲。
可見去庫(kù)存的壓力是有多大。
目前的哈爾濱，依舊是以價(jià)換量的時(shí)期，在上波恒大降價(jià)回款的時(shí)候，萬科，融創(chuàng)等推出了員工75折的活動(dòng)。下半年的哈爾濱依舊維穩(wěn)才是根本。
一個(gè)人口破千萬的城市，房子均價(jià)1.2萬，沒有產(chǎn)業(yè)支撐，人口又流失。
它是典型的東北城市的代表。
如果自住還是要往熱門板塊走，比如松北，群力西，香坊等部分區(qū)域，投資就遠(yuǎn)離吧。
2、沈陽
橫盤，價(jià)漲量降。下半年依舊不容樂觀，或許降價(jià)促銷的可能性比較大。
2016年的沈陽出新政鼓勵(lì)學(xué)生買房，每平米獎(jiǎng)勵(lì)200元，在行情輪動(dòng)的熱點(diǎn)一二線城市，一天不買房少掙幾十萬，而這邊還在去庫(kù)存中。
東北的這一輪行情都比較晚，上半年土拍供應(yīng)是下降的。5月新房成交最低，6月增多原因有恒大這個(gè)功臣的作用。但是整體庫(kù)存去化少，分區(qū)來看：
來源中原地產(chǎn)
大東區(qū)，于洪區(qū)壓力最大，即使成交量相對(duì)比較多的沈北新區(qū)也是17個(gè)月，最低的也是皇姑區(qū)的15個(gè)月。
下半年沈陽還有潛在供應(yīng)791萬㎡，壓力會(huì)更大，特別是西部、北于洪和南部區(qū)域。
沈陽行情會(huì)好于哈爾濱，畢竟人口還在流入。
目前沈陽是可以購(gòu)買的城市，因?yàn)楹苡锌赡苁菄?guó)家中心城市。
3、呼和浩特。
目前市場(chǎng)陷入疲軟，二手房有價(jià)無市，掛牌套數(shù)破4萬。新房市場(chǎng)比較慘烈，不管是3月還是5月這兩個(gè)節(jié)點(diǎn)表現(xiàn)都比較差。
為了去庫(kù)存也是下了不少功夫：在2016年取消限購(gòu)，每平米100元購(gòu)房補(bǔ)貼，安置房貨幣化安置，放開落戶。交公積金3個(gè)月就可以貸款。
2017年下半年迎來了一波行情，2018年出臺(tái)了停止去庫(kù)存的政策，實(shí)行政策調(diào)控房?jī)r(jià)。這一輪結(jié)束后，房子開始有價(jià)無市。土地也是求小于供，6月份都沒有土地成交。
賽罕區(qū)是之前火熱的城市，在近期的土拍中3塊地流拍兩塊。
開發(fā)商拿地也比較謹(jǐn)慎。
4、太原
太原從2016年發(fā)力，2017-2018年大概上漲30%-50%，2019年至今降價(jià)促銷。
在市場(chǎng)瘋狂的時(shí)候，出現(xiàn)搶房潮，轉(zhuǎn)折點(diǎn)2018年約談太原以及8塊地流拍影響比較大，購(gòu)房情緒回歸理性。2019年則比較慘。
市場(chǎng)上85折，送車位以及物業(yè)費(fèi)非常常見，并且分銷簽訂對(duì)賭協(xié)議。
為了去庫(kù)存，萬柏林區(qū)出臺(tái)購(gòu)房補(bǔ)貼政策，這里是成交量第二的區(qū)域，尚且如此。目前小店比較火熱，外地人多，有購(gòu)買力。
又是一個(gè)二線城市走出三四線房地產(chǎn)行情的城市。
5、大連
大連比較火的就是高新區(qū)，整體穩(wěn)定的狀態(tài)。
東北的四個(gè)城市中，大連GDP是比較靠前的。沈陽和大連，就像濟(jì)南和青島一樣，大連有海洋資源，是早起沿海開放城市。
大連大量的供應(yīng)在遠(yuǎn)郊，市內(nèi)的優(yōu)質(zhì)地塊比較少。這都導(dǎo)致價(jià)差比較大，房?jī)r(jià)從6千-2萬不等。像高新，甘井子等市場(chǎng)相對(duì)活躍的區(qū)域，庫(kù)存還相對(duì)好些。
6、長(zhǎng)春
長(zhǎng)春是最有可能跟沈陽爭(zhēng)一爭(zhēng)國(guó)家中心城市的，這幾年汽車產(chǎn)業(yè)比較厲害，趕超沈陽。
但是長(zhǎng)春兩次土拍都不理想，第二次土拍熱度更加少，流拍率達(dá)到38%。
有些地塊降價(jià)拍賣，凈月高新開發(fā)區(qū)，遠(yuǎn)創(chuàng)拿地第二輪比第一輪價(jià)格要降價(jià)1城。開發(fā)商雖然有盈利空間，但是拿地不積極。
長(zhǎng)春未來的市場(chǎng)上漲的難度會(huì)非常大。目前也在積極救市中，譬如凈月出臺(tái)政策，買房最高補(bǔ)貼50萬，鼓勵(lì)人才落戶。
7、青島
直接捏住青島命脈的是限售8年，這個(gè)城市是平靜水面下的暗流涌動(dòng)。
城陽出現(xiàn)了政策，共有產(chǎn)權(quán)房子，只要你符合條件，就給你墊錢。而前一段時(shí)間，青島放開落戶，支持西海岸的政策中，全面放開西海岸新區(qū)落戶限制。
搶人勢(shì)在必行，背后是房地產(chǎn)市場(chǎng)的不景氣而形成的救市行為。青島盤整了3年，房地產(chǎn)一直憋著一股勁等著爆發(fā)，但是目前青島會(huì)分化比較嚴(yán)重，特別是土地供應(yīng)量大的區(qū)域，依舊會(huì)降價(jià)走量。
在青島腹地非常少，主城的土地很稀缺，很少有地塊出來。而目前西海岸是重點(diǎn)方向。
土地庫(kù)存比較大的也在西海岸，大片待開發(fā)的土地，房?jī)r(jià)難以支撐，下降的比較多。之前某創(chuàng)的樓盤下降30%以上。
這波行情已經(jīng)結(jié)束，青島正在集聚力量等風(fēng)來。
4、總結(jié)：
在這幾個(gè)城市中，青島相對(duì)好些，其次是大連，沈陽，而剩下的城市涼的比較徹底。
像呼和浩特這類城市真的非常的尷尬，城市行情輪動(dòng)輻射到三四線城市的時(shí)候，才會(huì)輪到也是慘不忍睹。
對(duì)于一些弱二線城市，能出來就出來吧。出不來就買主城區(qū)以及有價(jià)值的區(qū)域，一定要沿著城市的發(fā)展框架走。
比如大連的中山，西崗，沙河口和高新園區(qū)；太原的小店，青島的主城以及黃島的部分區(qū)域等等。
樓市走入下半場(chǎng)，降價(jià)或者上漲都會(huì)刺激你的神經(jīng)，來，有什么故事？我們?cè)诤笈_(tái)嘮嘮！
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