又到年中時(shí)節(jié)，不少企業(yè)相繼發(fā)布了年中業(yè)績(jī)預(yù)告。相較于去年同期，各大房企因受疫情沖擊出現(xiàn)大面積業(yè)績(jī)下挫，目前發(fā)布了業(yè)績(jī)預(yù)告的房企中，有不少已有了明顯改善。

截至7月16日，Wind數(shù)據(jù)顯示，按申銀萬(wàn)國(guó)行業(yè)分類(lèi)，滬深兩市共計(jì)47家上市房企披露了2020年半年報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)告，有21家出現(xiàn)虧損，占比約45%，其中有8家企業(yè)在半年度業(yè)績(jī)預(yù)告中首次出現(xiàn)虧損；另有5家業(yè)績(jī)預(yù)減；還有12家預(yù)增。

其中，招商蛇口(001979.SZ)一改上年同期歸母凈利潤(rùn)8成的下挫，2021年上半年在銷(xiāo)售結(jié)轉(zhuǎn)和公募reits發(fā)行的帶動(dòng)下，同比實(shí)現(xiàn)305%以上的增長(zhǎng)，歸母凈利潤(rùn)范圍在37億元-47億元。發(fā)布了業(yè)績(jī)快報(bào)的綠地控股(600606.SH)，其歸母凈利潤(rùn)增幅也從2020年的-10.79%轉(zhuǎn)變?yōu)?.67%。

中小房企卻是難堪壓力。上述預(yù)減或虧損的企業(yè)中，多數(shù)為中小房企，地產(chǎn)業(yè)務(wù)的收縮疊加新業(yè)務(wù)拓展不暢，業(yè)績(jī)節(jié)節(jié)下滑。

“中小房企在轉(zhuǎn)型階段，受到‘三道紅線(xiàn)’制約疊加融資監(jiān)管，地產(chǎn)業(yè)務(wù)為企業(yè)帶來(lái)的盈利并不可觀(guān)，使得企業(yè)資金緊張；而通常情況下，轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)短時(shí)間內(nèi)可能不會(huì)產(chǎn)生較大的收益，整體業(yè)績(jī)也隨之下降。”諸葛找房數(shù)據(jù)中心分析認(rèn)為，“另一方面，部分企業(yè)對(duì)轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)領(lǐng)域之前并未涉及，較為欠缺經(jīng)驗(yàn)及較強(qiáng)的運(yùn)營(yíng)能力。

暴雷大企業(yè)跌向深處

曾經(jīng)風(fēng)光的大房企，如今也跌落神壇。在2018年就飽受暴雷之苦的銀億股份如今已“披星戴帽”，成為*ST銀億。該公司預(yù)計(jì)上半年虧損3億元-3.7億元，而上年同期仍盈利逾2000萬(wàn)元。

這家曾連續(xù)多年上榜中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)的企業(yè)，2016年起通過(guò)收并購(gòu)進(jìn)入汽車(chē)零部件領(lǐng)域，試圖構(gòu)建“房地產(chǎn) 高端制造業(yè)”雙主業(yè)發(fā)展格局。但轉(zhuǎn)型未能如愿，業(yè)績(jī)?cè)獾酵侠郏?018年年末銀億股份因無(wú)法按時(shí)兌付一筆不足3億元的債券而暴雷。如今，轉(zhuǎn)型對(duì)公司經(jīng)營(yíng)造成的影響還在持續(xù)。

“受歐美、印度等境外疫情嚴(yán)重等因素影響，公司旗下汽車(chē)零配件境外業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)仍受到較大制約，導(dǎo)致汽車(chē)零配件板塊經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)產(chǎn)生虧損”， *ST銀億表示，“同時(shí)，公司旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)受項(xiàng)目交付收入較少、財(cái)務(wù)費(fèi)用以及自持物業(yè)折舊等計(jì)提因素影響，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)亦產(chǎn)生虧損。”

更早進(jìn)行轉(zhuǎn)型的泛?？毓?000046.SZ)，在申萬(wàn)行業(yè)分類(lèi)中，已被劃歸到多元金融板塊，但房地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍在其營(yíng)收中起到不小的作用。2020年年報(bào)顯示，房地產(chǎn)板塊實(shí)現(xiàn)21.35億元，在總營(yíng)收中占比約15.19%。

泛海控股曾于2019年將其持有的北京泛海國(guó)際項(xiàng)目1號(hào)地塊和上海董家渡項(xiàng)目的股權(quán)以125.53億元的價(jià)格出售給融創(chuàng)。

今年6月份，泛?？毓捎謱⒑贾葆烎~(yú)臺(tái)酒店、杭州民生金融中心轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)，交易價(jià)款總額為22億元；1月份時(shí)，該公司還將武漢中央商務(wù)區(qū)的一塊地轉(zhuǎn)手給了綠城，價(jià)格為30.66億元，并由此獲得12.51億元的收益。

今年上半年，泛海控股預(yù)計(jì)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為虧損4億元-7億元，上年同期其虧損額約為4.08億元。

中小企業(yè)轉(zhuǎn)型受挫

相較于大企業(yè)爆雷后的轟然傾頹，中小企業(yè)則在轉(zhuǎn)型不力的泥潭中持續(xù)下陷。

總部位于武漢的房企美好置業(yè)（000667.SZ），從2002年起就一直從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，2017年介入裝配式建筑領(lǐng)域，持續(xù)擴(kuò)大建廠(chǎng)規(guī)模、增加員工數(shù)量。同期，該公司還在小龍蝦市場(chǎng)火熱之際，拓展了現(xiàn)代農(nóng)業(yè)業(yè)務(wù)。

轉(zhuǎn)型談何容易。美好置業(yè)進(jìn)入現(xiàn)代農(nóng)業(yè)業(yè)務(wù)之后，小龍蝦市場(chǎng)價(jià)格在2018年至2020年間持續(xù)下滑，導(dǎo)致該業(yè)務(wù)板塊營(yíng)業(yè)收入不及預(yù)期，2019年-2020年間，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)業(yè)務(wù)分別虧損-1.53億元、-4.09億元。2020年10月，美好置業(yè)逐步退出現(xiàn)代農(nóng)業(yè)業(yè)務(wù)。

對(duì)于同樣未能提供業(yè)績(jī)支撐的裝配式建筑業(yè)務(wù)，美好置業(yè)則情有獨(dú)鐘，持續(xù)布局建廠(chǎng)。截至2021年3月末，美好置業(yè)裝配式建筑廠(chǎng)已有9個(gè)投產(chǎn)，另有4個(gè)在建設(shè)中；前述每個(gè)工廠(chǎng)合計(jì)投資約4-5億元。

這樣大的投入至今未能有效轉(zhuǎn)化成利潤(rùn)支撐，反而成為拖累。2021年半年度業(yè)績(jī)預(yù)告顯示，美好置業(yè)的歸母凈利潤(rùn)約為虧損2.9億元-4.1億元，上年同期則盈利3462萬(wàn)元。其給出的理由除了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)周期影響之外，“尚未達(dá)到相應(yīng)的規(guī)模”的裝配式建筑業(yè)務(wù)則直接“貢獻(xiàn)”了2億元的虧損。

這也是美好置業(yè)在半年度業(yè)績(jī)預(yù)告中，首次出現(xiàn)虧損的情況。

嘉凱城(000918.SZ)的虧損問(wèn)題則由來(lái)已久。2016年被恒大納入旗下之后，嘉凱城就為解決同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題而向院線(xiàn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，并逐步收縮地產(chǎn)板塊，打包甩賣(mài)旗住宅和商業(yè)資產(chǎn)。

但這一轉(zhuǎn)型的進(jìn)程并不順暢，2018-2020年間，影視放映業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)的營(yíng)收在嘉凱城總營(yíng)收中占比分別為1.87%、37.48%、23.8%，遠(yuǎn)低于同期地產(chǎn)板塊。同期，其歸母凈利潤(rùn)分別為-15.64億元、1.14億元、-12.61億元。

隨著疫情影響的削弱，今年上半年，嘉凱城的影視放映業(yè)務(wù)已然恢復(fù)正常，但其虧損的態(tài)勢(shì)仍未改變，前6個(gè)月實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)約-4.3億元。

值得一提的是，對(duì)于不少中小房企來(lái)說(shuō)，其整體規(guī)模小，項(xiàng)目數(shù)量少，部分項(xiàng)目的業(yè)績(jī)表現(xiàn)就會(huì)對(duì)業(yè)績(jī)產(chǎn)生明顯影響。

總部位于深圳的小房企財(cái)信發(fā)展(000838.SZ)在今年上半年交房規(guī)模有所增加，但其歸母凈利潤(rùn)卻同比下滑，實(shí)現(xiàn)約238.42萬(wàn)元-356.42萬(wàn)元，較上年同期下滑90%-85.3%。財(cái)信發(fā)展表示，造成這一現(xiàn)象的原因是，其交房項(xiàng)目和交房的產(chǎn)品類(lèi)型的毛利率相對(duì)較上年同期有所下降，同時(shí)報(bào)告期內(nèi)，其銷(xiāo)售費(fèi)用、管理成本等均有所增加。

部分“斷舍離”及時(shí)止損

在轉(zhuǎn)型中，并非所有的房企都如此執(zhí)著，世聯(lián)行在遭遇了業(yè)績(jī)下挫之后，就選擇了“懸崖勒馬”，重新聚焦。

早前已開(kāi)啟轉(zhuǎn)型的世聯(lián)行(002285.SZ)在2017年達(dá)到了收入和利潤(rùn)的階段性的高點(diǎn)，此后開(kāi)始密集部署增長(zhǎng)的第二曲線(xiàn)，但金融業(yè)務(wù)、長(zhǎng)租業(yè)務(wù)等多元業(yè)務(wù)發(fā)展并不理想。2020年上半年，世聯(lián)行歸母凈利潤(rùn)虧損7452.86萬(wàn)元，同比下降約219%。

此后，世聯(lián)行引入珠海國(guó)資委，并于2020年下半年做出一系列改變，包括轉(zhuǎn)讓深圳市世聯(lián)小額貸款有限公司、剝離中資產(chǎn)模式長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)等。截至2020年末，其歸母凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)1.11億元，同比增長(zhǎng)逾3成。今年上半年，世聯(lián)行同比扭虧為盈，歸母凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)6800萬(wàn)元-7500萬(wàn)元。

同樣實(shí)現(xiàn)扭虧的還有奧園美谷(000615.SZ)，其預(yù)計(jì)今年上半年可實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)4800萬(wàn)元-5800萬(wàn)元，而上年同期虧損達(dá)1.93億元。

這其中，奧園美谷為轉(zhuǎn)型醫(yī)美收購(gòu)而來(lái)的浙江連天美企業(yè)在今年第二季度實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)約1250萬(wàn)元；而化纖板塊業(yè)績(jī)的回升，疊加房地產(chǎn)業(yè)務(wù)確認(rèn)營(yíng)收約5.8億元，帶動(dòng)了整體業(yè)績(jī)向好。

與上述多家企業(yè)在轉(zhuǎn)型的同時(shí)還保留房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)不同的是，在宣布跨入醫(yī)美賽道后，奧園美谷如今決定徹底剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并于近日將該板塊的子公司以逾10億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓出去。有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士提醒，受益于此次資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑠W園美谷下半年業(yè)績(jī)會(huì)繼續(xù)向好，不過(guò)這種收入并不具有可持續(xù)性。

不過(guò)，奧園美谷的這場(chǎng)轉(zhuǎn)型之路，因背靠資金實(shí)力雄厚的母公司，或許會(huì)進(jìn)展較為順暢。

“相比上輪轉(zhuǎn)變，當(dāng)時(shí)在行業(yè)利潤(rùn)率階段性提升時(shí)，大型房企缺乏轉(zhuǎn)變動(dòng)力和決心，普遍都是中小房企轉(zhuǎn)型，實(shí)力和資源稟賦都略微弱一些。”興業(yè)證券分析師閻常銘在研報(bào)中提到。

而如今，隨著地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，許多房企已擁有較強(qiáng)的實(shí)力，疊加當(dāng)前行業(yè)毛利率水平下滑，去杠桿及調(diào)控壓力，行業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)已逐漸觸及天花板。

許多房企正在著力探尋第二賽道。“轉(zhuǎn)變方向上，具有資金實(shí)力的龍頭房企，優(yōu)選物管、商管、醫(yī)美等自由現(xiàn)金流穩(wěn)定的賽道，這些都是時(shí)間的朋友，持續(xù)創(chuàng)造穩(wěn)定自由現(xiàn)金流。”上述分析師表示。

第一財(cái)經(jīng) 文章作者 鄭娜