三孩政策出臺后，樓市就徹底變了天。調(diào)控措施越來越嚴(yán)不說，高層也是頻頻表態(tài)。
7月22日，在接受央視采訪時，住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司司長張其光就房價上漲過快的問題直接放了狠話——
“要對調(diào)控工作不力、房價上漲過快的城市，堅(jiān)決予以問責(zé)！”
今天，住建部等8部門聯(lián)合發(fā)布通知稱，要用3年左右的時間，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場秩序的明顯好轉(zhuǎn)。
看明白了嗎？未來三年，各地房價，看誰還敢大漲？！
01、三孩政策讓樓市變天
生育率不斷下降的問題，讓官方到底還是急了。
7月20日，《中共中央國務(wù)院關(guān)于優(yōu)化生育政策促進(jìn)人口長期均衡發(fā)展的決定》（簡稱《決定》）正式公布，高層作出實(shí)施三孩生育政策及配套支持措施的重大決策。
敲黑板，可以總結(jié)出三個重點(diǎn)——
1、結(jié)合下一步修改個人所得稅法，研究推動將3歲以下嬰幼兒照護(hù)費(fèi)用納入個人所得稅專項(xiàng)附加扣除；
2、地方政府在配租公租房時，對符合當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ蠗l件且有未成年子女的家庭，可根據(jù)未成年子女?dāng)?shù)量在戶型選擇等方面給予適當(dāng)照顧；
3、地方政府可以研究制定根據(jù)養(yǎng)育未成年子女負(fù)擔(dān)情況實(shí)施差異化租賃和購買房屋的優(yōu)惠政策。
前兩條的影響相對不大，影響最大的還第3條“給多孩家庭購房優(yōu)惠政策”。不過，具體細(xì)節(jié)的制定還得看地方政府。
三孩政策出爐時，攜程董事長、人口經(jīng)濟(jì)學(xué)家梁建章曾建議，在高房價地區(qū)實(shí)施一孩房價九折、二孩七折、 三孩五折。他表示，中國的大城市是不缺地的，例如上海至今還保留了1800平方公里的農(nóng)田，如果把大城市的土地更多地用來開發(fā)住宅，反而可以在全國范圍內(nèi)節(jié)省用地，因?yàn)榇蟪鞘械拈_發(fā)密度和效率是高于小城市和農(nóng)村的。
梁建章的建議說來也是簡單粗暴，就是土地跟著孩子走。但明眼人一看就知道，這并不具備實(shí)操性，只是看起來很美好罷了。
影響現(xiàn)代人不生孩子的原因有很多，但“房價上漲”往往是眾矢之的，最受詬病。西南財(cái)經(jīng)大學(xué)公共管理學(xué)院曾發(fā)表研究報(bào)告稱，商品房均價每上漲1%，女性生育孩子的意愿數(shù)就下降約0.2個。
2016年那波大漲剛好趕上全面二孩政策的放開，而且是政策出臺的過程中房價上漲，所以影響并沒有很大。到了2019年以后，人口頹勢逐漸顯現(xiàn)出來了，出生人口為1465萬；到了2020年，出生人口下降了265萬，總數(shù)只有1200萬。
02、住建部定下三年之限
人口形勢已經(jīng)很嚴(yán)峻了，所以這幾年高層對樓市的調(diào)控也在不斷加碼。尤其是進(jìn)入2021年后，樓市調(diào)控基本沒停過，其中最明顯的變化，就是金融部門的參與度明顯更高，很多金融機(jī)構(gòu)開始與房地產(chǎn)市場做切割。
在房價上漲過快的問題上，住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司司長張其光放了狠話——
“要對調(diào)控工作不力、房價上漲過快的城市，堅(jiān)決予以問責(zé)。”
除了對房價上漲過快的城市問責(zé)以外，房地產(chǎn)金融的管控也更嚴(yán)了。7月23日，住建部發(fā)布《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等8部門關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》（簡稱《通知》），整治方向很明確，而且實(shí)操性很強(qiáng)。
在房屋買賣方面，除了整治常規(guī)的虛假信息、捂盤惜售，還會對挪用交易監(jiān)管資金、套取或協(xié)助套取“經(jīng)營貸”“消費(fèi)貸”用于購房、協(xié)助購房人非法規(guī)避房屋交易稅費(fèi)、違規(guī)收取“預(yù)付款”“茶水費(fèi)”、利用不公平格式條款侵犯購房者權(quán)益、捆綁銷售車位等操作，進(jìn)行重點(diǎn)打擊。
這波打擊面相當(dāng)廣，針對的不只是買家、賣家和中介，還有開發(fā)商和部分金融機(jī)構(gòu)。
值得注意的是，8部門此次就整治房地產(chǎn)市場秩序提出了一個時間點(diǎn)——
“力爭用3年左右時間，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場秩序明顯好轉(zhuǎn)。”
如果要給出一個明確的解讀，那站長想說，未來3年，各地房價會普遍喪失上漲動力。
通過今年深圳、北京、廣州等多個城市的調(diào)控效果，我們可以再次明確一件事——我國樓市歸根結(jié)底還是政策市。只要高層想控房價，那就有辦法控制住，無論是卡金融脖子還是直接給新房限價，甚至是針對二手房出臺參考價，都打到了七寸，收到了效果。
說回《通知》，我們來看其中一個重點(diǎn)——
落實(shí)房地產(chǎn)市場調(diào)控評價考核措施，對整治工作得力、成效明顯的城市，予以表揚(yáng)；對房地產(chǎn)市場秩序問題突出，未履行監(jiān)管責(zé)任及時妥善處置的城市，進(jìn)行約談問責(zé)。
看明白了嗎？各地樓市的表現(xiàn)，要與當(dāng)?shù)氐?ldquo;評價考核”掛鉤。而“評價考核”針對的是什么群體，懂的都懂，這個考核的含金量不言而喻，各地自然會重視再重視。畢竟，前幾個月住建部約談幾個城市的例子就在眼前，官方打臉最為致命，誰也不想步其后塵，對吧。
03、上海緊急動起來
在住建部表態(tài)后，上海第一個有了新動作。上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房管局、市自然資源確權(quán)登記局明確提出：“自2021年7月24日起，通過贈與方式轉(zhuǎn)讓住房的，在住房限購政策執(zhí)行中，該住房自轉(zhuǎn)移登記之日起5年內(nèi)仍記入贈與人擁有住房套數(shù)”。
這個看起來影響面不大的新政策，實(shí)際上是給上海樓市打了一個大補(bǔ)?。♂槍Φ恼钱?dāng)下上海樓市拼命打新的那批人。
我們知道，上海樓市打新火熱，近期涌現(xiàn)了一堆“社保巨子”，他們通過無房、已婚、上海戶口以及連續(xù)繳納幾十年的社保，成了新房市場中最有力的競爭者。有的樓盤入圍名單中甚至還有90多歲的老人。這些打新強(qiáng)者是怎么做到既有漫長社保又名下無房的？自然是贈與轉(zhuǎn)讓給自家人嘍。
現(xiàn)在上海對住房轉(zhuǎn)讓進(jìn)行了限制，算是堵上了一個漏洞。
另外，上海多家銀行將于7月24日開始上調(diào)房貸利率，大體是首套利率從4.65%上升至5%，上浮35個基點(diǎn)；二套房利率從5.25%上升至5.7%，上浮45個基點(diǎn)。 目前，工行和農(nóng)商銀行已經(jīng)確認(rèn)貸款利率上調(diào)屬實(shí)。
在住建部整頓樓市亂象的吶喊聲中，上海緊急打補(bǔ)丁，各大銀行又紛紛自主上調(diào)房貸利率，從政策端到金融端都做了個表率。
其他城市，還坐得住嗎？
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