作為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的重要組成部分之一，辦公樓在商業(yè)活動中扮演了重要角色。除了少數(shù)企業(yè)自持辦公物業(yè)，大部分公司都需要租賃或買入辦公面積來實現(xiàn)辦公需求。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，全國辦公樓新開工施工面積自2008年起開始快速增長至2014年，之后每年依然保持在超過6,000萬平方米的高位，在2019年達(dá)到僅次于2014年的水平，并在受到疫情沖擊的2020年依然錄得6,604萬平方米，全國辦公樓建設(shè)熱度不減。隨著使用者的品質(zhì)需求不斷提高，近年來新入市的項目以甲級辦公樓為主，空間分割較為科學(xué)，樓宇硬件愈發(fā)先進(jìn)。以北京甲級辦公樓市場為例，2018至2020年，市場平均每年迎來100萬平方米左右的新增供應(yīng)；2021年上半年已有約50萬平方米的新項目入市，預(yù)計全年新入市項目總面積將超過110萬平方米。充足的市場供應(yīng)抬高空置率，加劇市場競爭，但也給租戶或買家提供更多選擇。

辦公樓銷售分為整售和散售。整售針對單一業(yè)權(quán)的辦公物業(yè)，整棟出售，不可分割；整售項目多為位于較好地段的高品質(zhì)持有型物業(yè)，自身估值受樓內(nèi)租戶結(jié)構(gòu)和現(xiàn)金流水平影響較大。散售則類似住宅銷售，將樓內(nèi)的辦公面積打散出售至多位買家，多為乙級或以下等級的辦公物業(yè)，自身估值由地段、樓層和樓宇品質(zhì)決定。兩種銷售模式的邏輯和估值方式均有較大差別。

整售市場局部火熱

受益于依舊不斷增長的高端租戶需求，今年位于一二線城市核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)整售市場繼續(xù)保持活躍。以北京為例，2021年3月，中國金茂、首開股份和高和資本聯(lián)手收購位于中關(guān)村的啟迪科技大廈D座；安獅資產(chǎn)在5月收購北京中關(guān)村軟件園鉆石大廈；5月26日，和諧健康保險股份有限公司披露公告，收購SK大廈，并在6月1日將公告公示在其官網(wǎng)。6月16日，黑石集團(tuán)收購SOHO中國91%的股份；被收購前，SOHO中國持有并管理約130萬平方米的商業(yè)物業(yè)，包括八座分別位于京滬核心地段的單一業(yè)權(quán)商辦物業(yè)，以辦公性質(zhì)為主。6月28日，平安人壽保險收購凱德集團(tuán)中國來福士資產(chǎn)組合的部分股權(quán)，涉及項目（上海來福士廣場、北京來福士中心、寧波來福士廣場、成都來福士廣場、長寧來福士廣場、杭州來福士中心）均為以辦公用途為主的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，并位于國內(nèi)一二線城市的核心區(qū)域。

和住宅不同，商業(yè)地產(chǎn)項目對地理位置的要求更高，部分一二線城市嚴(yán)格限制市區(qū)的商辦地塊出讓，加上優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)的租戶結(jié)構(gòu)和現(xiàn)金流都較為穩(wěn)定，因此核心區(qū)域的辦公存量物業(yè)一直處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，老舊項目也會吸引到資本對其進(jìn)行翻新。貝殼研究院認(rèn)為，當(dāng)前的全球經(jīng)濟(jì)形勢尚未明朗，購入已經(jīng)產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的國內(nèi)核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)物業(yè)是較為穩(wěn)健的投資選擇。近年來部分險資和信息技術(shù)類企業(yè)傾向購置優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)自用，在免繳高額租金的同時靜待物業(yè)升值，因此京滬也出現(xiàn)多宗以自用為主的大宗交易。

散售市場整體遇冷

和京滬動輒單價5萬元每平方米以上的高總價整售辦公物業(yè)相比，低總價的散售辦公樓均價依然較低，并且多年保持穩(wěn)定。以北京散售辦公樓市場為例，全市成交均價常年穩(wěn)定在2.8萬元每平方米以下，并且成交單價和所在商圈的商務(wù)氛圍并不成正比。貝殼研究院梳理了自2015年以來的全市散售辦公樓成交明細(xì)，發(fā)現(xiàn)除了金融街（月壇）中心和駿豪中央公園廣場，即使是位于市區(qū)成熟商圈的散售辦公樓，成交均價也通常不會超過3萬元每平方米。

北京散售辦公樓成交均價近十年來保持穩(wěn)定，平均均價約2.6萬元每平方米；2021年前7個月的均價錄得2.7萬元每平方米，和2020年全年對比下降11.5%。去化周期則呈快速上升趨勢，自2017年起迅速升高，并于2020年達(dá)到頂峰，為近十年最高值；2021年前7個月的去化周期有所降低，但仍位于50個月的高位，市場需求較為疲軟，可售存量和潛在供應(yīng)仍不斷增加。貝殼研究院預(yù)計，全市散售辦公樓市場的去化周期未來仍將繼續(xù)升高，如何有效去化存量物業(yè)成為當(dāng)務(wù)之急。

存量散售物業(yè)如何破局

20世紀(jì)90年代末期，商業(yè)地產(chǎn)類物業(yè)開始在國內(nèi)主要城市成規(guī)模出現(xiàn)，以辦公樓和百貨商場為主。以北京辦公樓市場為例，2000年以前的辦公項目大多為單一業(yè)權(quán)，主要集中在東長安街、CBD和燕莎區(qū)域，租戶絕大多數(shù)以外資企業(yè)為主；中國于2001年加入世界貿(mào)易組織，受到之前亞洲金融危機(jī)影響的國內(nèi)商業(yè)活動迅速升溫，國內(nèi)外企業(yè)均在大陸地區(qū)快速擴(kuò)張，辦公樓市場因此受益。以SOHO中國為代表的開發(fā)商作為散售辦公模式的代表，在21世紀(jì)初以售代租迅速回款，短期內(nèi)取得了一定的收益。

和住宅物業(yè)的“重售輕租”不同，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)更重運(yùn)營，無論是辦公還是零售物業(yè)，自身估值主要由租戶貢獻(xiàn)的現(xiàn)金流決定，因此“重租輕售”。散售辦公樓由于產(chǎn)權(quán)分散，無法進(jìn)行有效管理，租戶品質(zhì)層次不齊，本質(zhì)上難以產(chǎn)生穩(wěn)定的租金收入。SOHO中國也在2012年公開表示，“告別散售，持有北京、上海有價值的物業(yè)”。在過去超量的投資開發(fā)和土地供給模式之下，近年來整售優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)大量入市，市場競爭更加激烈，一二線城市甲級辦公樓的平均租金和入住率大多呈下降趨勢，散售辦公樓的劣勢愈發(fā)明顯。

除了硬件劣勢，國內(nèi)散售辦公物業(yè)產(chǎn)權(quán)交易需要繳納高額土地增值稅，以30%為起點遞增，當(dāng)物業(yè)增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%，很大程度上也限制了散售辦公面積的成交價格。而整售辦公物業(yè)入市時即由開發(fā)公司持有，之后的整售交易大多通過境內(nèi)甚至境外股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式進(jìn)行，很大程度上能夠合理規(guī)避相關(guān)稅款，因此優(yōu)質(zhì)整售物業(yè)的增值幅度并不會因稅費(fèi)受到太大限制。以位于北京CBD商圈的SK大廈成交為例，據(jù)公開消息，2008年凱德集團(tuán)將該大廈出售給韓國SK集團(tuán)，當(dāng)時成交價為33.4億元。2021年6月，和諧健康保險股份有限公司披露公告，公司采用股權(quán)方式出資約90.6億元收購北京新錦城房地產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司100%股權(quán)，從而持有北京SK大廈。SK大廈在13年間升值57.2億元，約1.7倍。

貝殼研究院認(rèn)為，散售辦公物業(yè)亟需破局，建議如下：

1、收回分散產(chǎn)權(quán)，改造后自持出租或整棟出售。具備優(yōu)越地理位置的老舊散售物業(yè)具有不可替代的稀缺性，通過收回分散產(chǎn)權(quán)并進(jìn)行硬件改造，將老舊散售物業(yè)打造成單一業(yè)權(quán)的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，可以使項目重新煥發(fā)生機(jī)。以位于北京中關(guān)村核心地段的鼎好大廈為例，收購方將分散業(yè)權(quán)分批收回，在2019年以57.2億元的價格收購大廈大部分股權(quán)，再進(jìn)行硬件升級，改造后的項目定位中關(guān)村商圈稀缺的大體量甲級辦公樓，將于2021年內(nèi)入市。

2、散售狀態(tài)下，成立業(yè)主委員會，盡量統(tǒng)一業(yè)態(tài)，向整售物業(yè)的方向發(fā)展。在產(chǎn)權(quán)暫時無法整體收回的情況下，成立類似住宅小區(qū)的“業(yè)主委員會”，行使統(tǒng)一的運(yùn)營權(quán)，無論租賃還是自用，盡量將樓內(nèi)業(yè)態(tài)統(tǒng)一為辦公。另聘請專業(yè)招商團(tuán)隊對非自用面積進(jìn)行高效招租，招募專業(yè)物業(yè)團(tuán)隊提供標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)；在合適的條件下業(yè)主平攤費(fèi)用，對自身樓宇硬件進(jìn)行升級，提升競爭力，向整售物業(yè)的方向發(fā)展。

3、減少散售辦公面積產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的稅款，或補(bǔ)貼類似交易，適當(dāng)放開散售辦公單價的可能性。高額的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移稅款極大限制了散售辦公單價的上漲空間，缺乏統(tǒng)一的招商和物業(yè)管理也讓不少潛在租戶望而卻步。在銷售和租賃均遇冷的情況下，大量散售辦公區(qū)域長期空置，去化周期常年維持高位，造成資源浪費(fèi)。適當(dāng)減少相關(guān)稅款或補(bǔ)貼類似交易，可以提振出售和購買信心，有效盤活存量物業(yè)。

結(jié)語

受到大量新項目入市以及當(dāng)前并不明朗的經(jīng)濟(jì)局勢的影響，無論是整售還是散售辦公物業(yè)，均面臨較大壓力。但對比硬件條件更加完備的整售項目，散售辦公樓受制于分散業(yè)主和高額出讓稅款的現(xiàn)實條件，更加難以應(yīng)對激烈的市場競爭。以北京市場為例，除了極少數(shù)的優(yōu)質(zhì)物業(yè)單價較高，大部分散售辦公物業(yè)的單價遠(yuǎn)低于同區(qū)位的整售物業(yè)，無法產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的辦公樓較難得到投資者的關(guān)注。貝殼研究院認(rèn)為，無論是通過收回產(chǎn)權(quán)打造高品質(zhì)物業(yè)、散售狀態(tài)下統(tǒng)一管理運(yùn)營還是呼吁減少產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的高額稅費(fèi)，都旨在盤活存量物業(yè)，避免資源浪費(fèi)。當(dāng)前不少城市的商辦項目嚴(yán)重過剩，國務(wù)院辦公廳在2021年07月02日發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》中指出：“對閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，經(jīng)城市人民政府同意，在符合規(guī)劃原則、權(quán)屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，允許改建為保障性租賃住房；用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質(zhì)，不補(bǔ)繳土地價款。”貝殼研究院認(rèn)為，對亟需在供給端進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整的辦公物業(yè)在合適的條件下“辦公改租賃”，符合國家政策導(dǎo)向，并可有效拓寬租賃房源供應(yīng)渠道，緩解我國大城市住房租賃市場存在房源有效供給不足的問題。