近期，物業(yè)行業(yè)監(jiān)管政策密集發(fā)布，物業(yè)公司成本日趨透明，高利潤模式受到考驗。
從房企披露的2021年上半年業(yè)績預(yù)告看，物業(yè)板塊整體表現(xiàn)不俗。物業(yè)板塊憑借輕資產(chǎn)運(yùn)營模式、穩(wěn)定持續(xù)的現(xiàn)金流以及創(chuàng)新模式帶來的業(yè)務(wù)增量取得了較快發(fā)展。業(yè)內(nèi)人士指出，物業(yè)管理成為部分房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的方向，隨著監(jiān)管的加強(qiáng)，房企向物業(yè)管理轉(zhuǎn)型面臨更多不確定性。
提高服務(wù)水平
7月23日，住建部等八部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》，對物業(yè)服務(wù)行業(yè)整治重點包括侵占公區(qū)收益、未按規(guī)定使用維修資金、未提供合同約定的服務(wù)、未按合同約定收費(fèi)、拒不退出物業(yè)服務(wù)項目等違規(guī)行為。
業(yè)內(nèi)人士指出，政策促進(jìn)物業(yè)行業(yè)規(guī)范化、市場化發(fā)展。操作不合規(guī)、服務(wù)品質(zhì)差的物業(yè)管理公司受到擠壓，而經(jīng)營規(guī)范、服務(wù)品質(zhì)佳的物企有望獲得更多市場空間，促進(jìn)全行業(yè)提高服務(wù)水平。
7月27日，北京市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會發(fā)布《北京市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)成本計價規(guī)則（試行）》，明確了物業(yè)服務(wù)人提供的一般物業(yè)服務(wù)，包括綜合服務(wù)、共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行和維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)、公共秩序維護(hù)五大類、110項物業(yè)服務(wù)事項，進(jìn)一步明確住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)的邊界。
中指研究院指出，這將有效促進(jìn)物業(yè)服務(wù)費(fèi)定價、收繳的規(guī)范化和公開化，推動物業(yè)服務(wù)價格市場化，鼓勵企業(yè)提供質(zhì)價相符的服務(wù)。政策鼓勵企業(yè)不斷創(chuàng)新，提高效能，帶動行業(yè)轉(zhuǎn)型升級。相關(guān)規(guī)則的制定，對于解決老舊小區(qū)改造和服務(wù)也有正向影響，服務(wù)內(nèi)容、成本計價的明確，可持續(xù)提高老舊小區(qū)服務(wù)品質(zhì)。
業(yè)務(wù)穩(wěn)定發(fā)展
從上半年業(yè)績預(yù)告看，物業(yè)服務(wù)板塊為不少房企提供了較大助力。有的房企表示，通過發(fā)展物業(yè)等板塊，重新回到輕資產(chǎn)運(yùn)營模式。
世聯(lián)行預(yù)計2021年上半年實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤6800萬元至7500萬元，同比扭虧。對于業(yè)績變動的原因，公司表示，物業(yè)管理業(yè)務(wù)穩(wěn)定發(fā)展，收入持續(xù)增長。
部分物業(yè)在管面積實現(xiàn)較大幅度增長。7月19日，恒大物業(yè)發(fā)布公告，預(yù)計今年上半年股東應(yīng)分配利潤同比大幅增長70%左右。公司表示，物業(yè)在管服務(wù)面積、社區(qū)增值服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)均大幅增長，公司積極采取標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營和智慧化服務(wù)，帶來綜合盈利能力的提升。公告顯示，截至6月30日，恒大物業(yè)總合約面積約8.1億平方米，總在管面積約4.5億平方米，分別較去年底新增約2.5億平方米和1.5億平方米。
新大正物業(yè)管理業(yè)務(wù)表現(xiàn)不俗。2021年上半年，公司實現(xiàn)營業(yè)收入89638萬元，同比增長58%；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤7438.64萬元，同比增長38.37%。據(jù)新大正披露，公司新拓展項目中標(biāo)總金額約8億元。受益于公司持續(xù)的標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)及品質(zhì)管控，有效提升了項目品質(zhì)對市場的帶動作用，助力新項目拓展及老項目續(xù)約。
估值普遍較高
隨著大盤波動加劇，近期不少物業(yè)類公司股價大幅波動。業(yè)內(nèi)人士指出，物業(yè)公司普遍估值較高，前期積累了較大漲幅。同時，物業(yè)行業(yè)作為惠及民生的產(chǎn)業(yè)，其高盈利的持續(xù)性有待觀察。
中信證券研報顯示，基礎(chǔ)服務(wù)毛利率預(yù)計難有提升空間，增值服務(wù)增長空間廣闊。物業(yè)服務(wù)成本計價主要是指對應(yīng)物業(yè)費(fèi)的成本計量。由于物業(yè)管理公司可以通過科技賦能、管理提效以降低成本。政策鼓勵物業(yè)管理結(jié)合生活服務(wù)發(fā)展，鼓勵探索養(yǎng)老、家政等服務(wù)新模式。
興業(yè)證券研報認(rèn)為，政策支持和引導(dǎo)行業(yè)規(guī)范化、市場化發(fā)展的趨勢不變；行業(yè)空間持續(xù)打開，整合加速的趨勢不變。物業(yè)管理存量 增量的發(fā)展模式、無重大資本開支、凈現(xiàn)金的財務(wù)狀況、穩(wěn)定的派息分紅，決定了行業(yè)的估值下限，而管理服務(wù)水平、業(yè)績增長潛力等決定了估值上限。
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