房企要理性拿地。
7月30日凌晨，在延期整整一個月后，杭州第二批集中供地的31宗地塊終于亮相。和地塊信息一同公布的，還有杭州全面升級的土地出讓規(guī)則。
杭州的第二批集中供地，取消了此前第一批集中供地時繳納5000萬元勾地免交保證金的政策，恢復(fù)每塊地20%競買保證金制度。同時，十個行政區(qū)將各拿出一宗地塊，試行“競品質(zhì)”試點政策，且這些地塊未來將實施現(xiàn)房銷售制度。
所謂“競品質(zhì)”，即在出讓過程中，通過采取一次性公告和線下“競品質(zhì)”、線上“競地價”兩階段操作方式來進行出讓。根據(jù)此次試行“競品質(zhì)”的十宗地塊的報名規(guī)則，開發(fā)商首先須向杭州市建委提交“品質(zhì)方案”，經(jīng)評審入圍之后，方可獲得競價資格。
此外，杭州還對第二批集中出讓地塊的最高溢價上限進行了下調(diào)，溢價率從此前的30%下調(diào)至20%，“競品質(zhì)”試點地塊的溢價率上限僅為10%。當(dāng)出讓地塊在達到上限價格后，原來開發(fā)商的“競自持房屋”改為“競無償移交政策性租賃住房”。
專家：品質(zhì)新規(guī)對小房企不友好
上述眾多調(diào)整中，“競品質(zhì)+現(xiàn)房銷售”這一試點制度最受市場關(guān)注。
和上海市土地出讓規(guī)定相似的是，在杭州的第二批集中供地中，如果地塊報名房企數(shù)量達到11家或者11家以上，排名前6的房企入圍；報名房企數(shù)量6—10家，則取前5家房企；報名房企3—5家，全部入圍；報名房企少于3家，取消此次競買。
據(jù)錢江晚報報道，杭州市建委將組織專家進行評審，并按照房企評分高低確定入圍者。評分表主要由“房企資信”和“品質(zhì)承諾”兩部分組成，各占100分。
在房企資信分?jǐn)?shù)方面，只要報名房企剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不大于70%，即可獲得30分，反之則是0分。總分值占比第二的是房企在近三年開發(fā)總面積，占25分，房企在近三年自行開發(fā)的（開工及建成）商品住宅總建筑面積須達到450萬平方米以上，可以在這一項上拿到滿分，如不到30萬平方米，則得0分。
這也就意味著，之前從未在杭州拿過地的房企勝算很低。此外，其他評分項還包括房企主體信用等級、開發(fā)資質(zhì)等級、百強排名、建筑獎項等，從10分到15分不等。
（圖片來源：浙江省土地使用權(quán)網(wǎng)上交易系統(tǒng)）
而在品質(zhì)承諾方面，盡管在杭州之前就已有北京、南京、蘇州等地試行“競品質(zhì)”政策，但不同于北京先競地價，再競品質(zhì)的規(guī)定，杭州的“競品質(zhì)”項目是先競品質(zhì)，再競地價，同時地塊還要采用現(xiàn)房銷售，必須是在全裝修交付之后通過驗收方可對外銷售，此舉為全國首創(chuàng)。
此外，想要拿到“競品質(zhì)”地塊的房企，還需要額外繳納5000萬元的保證金，在最終項目通過竣工驗收之后再予以退還。
7月30日，好地研究院研究員徐路加向時代周報記者分析指出，推出“資信打分+競品質(zhì)方案+現(xiàn)房銷售”，從一定程度上來說，是有利于具有規(guī)模和品牌優(yōu)勢的國企、央企和民營龍頭企業(yè)的。
“通過在正式報價前，設(shè)置資信打分和競報品質(zhì)方案兩項內(nèi)容，一方面篩選出了更優(yōu)質(zhì)的房企；另一方面，也有利保障了產(chǎn)品質(zhì)量。當(dāng)然，以高品質(zhì)方案建設(shè)，首先帶來的是建設(shè)成本的提高，同時現(xiàn)房銷售的要求大大降低了周轉(zhuǎn)效率，增加了資金成本，在新房嚴(yán)苛限價下，將在拿地端有助于降低地價。” 徐路加表示。
房企：態(tài)度曖昧，競品質(zhì)地塊或遇冷
7月30日，中國豪宅研究院院長、城市運營專家朱曉紅接受時代周報記者采訪表示，推行現(xiàn)房銷售制度，是對房企實力的考量，也是在幫銀行、購房者規(guī)避爛尾的風(fēng)險。同時，這將意味著購房的預(yù)付款用不上，讓房企資金流動性更慢，開發(fā)資金成本變得更高。
據(jù)他了解，一部分實力不夠、融資能力不強的房企將自行退場。同時還有不少房企對此次“競品質(zhì)+現(xiàn)房銷售”政策的出臺完全沒有做好準(zhǔn)備或十分為難。
過去，預(yù)售制度是一些房企成功撬動萬億市場，加快城市建設(shè)節(jié)奏，促進行業(yè)快速發(fā)展的助推器。但同樣也是因為預(yù)售制度，一些開發(fā)商將經(jīng)營成本和經(jīng)營風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給了購房者，不僅讓購房者承擔(dān)了本應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的資金成本，還會導(dǎo)致開發(fā)商挪用、占用資金最終導(dǎo)致項目爛尾無法交付等風(fēng)險。
“競品質(zhì)+現(xiàn)房銷售”規(guī)避了預(yù)售制所產(chǎn)生的潛在風(fēng)險，但不得不說，也給原本就在今年遭遇多次政策、金融端調(diào)控的開發(fā)商再度帶來壓力。
7月30日—31日，時代周報記者詢問了多家上市房企的投資負(fù)責(zé)人和土地研究專業(yè)人士，但其中大多數(shù)都未明確向記者表示會參與此次杭州“競品質(zhì)”地塊的競拍。某總部位于上海的TOP 20房企的一位品牌負(fù)責(zé)人就表示，其浙江大區(qū)連夜開會組織討論此次的政策，但“一切都還需研究”。
另一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士則表示，以此次杭州第二批掛出的這31宗地為例，起始總價高達634億元，房企想要廣撒網(wǎng)的話就意味著需要繳納近127億元的保證金，一旦不想要了，損失的可就不止此前某家房企退地時的5000萬元了。
7月30日，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進向時代周報記者指出，隨著杭州率先優(yōu)化土地競拍規(guī)則，預(yù)計后續(xù)加入的城市數(shù)量或還會繼續(xù)增多。而隨著保障性租賃住房的地位不斷上升，預(yù)計后續(xù)房企拿地需要不斷注意此類產(chǎn)品，真正將拿地工作和保障性產(chǎn)品配建工作相結(jié)合。此外，房企還是要理性拿地，如盲目高價拿地的，后續(xù)將面臨更大的壓力和管控。
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