每經(jīng)記者 甄素靜 每經(jīng)編輯 陳夢妤
“幸好早買了，東莞房價漲得太離譜，松山湖及周邊有樓盤每平方米賣到10多萬了。”
看到調控新政后，東莞市民陳潔雅如是感慨。
8月2日凌晨，東莞住建局等8部門聯(lián)合發(fā)布關于進一步做好房地產(chǎn)市場調控工作的通知（以下簡稱通知），內容包括：法拍房納入限購；對意向購房人數(shù)超出上市房源套數(shù)一定比例的樓盤實行公證搖號選房、積分排序選房等；將個人住房轉讓增值稅征免年限由2年調整為5年；熱點樓盤住宅限售期限由取得不動產(chǎn)權證后3年延長到5年；建立二手住房成交指導價發(fā)布機制等。
這是東莞2021年來第五次發(fā)布調控政策，最近一次是7月9日，從時間密度上看來，目前尚無城市能超過東莞。
從近一年的重大市場調控政策來看，東莞更像是其他城市調控政策的追隨者。但從最終調控政策嚴格度來說，東莞在新一線城市中已位列前茅。為何短短半年多內調控如此密集？新政策對樓市預期影響幾何？炒房客在東莞還有“空間”嗎？
調控最大目標：穩(wěn)房價！
陳潔雅對近兩年樓市表現(xiàn)困惑不已，在她看來，這幾年東莞房子漲得很離譜。
她在接受《每日經(jīng)濟新聞(博客,微博)》記者采訪時表示，2018年和2019年甚至更早之前買的房子基本都大漲了，很多人買了投資不住，現(xiàn)在市中心房源都很難買到了。
中國城市經(jīng)濟專家委員會副主任宋丁對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，實際上，歷次政策疊加，東莞調控已十分嚴格，但上半年仍表現(xiàn)十分活躍，出現(xiàn)了投機投資問題。近期高層對樓市調控提出了更高要求，加之東莞市場變化及深圳二手房成交指導價對樓市的抑制作用，直接助推了此次調控政策的出臺。
從機構統(tǒng)計看，東莞整個城市的宏觀房價，雖不像陳潔雅關注的熱點片區(qū)熱點房源一樣跳躍性上漲，但總體來看近兩年仍是成交量價齊升，且新房熱度持續(xù)高漲。
樂有家營銷副總經(jīng)理楊喬在接受記者采訪時表示，持續(xù)調控之下，東莞部分地區(qū)市場熱度依然存在，政府為避免買賣雙方博弈后市場再度出現(xiàn)量價齊升而出臺政策，是對東莞樓市調控的決心，也是對國家房住不炒政策的積極響應。
據(jù)樂有家監(jiān)測，去年下半年以來東莞新房成交量超4萬套，創(chuàng)階段性新高，而2021年上半年東莞一手住宅共網(wǎng)簽23287套，同比上漲10.6%。盡管嚴格的調控政策對市場成交造成了一定影響，但與往年同期相比，成交量仍有大幅提升。
特別是在價格方面，2021年上半年一手住宅網(wǎng)簽均價上漲至2.71萬元/平方米，環(huán)比上漲8.4%，同比上漲18.9%。
在這樣的市場背景下，通知將加強商品住房預售監(jiān)管及交易過程納入調控管理之中。對意向購房人數(shù)超出上市房源套數(shù)一定比例的樓盤實行公證搖號選房、積分排序選房等制度，優(yōu)先保障無房居民家庭購房需求。對意向購房人數(shù)超出上市房源套數(shù)比例較高的熱點樓盤，住宅限售期限由取得不動產(chǎn)權證后3年延長到5年。
“總體來看，這次的調控政策殺傷力都比較大”，美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹認為，而最直接的導火索是上月住建部等8部門關于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知。東莞房價目前還處于上升通道，所以大方向來講，這次調控政策的最大目標是穩(wěn)房價。
建立二手房成交指導價
通知提到，在前期發(fā)布成交活躍二手樓盤網(wǎng)簽交易價格的基礎上，加快建立二手住房成交指導價發(fā)布機制，引導商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款，防控個人住房信貸風險，并加大對虛高掛牌價亂象的整治力度。
要求各房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和房地產(chǎn)銷售服務人員下架虛高價格房源，不得受理及通過線上和線下渠道對外發(fā)布明顯高于本市二手住房成交指導價的掛牌價格。
何倩茹認為，建立二手房成交指導價制度，從對市場實際影響力度及時間長度來看，預計短期內政策的殺傷力最顯著。
而建立二手房指導價，亦是市場倒逼政策出臺。據(jù)樂有家監(jiān)測數(shù)據(jù)，2021年上半年東莞二手房網(wǎng)簽已不足萬套，同比下跌29.8%。
與網(wǎng)簽量表現(xiàn)有所不同，盡管市場熱度逐漸遞減，房價卻是穩(wěn)步上漲。2021年上半年二手房成交均價上漲至2.40萬元/平方米，同比上漲22.4%，而由于市場持續(xù)高熱，今年4月，東莞被約談并列入房地產(chǎn)市場監(jiān)測重點城市名單。
在加強金融管理方面，通知要求加強對各種渠道資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度，嚴禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機構、互聯(lián)網(wǎng)金融機構、小額貸款公司等違規(guī)提供首付貸等購房融資產(chǎn)品或服務。
宋丁表示，從多項政策細則來看，東莞此次調控綜合了深圳、杭州、北京等地的現(xiàn)行政策，相較而言是最嚴的。如果新政策并不能像深圳二手房指導價那樣取得顯著成效，使市場有效降溫的話，不排除將引發(fā)新一輪調控。
深圳中原研究中心認為，深圳今年調控較為嚴格，也較為成功，而去年東莞也出臺多條政策，但房價上漲難以遏制，此次跟進深圳執(zhí)行二手房指導價，預計成交量將有所下跌，房價上漲得到遏制，甚至有回調趨勢。
限售時間全國最長
通知還提到，自發(fā)布之日起，企事業(yè)單位、社會組織以及自然人通過司法拍賣途徑購買本市商品住房的，須符合本市住房限購政策要求。
暫停向個體工商戶銷售商品住房；購房人弄虛作假騙取社保證明購買商品住房的，一經(jīng)查實，撤銷其合同備案，已辦理不動產(chǎn)登記的，按規(guī)定更正撤銷。自撤銷合同備案或更正撤銷不動產(chǎn)登記之日起5年內禁止購買商品住房，而對新入戶購房的認定條件作出適當調整，使相關政策的銜接更合理。
值得注意的是，相較此前深圳、西安、長沙、杭州、上海等地都已出臺企業(yè)暫停購房政策，東莞此次個體工商戶限購力度稍有遜色。
何倩茹表示，東莞目前對個體工商戶是暫停銷售住宅，但企業(yè)只要注冊滿2年仍可購買，如果投機者鉆空子繼續(xù)炒作可能會導致后期追加調控。
通知還借鑒部分房地產(chǎn)市場監(jiān)測重點城市做法，將個人住房轉讓增值稅免征年限由2年調整為5年。深圳中原研究中心認為，限售時間進一步延長至5年，為全國最嚴，新房加上交房時間限售期達到7年以上，對于炒房群體是一個大的打擊，炒房周期延長、成本提高，風險明顯加大。
楊喬認為，個人住房轉讓增值稅征免年限由2年調整為5年，提高了稅費成本，相當于直接增加了購房成本。接下來東莞二手房交易量和價格都會趨于穩(wěn)定，投機需求進一步被打壓，有利于東莞工業(yè)和實業(yè)的發(fā)展。
對于調控限度，何倩茹表示，目前各城市都在互相學習，將其他城市有利于調控的政策收入囊中，而政策執(zhí)行力度其實可以無限擴大，比如限購延長到8年、10年。
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