近日，由中國社會科學(xué)院生態(tài)文明研究所、中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會、社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社聯(lián)合主辦的《房地產(chǎn)藍(lán)皮書2021》在京發(fā)布。中國社會科學(xué)院生態(tài)文明研究所研究員、藍(lán)皮書副主編張智在題為"2021年中國房地產(chǎn)市場的分析與展望"的報(bào)告中指出，當(dāng)前租賃住房市場存在發(fā)展不規(guī)范、租賃住房品質(zhì)不高、租賃關(guān)系不穩(wěn)定等問題突出。

報(bào)告提到，從去年開始，有很多風(fēng)險(xiǎn)集中暴露，一些長租公寓"爆雷"，出現(xiàn)資金鏈斷裂問題，這對租賃市場的穩(wěn)定健康發(fā)展有負(fù)面影響，要解決這個(gè)問題確實(shí)需要付出巨大努力。報(bào)告指出，長租公寓主要有三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)來源：一是"高收低租""長收短付"高金融杠桿；二是受疫情影響，租賃需求減少，長租公寓空置率陡增；三是租金下降、資本撤資，導(dǎo)致資金鏈斷裂。其中，租金倒掛是長租公寓行業(yè)普遍的現(xiàn)象，長租公寓以"高進(jìn)低租"價(jià)格優(yōu)勢，燒錢搶房，壟斷兩頭客源。

2020年全國重點(diǎn)城市，包括北上廣深等一線城市和南京、成都、西安、天津等二線城市，租賃城郊環(huán)比下降10.5%，各城市租金同比均有下滑。整個(gè)租金水平已經(jīng)降至近5年來最低值，長租公寓企業(yè)盈利難度很大。同時(shí)，政府提供的廉價(jià)租賃房源、集體土地建設(shè)租賃房源等公寓也逐漸從土地開始變成房源，這些都影響租賃市場未來預(yù)期。

張智在報(bào)告中提出了幾點(diǎn)對促進(jìn)長租公寓平穩(wěn)健康發(fā)展對策：一是加強(qiáng)監(jiān)管，規(guī)范長租公寓企業(yè)行為。通過法治保障，明晰住房租賃雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，明確雙方責(zé)任，進(jìn)一步規(guī)范租賃行為，加強(qiáng)長租公寓企業(yè)監(jiān)管，限制企業(yè)資金池和租金貸行為選擇，通過去杠桿、去金融等手段，讓住房租賃業(yè)回歸服務(wù)本質(zhì)。二是增加供給，重視保障性租賃住房建設(shè)。在長期公寓供給端力求供給多元化，鼓勵(lì)地方國企進(jìn)入長租公寓行業(yè)。和既有"輕資產(chǎn)"長租公寓運(yùn)營模式不同，由國企投資運(yùn)營的長租公寓項(xiàng)目普遍為重資產(chǎn)運(yùn)營模式，即企業(yè)負(fù)債拿地、建設(shè)運(yùn)營、管理等多個(gè)環(huán)節(jié)，這種模式將起到住房租賃市場的"穩(wěn)定器"和"壓艙石"作用。三是聚集優(yōu)勢，提升企業(yè)精細(xì)化運(yùn)營服務(wù)質(zhì)量。

張智指出，這要求未來重點(diǎn)發(fā)展機(jī)構(gòu)化、專業(yè)化租房租賃，特別是自持型、重資產(chǎn)租房租賃，對當(dāng)前存在租房租賃收益率過低，缺乏低成本長期租金，人們長期租賃意愿等深層次問題，要有效增加租賃住房供給，使住房租賃市場可持續(xù)發(fā)展。