地產(chǎn)股雖然便宜，買的時候還是應(yīng)仔細(xì)甄別。
房企中期業(yè)績預(yù)告相繼披露。截至8月1日，滬深有52家房企發(fā)布2021年中期業(yè)績預(yù)告，逾四成的房企凈利潤錄得虧損。對比去年同期而言，凈利潤同比下跌的房企超過三成。
其中，中小房企成為凈利潤下滑較為嚴(yán)重的群體，這與地產(chǎn)主業(yè)利潤表現(xiàn)乏力有直接關(guān)系。
業(yè)內(nèi)人士普遍表示，土地端和資金端的持續(xù)收緊，更為精準(zhǔn)的樓市調(diào)控政策，令中小房企的處境越來越被動，今年錄得虧損的房企預(yù)計會比往年多。
眾多小房企中報預(yù)虧
據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，滬深有52家房企披露了2021年中期業(yè)績預(yù)告，24家房企凈利潤錄得虧損。其中，18家房企預(yù)告凈利潤同比下跌，另有27家房企預(yù)告凈利潤同比增長。
凈利潤虧損下降幅度較大的房企大多數(shù)是中小房企。諸如，沙河股份（000014.SZ）、南國置業(yè)（002305.SZ）、渝開發(fā)（000514.SZ）、華聯(lián)控股（000036.SZ）、皇庭B（200056.SZ）等。
以凈利潤虧損額度和下降幅度錄得滬深地產(chǎn)板塊前列的美好置業(yè)（000667.SZ）為例，凈利潤報告期內(nèi)錄得約-4.10億元——-2.90億元。其中，裝配式建筑業(yè)務(wù)尚未達(dá)到相應(yīng)的規(guī)模，報告期產(chǎn)生經(jīng)營虧損2億元；受房地產(chǎn)開發(fā)周期影響，上半年房地產(chǎn)項目結(jié)算面積、結(jié)算收入較少，造成公司報告期業(yè)績虧損；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊預(yù)售項目期末預(yù)收款項125億元，但尚未達(dá)到結(jié)算條件。
凈利潤虧損額度最高的是泰禾集團(tuán)（000732.SZ）。報告期內(nèi)，泰禾集團(tuán)凈利潤錄得約-11.5億元~-8.50億元。7月7日，泰禾集團(tuán)發(fā)布對深交所《2020年年報問詢函》的回復(fù)公告中提及，公司此前與萬科（000002.SZ/02202.HK）約定的入股條件仍未達(dá)成。泰禾集團(tuán)2021年內(nèi)到期債務(wù)為318.66億元；截至2020年12月31日，尚未支付的應(yīng)付利息為75.98億元。
深圳一家頭部房企的業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人士向第一財經(jīng)記者表示，土地端和資金端的持續(xù)收緊令中小房企的處境越來越被動。
以今年上半年開始推行的“雙集中”供地為例，市場普遍認(rèn)為，央企和國企因融資成本低、運(yùn)營能力強(qiáng)等，將在拿地的時候占據(jù)絕對優(yōu)勢。
江西一家小型房企的土拓部門負(fù)責(zé)人也向第一財經(jīng)記者證實了小房企面臨拿不到地的窘境。他表示，作為深耕江西本地的小房企，并不比進(jìn)入省內(nèi)拍地的外地央企具優(yōu)勢。“‘雙集中’政策推進(jìn)以來，比起單獨(dú)拿地，公司開始調(diào)整拿地策略，盡量尋求跟央企、國企合作拍地，這樣拿到好地塊的可能性更大。”該負(fù)責(zé)人也指出，外來房企對獲得優(yōu)質(zhì)地塊的要求在提高，合作的門檻也在提高，部分中小房企或?qū)⒁虼藦氐壮鼍帧?/div>
主營拖累經(jīng)營績效
除了自身實力不足以應(yīng)對已經(jīng)發(fā)生變化的金融、土地等外部環(huán)境，凈利潤虧損的房企大多有主業(yè)不突出的特征。
以凈利潤下跌幅度位列滬深地產(chǎn)板塊第一的*ST中迪（000609.SZ）為例，它報告期內(nèi)預(yù)計凈利潤為-0.85億元~-0.60億元。
*ST中迪虧損幅度較上年同期擴(kuò)大的原因，主要是報告期內(nèi)，公司下屬房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)進(jìn)展未及預(yù)期，房地產(chǎn)項目公司收入較上年同期減少，以及公司財務(wù)費(fèi)用（利息支出）較上年同期增幅較大，從而導(dǎo)致公司虧損較上年同期擴(kuò)大。
與之類似的還有*ST綠景（000502.SZ），報告期內(nèi)凈利潤約-0.10億元~-0.06億元。報告期業(yè)績虧損的原因是收入較少，期間費(fèi)用(包括公司重大資產(chǎn)重組中介機(jī)構(gòu)費(fèi)用等)增加。
美好置業(yè)的凈利潤虧損也有類似體現(xiàn)：公司房地產(chǎn)項目結(jié)算面積、結(jié)算收入較少，造成業(yè)績虧損；同時，轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)裝配式建筑產(chǎn)生經(jīng)營虧損2億元。
此外，有沙河股份（000014.SZ）、南國置業(yè)、華聯(lián)控股（000036.SZ）等不少房企凈利潤錄得較大虧損的原因是：前期投入尚未達(dá)到結(jié)利條件，負(fù)累利潤。
以上半年凈利潤近年首度錄得虧損的沙河股份為例，報告期內(nèi)凈利潤錄得約-0.22億元~-0.21億元，主要是因為公司銷售業(yè)績同比上升，但由于項目未滿足結(jié)轉(zhuǎn)收入條件，導(dǎo)致毛利同比減少。
總體來看，今年的中報中，業(yè)績錄得虧損的房企數(shù)量將明顯增加，尤其中小房企，出現(xiàn)大面積虧損局面。
興業(yè)證券研究指出，從上市房企2021年一季度財務(wù)數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)行業(yè)毛利率、凈利率持續(xù)下滑，歸母凈利潤開始負(fù)增長。2020年，房地產(chǎn)行業(yè)毛利率為26.9%，相比2019年下滑4.6個百分點(diǎn)，2021第一季度繼續(xù)下降約4.3個百分點(diǎn)至22.6%；2020年，房地產(chǎn)行業(yè)歸母凈利率為7.3%，相比2019年下滑1.9個百分點(diǎn)，2021第一季度繼續(xù)下滑3.0百分點(diǎn)至4.3%。不少房企甚至做好了1%-2%凈利率的心理預(yù)期。
無論是先于中期業(yè)績報披露的業(yè)績預(yù)告，還是投資者的擔(dān)憂情緒、早前的券商研究分析報告，股市已經(jīng)有顯著體現(xiàn)。
截至8月2日，A股地產(chǎn)行業(yè)總市值已較今年初蒸發(fā)了超2000億元。據(jù)Wind房地產(chǎn)二級行業(yè)指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，截至2021年8月2日，房地產(chǎn)板塊今年以來區(qū)間跌幅錄得-709.76元，位列24個二級行業(yè)中第七位。這一指標(biāo)雖然較一年前-1058.46元有所收窄，但行業(yè)景氣度仍較為低迷。
“行業(yè)凈利潤整體下行的趨勢不會改變，尤其調(diào)控越來越頻繁、精準(zhǔn)，行業(yè)的想象空間十分有限，地產(chǎn)股破凈的現(xiàn)象未來不排除會變得稀松平常起來。”一位持地產(chǎn)股人士說，并不期待中期報給股價帶來實質(zhì)性提升。
第一財經(jīng) 文章作者 吳俊捷
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