房企的商票被納入“三道紅線”監(jiān)管范圍內(nèi)后，政策再下手，這一次是從資金的使用比例上控制房企拿地支出。專家指出，“這也意味著，房企在規(guī)模上很難有較大的擴(kuò)張與成長。”
7月26日，有消息稱，被納入“三道紅線”試點的幾十家重點房企，已被監(jiān)管部門要求買地金額不得超年度銷售額40%。知情人士向記者透露，這一比例限制不僅包括房企在公開市場拿地，還包括通過收并購方式獲地的支出。
《國際金融報》記者向“三道紅線”試點企業(yè)確認(rèn)了這一消息的真實性，至于算法的具體統(tǒng)計口徑，其表示暫未收到確切消息。
這也意味著房企后續(xù)要“以銷定投”，億翰首席研究員張化東直言，“這也意味著，房企在規(guī)模上很難有較大的擴(kuò)張與成長。”
在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，拿地銷售比出臺的背景是長效機(jī)制還有很多漏洞，需要對“三道紅線”的監(jiān)管手段做進(jìn)一步的完善，此次明確重點監(jiān)管“買地金額不得超年度銷售額40%”，就是為了提高“三道紅線”的監(jiān)管效率集中在杠桿力快速攀升的部分房企。
李宇嘉認(rèn)為，由于前期資金面比較緊張，資金穿透監(jiān)管，金融貸款集中度等多項政策的效應(yīng)開始顯現(xiàn)。當(dāng)前開發(fā)商拿地的積極性正在回落，單月土地出讓規(guī)模連續(xù)出現(xiàn)負(fù)增長。很多開發(fā)商減少拿地的同時，增加原有儲備地塊的開發(fā)進(jìn)度，具體表現(xiàn)在施工面積的增長，因此這一政策對全行業(yè)的影響不會太大。
但他強(qiáng)調(diào)“對熱點城市的影響會比較大”。因此，政策落地后預(yù)計第二批集中供地的熱度會降低，整體溢價率會走低。
控制拿地銷售比此前已有跡可循。
去年8月，在明確“三道紅線”政策時，相關(guān)部門還提出了“兩點禁令”，即拿地銷售比不超過40%以及近三年經(jīng)營現(xiàn)金流是否連續(xù)為負(fù)。
前者違規(guī)將會被逐層穿透說明購地資金來源、相關(guān)銀行賬戶信息、支付憑證等；后者則需要提供近半年購地資金來源情況說明和后續(xù)購地繳款資金安排，進(jìn)一步削減其信用債發(fā)行規(guī)模，或在其核心指標(biāo)階段性控制目標(biāo)未實現(xiàn)之前暫緩發(fā)行債券，并對其信托融資、資管產(chǎn)品、海外融資等給予限制。
實際上，繼“三道紅線”和“兩道紅線”等金融監(jiān)管措施之后，加之供地“兩集中”政策實施，房企資金壓力加大，今年上半年部分房企拿地節(jié)奏已經(jīng)放緩。
中指數(shù)據(jù)顯示，上半年TOP 10房企拿地銷售比同比下降1.1個百分點至28.6%；TOP 11-20陣營的房企拿地銷售比為35%，雖然依舊為幾個梯隊中最高，但與去年相比，下降了22.6個百分點。
當(dāng)然并非所有房企的投資力度都在減弱，更直觀來看，上半年房企拿地金額變動分化顯著。
億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，15家公布數(shù)據(jù)的房企中，越秀地產(chǎn)、招商蛇口、華潤置地和保利發(fā)展4家拿地銷售比超過40%，這4家的共性是截至2020年底其“三道紅線”均處于“綠檔”，且國企央企的屬性讓其在融資端具備優(yōu)勢。億翰智庫研究總監(jiān)于小雨預(yù)計，這些企業(yè)后期會適當(dāng)降低拿地力度，以達(dá)到40%的標(biāo)準(zhǔn)。
上半年拿地最為激進(jìn)的是越秀地產(chǎn)，前6個月越秀地產(chǎn)實現(xiàn)銷售收入474億元，卻豪擲488億元用于拿地，拿地銷售比高達(dá)103%。2021年越秀地產(chǎn)的銷售目標(biāo)為1122億元，以此計算，其全年拿地金額應(yīng)為448.8億元，這也意味著即使完成全年業(yè)績目標(biāo)，下半年不再拿一塊地，越秀的拿地銷售比依然超標(biāo)。即便按照權(quán)益金額計算，239.56億元的權(quán)益拿地金額占比470億元權(quán)益銷售額近51%，超出監(jiān)管要求11個百分點。
為了沖擊“千億”，過往發(fā)展顯得有些緩慢的越秀地產(chǎn)有意加大了外拓步伐。今年以來越秀動作頻出，4月初牽手濱江、龍光試圖打開杭州和深圳的市場，月底廣州首輪集中供地中，“地頭蛇”越秀異常活躍，拿地了6塊地，代價是108億元。
招商蛇口、華潤置地和保利發(fā)展上半年拿地銷售比分別為62%、54%和42%。
去年同期新增土儲排名在TOP 10之外后，今年上半年萬科開始在投資端發(fā)力。正如郁亮此前表態(tài)，今年很有可能是萬科大力補(bǔ)土儲的一年。前6個月萬科拿地金額為1202億元，相較去年同期增長161%，得益于3544億元的銷售額，其拿地銷售比為34%，控制在40%以內(nèi)。
金地上半年拿地金額為506億元，同比增長63%，以1628億元銷售額計算，拿地銷售比為31%。
上半年，濱江和碧桂園的拿地金額相較去年同期微增，拿地銷售比為38%和27%。
15家房企中，新城控股、中國海外發(fā)展、
陽光城、榮盛發(fā)展、首開股份、綠地集團(tuán)和中南建設(shè)拿地金額同比出現(xiàn)負(fù)增長。其中，首開股份、綠地集團(tuán)和中南建設(shè)拿地銷售比較低，分別為19%、18%和17%。
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