第二輪22城集中供地于8月4日開啟，在此之前，“拿地銷售比不超過(guò)40%”的規(guī)則已悄然運(yùn)行，在“上規(guī)模”與“要質(zhì)量”的平衡中，“不拿地后悔三天，拿地后悔三年”的焦慮情緒在房企中蔓延。

據(jù)監(jiān)測(cè)資料顯示，2021年前7個(gè)月，百?gòu)?qiáng)房企拿地總額18057億元，同比下降3%。而翻開克而瑞上半年百?gòu)?qiáng)房企新增貨值榜可以發(fā)現(xiàn)，部分TOP10房企正在收縮拿地投資，比如中國(guó)恒大上半年新增貨值僅234.8億元，不足今年月均銷售額的一半。補(bǔ)貨動(dòng)力不足的背后，是現(xiàn)金流穩(wěn)定壓倒擴(kuò)張欲望的安全意識(shí)。

房企投拓條線面臨的挑戰(zhàn)可謂前所未有，執(zhí)行十幾年的“熟套路”已不再高效，內(nèi)外部行業(yè)基本面都倒逼房企掌舵人重新進(jìn)行預(yù)判和選擇。

“減少拿地投資并非房企緩解資金緊張程度的第一選擇，更多的是戰(zhàn)略性取舍。”貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，在當(dāng)前行業(yè)形勢(shì)下，房企會(huì)同時(shí)關(guān)注土地的收益率和資金流的穩(wěn)定性，在對(duì)一些核心城市的戰(zhàn)略布局中，資金流穩(wěn)定性的權(quán)重會(huì)超過(guò)收益率。

房企投資謹(jǐn)慎

從權(quán)益拿地金額來(lái)看，據(jù)顯示，今年上半年，TOP20房企權(quán)益投資金額近2600億元，占百?gòu)?qiáng)房企的48%。

在聚焦深耕的策略下，三成百?gòu)?qiáng)企業(yè)上半年貨銷比超過(guò)60%，以區(qū)域深耕房企為主。如大家、越秀等分別聚焦長(zhǎng)三角和大灣區(qū)投資，上半年新增貨值占去年全口徑銷售比例超過(guò)110%。而中駿、綠城、德信等得益于集中供地，貨銷比同樣超過(guò)70%。此外，上坤、力高等在差異化投資策略下，在核心三線、四線城市積極補(bǔ)倉(cāng)。

“整體而言，在自身補(bǔ)貨充裕以及優(yōu)化財(cái)務(wù)指標(biāo)的背景下，龍頭房企的投資腳步將有所放緩，核心城市第二輪、第三輪集中供地將成為中小房企投資的窗口期。”克而瑞認(rèn)為，規(guī)模房企策略仍是聚焦首輪集中拍地，一方面資金優(yōu)勢(shì)可以“先發(fā)制人”，另一方面“搶跑”首輪雙集中地塊既可以在年末形成部分可售貨值，也可以為二輪、三輪投資策略提供更大的騰挪空間。

值得關(guān)注的是，有公開數(shù)據(jù)顯示，7月份以來(lái)，百城土地成交面積環(huán)比減少40.8%，已連續(xù)三周大幅低于季節(jié)性。

“成交量下滑是土地市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性和節(jié)奏性雙重因素導(dǎo)致，隨著首批集中供地于6月份結(jié)束，第二批集中供地從8月份開始，7月份就成為了22城集中供地的‘真空期’，導(dǎo)致7月份土地成交量明顯下滑。”潘浩表示，從歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，存在季節(jié)性波動(dòng)，近五年來(lái)7月份土地成交量皆為環(huán)比下降。

但總體而言，房企拿地?zé)崆榇_實(shí)在減退，在中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)劉水看來(lái)，政策方面，“三道紅線”、“兩集中”賣地、“拿地銷售比40%紅線”等政策促使企業(yè)量入為出，審慎拿地；市場(chǎng)方面，城市投資風(fēng)險(xiǎn)顯著加大，容錯(cuò)率越來(lái)越低，房企傾向于精準(zhǔn)投資，避免盲目投資帶來(lái)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、去化風(fēng)險(xiǎn)和盈利性風(fēng)險(xiǎn)；戰(zhàn)略選擇方面，標(biāo)桿房企發(fā)展目標(biāo)注重平衡規(guī)模、效益和風(fēng)險(xiǎn)，過(guò)去的土地紅利和金融紅利遠(yuǎn)去，行業(yè)進(jìn)入管理紅利時(shí)代，調(diào)整拿地節(jié)奏以適應(yīng)新時(shí)代需求成為一個(gè)必選項(xiàng)。

標(biāo)桿房企著重考核回款

縮減投資的背后，房企都忙著回款，以往的KPI考核以銷售額為主，現(xiàn)在則多了回款和利潤(rùn)指標(biāo)，畢竟落袋為安。疫情反復(fù)也增加了不確定性，房企需要準(zhǔn)備充足資金來(lái)還債和應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。

多輪重磅調(diào)控政策的出臺(tái)，讓房企重塑發(fā)展邏輯。劉水表示，融資受阻、集中供地帶來(lái)集中推盤的銷售壓力下，房企會(huì)更加依賴經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，堅(jiān)持加大營(yíng)銷、緊抓回款，保持良好的經(jīng)營(yíng)局面是爭(zhēng)取資金支持的關(guān)鍵。

根據(jù)各房企公布的數(shù)據(jù)顯示，頭部房企回款率保持在90%左右，如2021年上半年，恒大銷售回款率高達(dá)90%，與2020年(回款率為90.3%)基本持平；截至2020年底，碧桂園連續(xù)5年銷售回款率超90%；2020年，中海的銷售回款率達(dá)到95%。

“從銷售角度來(lái)看，多項(xiàng)調(diào)控政策導(dǎo)致房企融資渠道收緊，房企對(duì)銷售回款的依賴程度加深。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的房地產(chǎn)開發(fā)到位資金來(lái)源看，房企銷售回款累計(jì)占比由年初50%的水平，快速拉升至年中的54%，提升了4個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到2016年以來(lái)的最高值，而往年年初至年中保持在1個(gè)百分點(diǎn)左右的變化。”潘浩表示，同時(shí)，越來(lái)越多的房企將銷售回款作為運(yùn)營(yíng)管理的核心指標(biāo)，頭部房企回款率在2020年達(dá)到90%的平均水平，其中不乏有房企達(dá)到95%、97%。

不難看出，房企開始做新的謀篇布局，從過(guò)去單純的規(guī)模排位賽，轉(zhuǎn)換到更注重規(guī)模、效益及防風(fēng)險(xiǎn)三者的均衡發(fā)展。鑒于此，潘浩認(rèn)為，房企的規(guī)模效應(yīng)在邊際遞減，但也不會(huì)過(guò)快收縮，規(guī)模房企會(huì)在穩(wěn)定的基礎(chǔ)上加快資產(chǎn)和存貨的周轉(zhuǎn)效率。行業(yè)馬太效應(yīng)不斷加劇，中小房企的生存壓力增大，留給他們的時(shí)間和機(jī)會(huì)都在減少。