中國需要通過調(diào)控政策以及采取整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的行動，實現(xiàn)房價、地價的穩(wěn)定。

日前，杭州、北京、上海、東莞、成都等城市繼續(xù)加碼地產(chǎn)調(diào)控政策，對限購等措施進行升級，堵住政策漏洞、繼續(xù)從緊從嚴的導向，不僅二手房價格要接受指導，通過假離婚購房的可能性或也將消失。

早在7月23日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會等8部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》，加大房地產(chǎn)市場秩序整治力度，提出力爭用3年左右時間，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場秩序明顯好轉(zhuǎn)。

中國政府嚴厲整治房地產(chǎn)市場，意在穩(wěn)定樓市，抑制市場無序炒作與投機，避免泡沫風險。尤其是當下，中國政府治理資本無序發(fā)展，各行各業(yè)投機炒作的空間大幅縮小，過剩資本可能尋找新出口。此外，為了穩(wěn)定增長，中國政府可能繼續(xù)采取積極的財政政策，這在傳統(tǒng)上被認為會引起樓價上漲預(yù)期。

中國也必須從戰(zhàn)略上看待房地產(chǎn)帶來的綜合風險，尤其是中國正處于轉(zhuǎn)型期，房地產(chǎn)炒作不僅帶來風險，更成為阻礙結(jié)構(gòu)性調(diào)整的重要因素。以美國為例，美國居民杠桿率上升最快的一段時間是2000年至2007年。2000年美國居民杠桿率為69.9%，7年后上升了28個百分點。根據(jù)美國人阿蒂夫·邁恩與阿米爾·蘇菲合著的《債居時代》顯示，在美國次貸危機爆發(fā)之前，家庭債務(wù)大幅上升和隨之而來的家庭支出大幅下降是造成衰退并進而引爆金融危機的主要根源，而家庭債務(wù)大幅上升正是由房地產(chǎn)泡沫引起的。他們發(fā)現(xiàn)，消費對經(jīng)濟的貢獻在2008年第一季度和第二季度為負，住房投資也在急劇下滑。

中國居民部門的債務(wù)率也存在過快上漲的風險。從2008年的17.9%上升至2018年的53.2%，10年間上漲了35%。但是，2019年底以來的新冠疫情沖擊再次引發(fā)杠桿率的迅速提升，根據(jù)人民銀行統(tǒng)計，2020年我國的宏觀杠桿率是279.4%，比2019年上升了23.5個百分點，其中居民杠桿率是72.5%，比2019年上升了7.4個百分點。2020年末住戶部門的債務(wù)余額是73.6萬億，同比增長14.6%，當中個人貸款余額是63.2萬億，同比增長14.2%。人民銀行發(fā)布的《2020年第四季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》顯示，我國居民債務(wù)繼續(xù)擴張的空間已非常有限。

以住房按揭為驅(qū)動力的居民杠桿率不斷擴張會最終影響到消費，進而可能對構(gòu)建新發(fā)展格局產(chǎn)生釜底抽薪的效應(yīng)。但是，如果通過嚴格的調(diào)控措施“凍結(jié)”市場則會減少住房投資，而住房投資與消費是驅(qū)動經(jīng)濟增長的主要動力，因此，這是一個兩難的選擇。中國政府目前大力推動以政府投資為導向的保障性租賃住房計劃就是為了解決這個兩難問題：通過政府加杠桿來緩解居民杠桿率上漲的壓力，避免沖擊消費，同時還能維持一定規(guī)模和增速的住房投資。

目前來看，美國正經(jīng)歷2008年以來第二波房地產(chǎn)危機。為應(yīng)對新冠疫情沖擊，美聯(lián)儲采取了史無前例的寬松政策，不管是在數(shù)量和價格方面都創(chuàng)下新的寬松紀錄，其中包括接近于零的基準利率。而美國住房按揭利率則主要盯住十年期國債的收益率，過低的按揭利率導致了美國樓市過熱現(xiàn)象，各地住房價格大幅攀升，這進一步加重了美國貧富差距，并將導致嚴重后果。

美國目前面臨房地產(chǎn)形成的巨大壓力。首先，美國目前大約有600萬家庭拖欠房租，拜登政府已經(jīng)要求房東繼續(xù)給租客60天時間，至10月1日再采取措施。房價上漲會抬升租金讓更多的租客面臨租房壓力。其次，目前美國約有155萬房主拖欠按揭貸款，拜登政府計劃允許屋主延長抵押貸款期限，并鎖定較低的月本息支付，使抵押貸款借款人的月供減少25%。此外，住房價格上漲將導致大多數(shù)房主要繳納更多的房產(chǎn)稅與房屋保險。這意味著美國面臨著次貸危機前的局面。

中國需要通過調(diào)控政策以及采取整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的行動，實現(xiàn)房價、地價的穩(wěn)定。居民債務(wù)已經(jīng)不具有繼續(xù)擴張的空間，新發(fā)展格局更需要居民休養(yǎng)生息增強消費能力，這需要向政府轉(zhuǎn)移杠桿。房地產(chǎn)市場可以用時間消化持續(xù)20年過快上漲帶來的風險，但仍然需要政府在限制性政策之外主動作為，盡快在防風險基礎(chǔ)上推動改革，削減房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整設(shè)置的過多障礙，因為其會影響到金融風險、財政改革、貧富差距、擴大消費、經(jīng)濟增長等諸多領(lǐng)域，光靠凍結(jié)市場不能解決問題。