根據(jù)財(cái)聯(lián)社的報(bào)道，萬(wàn)達(dá)商管正在完成一輪金額達(dá)200億元的Pre-IPO融資，計(jì)劃最快將在今年年底前在香港上市，此輪融資或?qū)⑹蛊涔乐颠_(dá)300億美元。

遙想萬(wàn)達(dá)集團(tuán)自2017年7月開(kāi)啟“賣(mài)賣(mài)賣(mài)”模式，最大一筆甩賣(mài)資產(chǎn)交易金額達(dá)637.5億元，顯得十分悲壯。但是，正是關(guān)鍵時(shí)刻的斷腕，讓萬(wàn)達(dá)快速遏制了資金危機(jī)侵蝕公司的肌體，迎來(lái)王者歸來(lái)。

相比之下，近期，多家規(guī)模房企甚至巨頭，出現(xiàn)危機(jī)的苗頭后，不僅沒(méi)有及時(shí)遏制，而且還朝著愈演愈烈的態(tài)勢(shì)發(fā)展。核心就在于，大多數(shù)房企沒(méi)有萬(wàn)達(dá)那樣的魄力，仍試圖用戰(zhàn)術(shù)性的努力，解決戰(zhàn)略性的失誤。典型的表現(xiàn)是——仍想勉力維持，不舍得斷腕，拆東墻補(bǔ)西墻的結(jié)果，就是將整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條上的機(jī)構(gòu)和個(gè)人都得罪了一遍，加速了公司走向破產(chǎn)。

拖繳土地出讓金

挪用預(yù)售金

被政府拉黑名單

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金193115億元。其中最大的三個(gè)資金來(lái)源分別是：個(gè)人按揭貸款29976億元，自籌資金63377億元，定金及預(yù)收款66547億元。預(yù)售金占到房企開(kāi)發(fā)資金的35%。

隨著調(diào)控高壓持續(xù)對(duì)房企“去杠桿”，地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)房企自有資金的要求越來(lái)越高，房企挪用預(yù)售金的“動(dòng)力”也越來(lái)越大。

由于監(jiān)管銀行通常是由房企來(lái)選擇的，而房企選擇的銀行通常都和自己有業(yè)務(wù)往來(lái)。相當(dāng)于銀行既做裁判，又做開(kāi)發(fā)商的合伙人，監(jiān)管非常容易被架空。

過(guò)去，由于房地產(chǎn)單邊上揚(yáng)，問(wèn)題不大?？墒?，近年來(lái)，城市分化嚴(yán)重，一旦預(yù)售資金被挪用，很容易導(dǎo)致停工、爛尾，因?yàn)榉科笈灿妙A(yù)售資金，說(shuō)明本身已經(jīng)資金鏈緊繃。

一旦停工和爛尾，購(gòu)房者不會(huì)去找監(jiān)管銀行，而是會(huì)去找相關(guān)政府部門(mén)，這是很讓人頭疼的事情。因此，地方政府對(duì)此也變得敏感。

前不久，某房企就因?yàn)轭A(yù)售資金未進(jìn)入監(jiān)管賬戶，被當(dāng)?shù)卣畷和＞W(wǎng)簽交易，頓時(shí)引起軒然大波。 

更嚴(yán)重的是拖繳土地出讓金。

最近，蘭州市自然資源局官網(wǎng)掛出一則公告，稱有41家企業(yè)欠繳土地出讓金，并令各欠繳單位盡快到該局繳納。將一些房企，再次推向風(fēng)口浪尖。

《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》第30條規(guī)定，經(jīng)出讓人催交后仍不能支付國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款的，出讓人有權(quán)解除合同，受讓人無(wú)權(quán)要求返還定金。

追繳土地款，一直是地方政府頭疼的問(wèn)題。此前，多個(gè)地方政府就拖欠土地出讓金的行為出臺(tái)了嚴(yán)厲政策，比如，商丘方面將欠繳土地出讓金稱為“一種后果嚴(yán)重、性質(zhì)惡劣的失信行為”。

一旦被地方政府“拉黑”，不僅企業(yè)的信用會(huì)受到重創(chuàng)，而且后續(xù)的拿地、開(kāi)盤(pán)等，也會(huì)受到影響。

債轉(zhuǎn)股，債務(wù)逾期

金融機(jī)構(gòu)敬而遠(yuǎn)之

導(dǎo)致流動(dòng)性的枯竭

2015年，由于一家信托機(jī)構(gòu)為一筆不到2億的債務(wù)糾紛凍結(jié)雨潤(rùn)旗下60多億資產(chǎn)，引發(fā)其全面的流動(dòng)性危機(jī)。

無(wú)數(shù)血的教訓(xùn)無(wú)非在講述這么一個(gè)道理：高杠桿的企業(yè)，流動(dòng)性是命，命懸流動(dòng)性。流動(dòng)性缺失，再龐大的資產(chǎn)也是僵尸，瞬間就會(huì)油盡燈枯。

盡管有無(wú)數(shù)教訓(xùn)在前，仍有不少房企掉進(jìn)了同一個(gè)坑里。

早在幾年前，銀行就采取名單制，決定對(duì)哪些房企放款，哪些不放款。有些百?gòu)?qiáng)或者50強(qiáng)房企，覺(jué)得自己規(guī)模在那里，在銀行的白名單上，妥妥的靚仔。

正是這種認(rèn)識(shí)，最終坑了自己。比如，某規(guī)模房企，一筆資金即將到期，該房企現(xiàn)金流壓力比較大，希望金融機(jī)構(gòu)展期，但出面跟銀行溝通的人級(jí)別不夠，機(jī)構(gòu)覺(jué)得他們沒(méi)誠(chéng)意，直接把消息捅出去了，瞬間被社死，再也沒(méi)機(jī)構(gòu)敢借錢(qián)給它。

還有不少房企，試圖通過(guò)債轉(zhuǎn)股，逃出生天。據(jù)明源地產(chǎn)研究院了解，近兩年，多家信托公司接手了不少燙手山芋，被動(dòng)“債轉(zhuǎn)股”，成為大量地產(chǎn)項(xiàng)目的股東。

債轉(zhuǎn)股的事情一旦發(fā)生，整個(gè)金融圈，都會(huì)繞著這家公司走。因?yàn)榻鹑跈C(jī)構(gòu)并非開(kāi)發(fā)商，哪怕還不錯(cuò)的地產(chǎn)項(xiàng)目，也沒(méi)有處置和管理能力，是十足的燙手山芋。

安信信托就是最為典型的例子。安信信托原實(shí)控人高天國(guó)，起家于房地產(chǎn)。在安信信托的業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)信托占比最高（截至目前，安信信托對(duì)外投資60家子公司中，涉及地產(chǎn)共計(jì)20家）。2017年最風(fēng)光時(shí)，安信信托的業(yè)績(jī)一度在全國(guó)68家信托公司中排第一，實(shí)現(xiàn)36.68億元的凈利潤(rùn)?？墒?，自2018年就開(kāi)始急轉(zhuǎn)直下，2019年11月以來(lái)，安贏42號(hào)（總規(guī)模240億元）因上海董家渡金融城項(xiàng)目進(jìn)展的不順而被爆逾期之后，更引發(fā)了安信信托旗下產(chǎn)品的陸續(xù)暴雷。2018-2020年，安信信托分別虧損18.33億元，39.93億元和67.38億元。目前，公司正在重組。

至于公司層面的債轉(zhuǎn)股，對(duì)信用影響更大，是十足的飲鴆止渴。畢竟，債主變股東，誰(shuí)都害怕。

商票拒付，沒(méi)有說(shuō)法

用尾盤(pán)抵工程款

總包停工，引爆危機(jī)

夜總會(huì)，中午不午休，周末不休息……在地產(chǎn)行業(yè)，加班是常態(tài)，可是，濱江集團(tuán)的人均產(chǎn)能（銷售額）高達(dá)1個(gè)小目標(biāo)，還不加班。因?yàn)?，很多活，供?yīng)商給他們干了。

供應(yīng)商之所以這么賣(mài)力，是因?yàn)楦鵀I江集團(tuán)干，有奔頭。

中海的成本管理業(yè)內(nèi)聞名，明源君曾當(dāng)面向中海的一位副總請(qǐng)教：你們管控成本的秘訣到底是什么？

該副總笑談：一張A4紙兩面用，三樓及以下走樓梯（不坐電梯）……當(dāng)然是節(jié)省成本的措施，但最核心的是對(duì)供應(yīng)商付款及時(shí)。

開(kāi)發(fā)商，其實(shí)一個(gè)資源整合商。標(biāo)桿房企，都很注重維護(hù)優(yōu)秀供應(yīng)商資源，甚至在內(nèi)部禁止用“甲乙方”來(lái)描述雙方的關(guān)系，改用“合作方”“合作伙伴”“同路人”等。某TOP50強(qiáng)房企一老總甚至親口告訴明源君：一個(gè)項(xiàng)目出問(wèn)題，通常我們的責(zé)任占6，供方占4，好的供方我們都是求著人家跟我們合作……

與之形成鮮明對(duì)比的是，一些陷入危機(jī)的房企，絲毫不顧供應(yīng)商的死活。

「我們給D房企墊資幾個(gè)億干工程，對(duì)方只開(kāi)了一堆商票給我們，現(xiàn)在到期無(wú)法兌付，我們公司賬上的資金不到1000塊，馬上就撐不住了」

以上，是前段時(shí)間D房企的某供應(yīng)商跟明源君聊天的內(nèi)容。他認(rèn)為，哪家公司都有遇到困難的時(shí)候，逾期不能兌付，如果有個(gè)說(shuō)法，倒也還能理解。但是，D房企的區(qū)域總裁電話不接信息不回。最后，只好無(wú)奈網(wǎng)上曝光。

該供應(yīng)商老總表示，「我自己也是做企業(yè)的，知道曝光之后，D企會(huì)更加被動(dòng)，但我也沒(méi)辦法，只能死馬當(dāng)活馬醫(yī)」。

最后，D企終于采取了措施：現(xiàn)金沒(méi)有，著急收款的供應(yīng)商可以拿房子。

對(duì)此，該供應(yīng)商老總依然很氣憤：「可供我們選的房子都是比較差的，在市場(chǎng)上不好變現(xiàn)，我們想要的房子壓根不給，他們區(qū)域公司有點(diǎn)職位的領(lǐng)導(dǎo)在低價(jià)買(mǎi)入，D企簡(jiǎn)直爛透了」！

這其實(shí)只是冰山一角。因?yàn)镈企很多區(qū)域已經(jīng)被總包趕出工地，并停工。

類似D企這樣的房企，也不在少數(shù)。一旦停工，已購(gòu)房的立馬要求退房，仍在猶豫的，立馬轉(zhuǎn)身去別家房企的售樓處。

事實(shí)上，在2015和2016年，明源君對(duì)話不少百?gòu)?qiáng)房企老總時(shí)，他們也坦言存在以房抵款的情況，但供應(yīng)商的情緒比較穩(wěn)定：

 一是之前合作一直比較愉快，供應(yīng)商也理解企業(yè)的困難，二是拿出的房子都是不錯(cuò)的房子；三是溝通比較順暢。

逼迫買(mǎi)房、買(mǎi)理財(cái)

導(dǎo)致員工離心離德

市場(chǎng)火爆，供不應(yīng)求，買(mǎi)房靠搶，甚至要找關(guān)系的時(shí)候，大家都開(kāi)心。一旦市場(chǎng)橫盤(pán)，強(qiáng)迫內(nèi)部員工買(mǎi)房、買(mǎi)理財(cái)產(chǎn)品的事情，就不時(shí)見(jiàn)諸媒體。

比如，早在前年，H企的某個(gè)區(qū)域就要求部門(mén)內(nèi)所有員工（包括試用期員工）必須在月底前購(gòu)買(mǎi)一套房產(chǎn)（也可以找親戚或朋友購(gòu)買(mǎi)），首付20%半年內(nèi)付50%，不完成者將被除名。

更有房企強(qiáng)制所有員工購(gòu)買(mǎi)公寓，并且將在未來(lái)幾年扣掉員工每個(gè)月薪水的50%以上，而且員工還得輪班兼職后勤工作，因?yàn)闆](méi)有請(qǐng)清潔工。

去年以來(lái)，這種情況就更加普遍了。

「我是來(lái)公司賣(mài)房的，結(jié)果，還沒(méi)來(lái)得及賣(mài)出去一套，自己卻買(mǎi)了一套，現(xiàn)在公司又推薦我們買(mǎi)理財(cái)，說(shuō)是推薦，其實(shí)就是強(qiáng)制……我是來(lái)掙工資的，結(jié)果把以前掙的工資都砸里面了」

對(duì)此，小林郁悶不已。外人都覺(jué)得員工購(gòu)房有優(yōu)惠，但小林發(fā)現(xiàn)，自己享受到的折扣，并沒(méi)有比外部客戶多。

不過(guò)，小林說(shuō)，相比之下，他又還算好的，至少買(mǎi)了房之后，工作還在。有些房企的試用期的員工，剛掏空家里的存款買(mǎi)了一套房，沒(méi)過(guò)多久就被公司優(yōu)化掉了，簡(jiǎn)直欲哭無(wú)淚。

如此一來(lái)，即便還在職的員工也戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢，不知道自己能干到什么時(shí)候，當(dāng)一天和尚撞一天鐘，甚至趁機(jī)撈一把的，也大有人在。這也是為什么越是危機(jī)中的房企，越是有很多荒唐的事情，因?yàn)榻^大部分員工的心思已經(jīng)不在工作上，而是如何自保，以及怎么尋找退路。

購(gòu)房返款，一房多賣(mài)

失去人心，影響銷售

幾個(gè)月前，一網(wǎng)友問(wèn)明源君：我媽媽準(zhǔn)備去買(mǎi)一個(gè)房子，對(duì)方承諾返款，我覺(jué)得有點(diǎn)問(wèn)題，但勸不住我媽，怎么辦？

明源君當(dāng)時(shí)建議她必須要阻止她媽媽的行為。因?yàn)?mdash;—

第一，購(gòu)房返款屬違規(guī)銷售，今年6月8日，長(zhǎng)春市住房保障和房屋管理局就發(fā)布過(guò)一則處罰通知，對(duì)某房企“按照商品房申報(bào)備案價(jià)格與購(gòu)房者簽訂合同，收取購(gòu)房款后在一定期限內(nèi)予以部分返款”的行為予以嚴(yán)肅處理。

第二，該公司去年以來(lái)，高層變動(dòng)特別頻繁，銷售業(yè)績(jī)不佳，之前為了沖規(guī)模，拿了很多高價(jià)地，資金鏈很緊張，即便想返款，怕也是有心無(wú)力，大概率會(huì)肉包子打狗，有去無(wú)回。

最終這位網(wǎng)友沒(méi)能阻止她媽媽，因?yàn)榉悼畹牧Χ忍T人了，她媽媽覺(jué)得百?gòu)?qiáng)房企能有什么問(wèn)題。

最后，出事了。

最近，這位網(wǎng)友告訴明源君：該房企最近確實(shí)返款了，不過(guò)不是現(xiàn)金，而是商票，還讓她媽媽交回原來(lái)的協(xié)議，并簽署收款確認(rèn)函。直到這時(shí)，她媽媽才發(fā)現(xiàn)自己上當(dāng)了。因?yàn)樵摲科笠呀?jīng)出現(xiàn)了商票到期拒付的現(xiàn)象。

抗?fàn)庍^(guò)一段時(shí)間之后，她媽媽發(fā)現(xiàn)，想要把錢(qián)拿回來(lái)，短期是無(wú)望了，因?yàn)樵摲科筇幱陲L(fēng)雨飄搖中，根本就沒(méi)有錢(qián)。

這個(gè)事情，經(jīng)過(guò)媒體報(bào)道廣為傳播之后，現(xiàn)在該房企的銷售情況更差了。如果沒(méi)有外部資金的注入，倒下只是時(shí)間問(wèn)題。

除此之外，一房多賣(mài)；銷售時(shí)說(shuō)精裝交房，實(shí)際毛坯交付……也是房企遇到危機(jī)時(shí)，慣用的手段。短期，似乎確實(shí)能讓自己喘一口氣，但一旦購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，立馬會(huì)讓房企陷入更大的危機(jī)。因?yàn)椋粋€(gè)項(xiàng)目或許可以騙過(guò)所有人，但你不可能所有的項(xiàng)目都騙過(guò)所有人。只要某個(gè)項(xiàng)目的問(wèn)題暴露，其他項(xiàng)目的銷售立馬受到影響。

在預(yù)售金占到房企開(kāi)發(fā)資金35%的當(dāng)下，這無(wú)疑是自殺。