原來瘋狂搶地，現(xiàn)在房企竟然血虧退地，什么情況？青島、深圳、天津相繼出臺土拍“新政”，房地產(chǎn)市場要變了？
在浙江杭州，品牌開發(fā)商、A股上市公司宋都股份寧愿不要5000萬元保證金，賠掉該公司一個季度的利潤，也要堅決退掉此前拍下的土地——均因聯(lián)合開發(fā)的企業(yè)方臨時變陣，單方面突然違約，被取消合作，“給公司短期內(nèi)的資金安排帶來巨大壓力。”
不過，8月11日，兩家合作開發(fā)商祥生控股（02599.HK）、寶龍均對外進(jìn)行澄清，都沒簽合同，哪里存在違約？
有房地產(chǎn)觀察業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”基調(diào)下，房地產(chǎn)行業(yè)已生變。在土地市場上，集中供地、熔斷機制等相繼出臺。第一批集中供地高溢價下，多地的項目毛利率進(jìn)一步下降。
“以前集中拍地，出現(xiàn)了多家房企高溢價拿地的情況，整個行業(yè)極度內(nèi)卷?，F(xiàn)在限制溢價率，改為搖號和競品質(zhì)，也有意遏制非理性拿地，也有利于房地產(chǎn)公司利潤改善。”一位上海房地產(chǎn)開發(fā)國企高管向券商中國記者分析，行業(yè)生變，或是杭州退地事件出現(xiàn)的深層原因。
血虧退地歸咎合作方？合作方澄清：從未簽協(xié)議
8月10日晚間，上市公司宋都股份就退地一事回復(fù)上交所監(jiān)管工作函稱，公司方面退地是因為聯(lián)合開發(fā)的伙伴取消合作所致。
也因此，已繳納的5000萬元保證金要“打水漂”了。宋都股份稱，8號地塊的競得資格被取消，已繳納的5000萬元預(yù)約申請保證金不予返還，涉及金額占最近一期經(jīng)審計年凈利潤14.19%。
今年5月7日，宋都股份全資子公司獲得的杭政儲出【2021】8號地塊（以下稱“8號地塊”），隨即與祥生控股(集團)有限公司浙北區(qū)域公司（以下簡稱：祥生）達(dá)成合作意向。
宋都股份稱，雙方通過微信語音通話溝通初步確定土地開發(fā)基本合作模式，即50%：50%股權(quán)聯(lián)合操盤開發(fā)。5月7日當(dāng)晚，祥生控股(集團)相關(guān)人員到宋都股份現(xiàn)場洽談合作事宜。5月12日晚，雙方通過微信明確祥生方已向其公司董事長匯報，合作協(xié)議無需修改并已經(jīng)傳到祥生集團公司簽字蓋章。
5月13日，祥生方突然電話通知宋都股份相關(guān)人員，單方面表示不再參與本次合作。
不過，就此前宋都股份退地事件，8月11日祥生控股發(fā)布的澄清公告，說法并不同。
祥生控股公告稱，宋都股份將放棄已競得的8號地塊土地使用權(quán)并被沒收人民幣5000萬元預(yù)約申請保證金一事歸咎于祥生控股，“公司的名譽現(xiàn)受影響。祥生控股將就蒙受的任何損害保留向宋都股份啟動法律程序的權(quán)利。”
祥生控股公告中稱，在宋都股份競得運河新城地塊后，公司及附屬公司未與宋都股份及附屬公司簽署任何協(xié)議或文件。
祥生控股稱，運河新城地塊系由宋都股份以其全資子公司支付預(yù)約申請保證金并單獨競得，在競得后又決定放棄，導(dǎo)致被沒收人民幣5000萬元預(yù)約申請保證金。
另一地塊也被取消合作？
上述公告還顯示，宋都股份同期獲得的杭州天目醫(yī)藥港地塊，也被合作方取消了合作。
5月8日，宋都股份競得天目醫(yī)藥港地塊，浙江寶龍錦城企業(yè)管理有限公司(以下簡稱：浙江寶龍)主動接洽公司希望就天目醫(yī)藥港地塊合作開發(fā)，雙方簽訂了《天目醫(yī)藥港ZX11-G-15地塊合作備忘錄》，其中約定“股權(quán)比例：宋都50%，寶龍50%”、“如一方違反上述約定，違約方應(yīng)支付守約方2000萬違約金”。
據(jù)宋都股份介紹，浙江寶龍以合同尚在審批流程等原因拖延簽訂正式合作協(xié)議。5月19日，在宋都股份多次電話催促下，浙江寶龍工作人員明確表示放棄合作。
宋都在公告中披露，寶龍沒有按照約定支付土地款的行為違反了雙方簽署的《備忘錄》，嚴(yán)重打亂了公司整體資金排布的計劃和節(jié)奏，導(dǎo)致同一時間節(jié)點項下，公司集中資金支出金額放大。寶龍還拒絕簽收《律師函》以及協(xié)商賠償事宜。
對此，宋都起訴到法院，包括請求判決浙江寶龍支付違約金2000萬元，并承擔(dān)各項訴訟費用。截至目前，上述案件已被法院正式受理。
不過，寶龍方面對外稱，宋都退掉的8號地塊和己方?jīng)]有任何關(guān)系。宋都提到的另一地塊雙方簽訂的是合作備忘錄，后期正式溝通合同條款過程中對于一些合作條件發(fā)生了改變，才導(dǎo)致沒有達(dá)成一致。合作備忘錄只是雙方表達(dá)合作誠意的表現(xiàn)，實際細(xì)節(jié)需以合同簽訂為準(zhǔn)。
緣何雙雙合作告吹？
財報顯示，2020年，宋都股份總營收71.6億，扣非凈利5.4億；祥生控股收益總額近466.4億元，凈利潤30.53億元。寶龍地產(chǎn)集團實現(xiàn)收入354.95億元，利潤60.93億元。
相比其他兩家房地產(chǎn)開發(fā)商，宋都股份規(guī)模較小。梳理公開資料，這是宋都股份和祥生、寶龍首次合作。
而爭取“與政府及業(yè)內(nèi)頭部、百強房企開展多方合作開發(fā)”，合作拿地、聯(lián)合開發(fā)，也是宋都股份多年的運營模式之一。
2020年年報披露，宋都股份39個住宅項目只有3個是其自身100%持股；2019年年報披露的12個項目中有8個是合作開發(fā)。
2019年年報中，宋都股份稱，拿地以“招拍掛”為主，同時產(chǎn)業(yè)、一二級聯(lián)動及收并購（合作拿地）多種拿地方式相結(jié)合，并與優(yōu)秀的百強、頭部房企展開強強聯(lián)手；持續(xù)通過項目合作、拓寬融資渠道、保持良好的債務(wù)結(jié)構(gòu)和資金狀況來確保公司經(jīng)營的安全穩(wěn)定。
事實上，宋都股份的模式變化或許也是行業(yè)發(fā)展形勢所決定。
“行業(yè)規(guī)模集中效應(yīng)將愈加明顯，綜合實力強、核心競爭力明顯的區(qū)域、全國房企將優(yōu)勢更加明顯，中小企業(yè)拿地難、發(fā)展難的局面會加劇，收并購及合作拿地依然是企業(yè)獲取項目的主要手段。”宋都股份2018年年報中稱，在土地獲取方面，將合理投資布局，創(chuàng)新投拓模式，加強股權(quán)類合作。
2021年第一季度，宋都股份實現(xiàn)營業(yè)收入9.72億元，同比增長14.57%；歸母凈利潤為3685萬元，同比下降42.28%。
遏制非理性拿地，土拍市場變了？
有房地產(chǎn)觀察業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”基調(diào)下，房地產(chǎn)行業(yè)已生變。
中信建投研究所數(shù)據(jù)統(tǒng)計，7月百強房企全口徑銷售金額單月同比下降7.6%，銷售增速年內(nèi)首度轉(zhuǎn)負(fù)。土地市場上，集中供地、熔斷機制相繼出臺。第一批集中供地高溢價下，多地的項目毛利率進(jìn)一步下降。
“當(dāng)前一些開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)緊張，信貸較難”，另一方面是地方土拍“新政”在近日密集出臺，“以前集中拍地，出現(xiàn)了多家房企高溢價拿地的情況，像碧桂園的預(yù)期凈利率已經(jīng)低于2%，整個行業(yè)極度內(nèi)卷?，F(xiàn)在限制溢價率，改為搖號和競品質(zhì)，也有意遏制非理性拿地。”一位上海房地產(chǎn)開發(fā)國企高管向券商中國記者分析，綜合這些因素或是杭州退地事件出現(xiàn)的深層原因。
8月11日，青島市成為繼天津、深圳后第三個調(diào)整掛牌出讓“兩集中”地塊的城市。
當(dāng)日，青島市自然資源和規(guī)劃局及嶗山區(qū)、城陽區(qū)、即墨區(qū)等區(qū)自然資源局集中發(fā)布公告，終止7月30日發(fā)布的“兩集中”出讓地塊，再次實施公開出讓時間，以屆時公告為準(zhǔn)。
在青島之前，8月10日，天津市規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)披露，61宗國有建設(shè)用地使用權(quán)公開掛牌出讓公告時間延長，并對其中1宗地塊增設(shè)最高限價，60宗地塊對原最高限價進(jìn)行下調(diào)。
在此之前，深圳公共資源交易中心發(fā)布公告，中止出讓22宗地塊，起始總價約421.98億元。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，當(dāng)前土地市場的基調(diào)依然是穩(wěn)地價。杭州地區(qū)針對第二批出讓地塊下調(diào)了溢價率上限，規(guī)定競買單位需足額繳納20%競買保證金后方可參與競買；并將溢價率上限由30%調(diào)整為20%，其中“競品質(zhì)”試點地塊的溢價率上限為10%。預(yù)計“兩集中”供地城市調(diào)整溢價率上限將成為趨勢，為的是進(jìn)一步促進(jìn)第二輪拍地過程中地價的穩(wěn)定。
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