在融資監(jiān)管趨嚴的情況下,前7個月房企債券融資規(guī)模增速達2018年以來最低點,房企新增發(fā)債規(guī)模不及到期債務(wù)規(guī)模已連續(xù)保持11個月。
繼華夏幸福、泰禾、藍光之后,近日爆出陽光100的一筆2億美元可轉(zhuǎn)換債券構(gòu)成違約,并觸發(fā)交叉違約條款,將于8月12日起申請暫停另一筆金額為2.196億美元的2022年到期債券的買賣。
今年以來,房地產(chǎn)監(jiān)管舉措接連不斷,從銷售、融資、拿地等各方面發(fā)力。在融資監(jiān)管一天緊似一天的情況下,機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,1月-7月房企債券融資規(guī)模累計增速保持下滑,增速達2018年以來最低點,房企新增發(fā)債規(guī)模不及到期債務(wù)規(guī)模已連續(xù)保持11個月。
在業(yè)內(nèi)人士看來,房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境仍會繼續(xù)加壓降溫,房企只有加強自身“造血”能力,才能保持平穩(wěn)發(fā)展。
7月房地產(chǎn)企業(yè)融資總額為2075.5億元,同比下降10.7%。
連續(xù)11個月新增發(fā)債不及到期債務(wù)
8月11日晚間,陽光100發(fā)布公告稱,其2021年到期的金額為2億美元的6.50%可轉(zhuǎn)換債券已構(gòu)成違約,這一可轉(zhuǎn)換債的到期日為8月11日,將觸發(fā)交叉違約條款。此前,陽光100在違約預告中披露,目前已經(jīng)籌措到所需資金,并預期于到期日后的十個工作日內(nèi)支付該債券本金連同應計利息。
今年以來,房地產(chǎn)債券風波不斷。華夏幸福、泰禾、藍光相繼在公開債券市場上發(fā)生違約。
據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,7月境內(nèi)外債券融資到期債務(wù)規(guī)模約1158億元,環(huán)比增加29.2%,同比增加12.6%,房企到期債務(wù)凈額210億,償債壓力仍居高;房企新增發(fā)債規(guī)模不及到期債務(wù)規(guī)模已連續(xù)保持11個月。與此同時,1月-7月房企債券融資規(guī)模累計增速保持下滑,增速達2018年以來最低點。
從目前來看,房企融資“三線四檔”監(jiān)管以及房地產(chǎn)貸款集中度管理等政策,取得的效果較為明顯。
7月末,上海銀保監(jiān)局開出17張罰單,五大行均在被罰之列,涉及罰金共910萬元,均指向銀行違規(guī)為房地產(chǎn)企業(yè)和個人買房輸血,釋放加大監(jiān)管力度信號。
與此同時,7月,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會等八部委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》,提出了房地產(chǎn)市場秩序三年實現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)的目標以及具體整治范圍、措施和機制。
貝殼研究院分析人士認為,受此市場預期的影響,市場信心走低,房企境內(nèi)外發(fā)債期限減少,其中表現(xiàn)為發(fā)債期限縮短。7月,境內(nèi)債券融資發(fā)行平均期限為3.5年,較上月減少約1.0年;境外債券平均發(fā)行期限為2.8年,較上月減少約0.3年。
房企單月融資規(guī)模同比增速“5連降”
中指研究院最新發(fā)布的《2021年7月中國房地產(chǎn)企業(yè)融資監(jiān)測月報》顯示,7月房地產(chǎn)企業(yè)融資總額為2075.5億元,同比下降10.7%,環(huán)比上升8.93%,單月融資規(guī)模同比增速連續(xù)5個月下降。而今年前7個月,房地產(chǎn)企業(yè)共融資13168億元,同比減少8.54%。
對于上述數(shù)據(jù),中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)劉水解釋稱,今年房企累計融資額繼續(xù)下降,表明房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境仍處于持續(xù)收緊階段,融資難度上升。而單月環(huán)比小幅上升,主要由于7月海外債及ABS發(fā)行增加所致。
在融資結(jié)構(gòu)上,7月與上月相比變動不大。但是,同比來看,中指研究院數(shù)據(jù)顯示,房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資同比下降20.4%;海外債融資同比下降43.9%;信托融資規(guī)模同比下降17.6%;反倒是ABS融資同比上升64.2%,成為唯一正增長的融資方式。
值得關(guān)注的是,“今年以來各類融資方式的平均利率低于去年同期,房企融資平均成本較上年有所降低,且單月繼續(xù)成下降趨勢。”劉水表示,當前仍處于低利率的融資窗口期,房企可在合理范圍內(nèi)盡量擴大融資規(guī)模。
據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示,從典型房企債券發(fā)行來看,7月首開融資額度最高,合計64.7億元,平均融資利率3.1%。信用債利率最高的為
陽光城發(fā)行的10億公司債,利率為7.3%;最低為蘇高新發(fā)行的6億短期融資券,利率為2.49%。在海外債方面,利率最高為匯景發(fā)行的1.38億美元債,票面利率達12.5%;最低為武漢城建發(fā)行的3年期5億美元債券,利率為2.25%。
在同策研究院林丹妮看來,部分房企在愈加嚴厲的資金監(jiān)管下問題顯現(xiàn),給房企融資方面帶來了一定程度的負面影響。其中,房企融資利率區(qū)間擴大,融資能力愈加分化。
部分基本面好及具備一定品牌優(yōu)勢的房企融資渠道穩(wěn)定,如碧桂園獲得大額海外融資貸款,或以較低成本融資。同時,部分房企通過住房租賃也能以較低成本獲得資金。
預期融資繼續(xù)收緊,另辟綠色債券賽道
“往年的7月、8月為信用債發(fā)債高峰,但今年7月環(huán)比并未出現(xiàn)明顯增長,而前兩月信用債發(fā)行處于周期性低谷期,連續(xù)發(fā)行疲軟,境內(nèi)債券的融資能力恐怕力不如前。海外債雖然環(huán)比增長28.45%,但是同比繼續(xù)下滑。”劉水如是表示。
在很多業(yè)內(nèi)人士看來,政策收緊的態(tài)勢短期內(nèi)不會改變,到年底前,房地產(chǎn)融資環(huán)境將持續(xù)收緊。
在貝殼研究院分析人士看來,受投資者信心下降影響,部分房企境內(nèi)外信用債發(fā)行受到一定阻礙,特別是持續(xù)低迷的境外債市,未見明顯利好趨勢,預期仍將維持較高的不確定性。同時,預計8月至年末房地產(chǎn)行業(yè)政策持續(xù)偏緊的趨勢仍然不會改變,在房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控保持趨緊的情況下,到期債務(wù)凈額或?qū)⒈3珠L期為正。
對于未來房企的融資環(huán)境,中指研究院也稱,今年以來,多家房企出現(xiàn)實質(zhì)性違約,評級遭到下調(diào),高負債帶來的風險逐漸暴露,高杠桿率的企業(yè)很難繼續(xù)借助再融資維持資金流動性;商票、ABS也逐漸被納入監(jiān)管范圍,借助無息負債補充資金的能力也面臨控制,房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境只會繼續(xù)加壓降溫。
另外,在平安證券分析人士看來,地產(chǎn)融資收緊政策執(zhí)行力度超預期, 可能導致房企資金壓力驟增,而房企違約事件點狀爆發(fā),也對市場信心有一定影響。
不過,值得注意的是,近期綠色債券發(fā)行持續(xù)增長,僅7月就有多家房企首次發(fā)行綠色債券,如龍光、陽光100、力高、上坤、佳源國際等紛紛搭建綠色框架,進入“綠債”發(fā)行通道。
對此,林丹妮表示,“綠債”是指以資助符合條件的綠色項目或為項目提供再融資所發(fā)行的債券工具。而房地產(chǎn)發(fā)行“綠債”融得的資金一般會用在“節(jié)能”“環(huán)保”等概念項目上。在國家重視“綠色”可持續(xù)發(fā)展概念下,發(fā)行“綠債”成在融資渠道收緊下的新途徑,具備建造“綠色建筑”等能力的中小房企也能在“綠債”發(fā)行窗口期拓展融資渠道。
劉水也表示,在融資渠道持續(xù)收窄的環(huán)境下,通過“綠色”加持,有利于中小型房企拓展海外融資渠道。此外,房企只有加強自身“造血”能力,才能保持平穩(wěn)發(fā)展,而加速回款、分拆上市補充凈資產(chǎn)都是較為安全有效的措施。
新京報記者 袁秀麗
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