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  • “臨深限購圈”形成 深圳客進(jìn)退兩難

    2021年08月17日 09:14
    來源:證券時(shí)報(bào)
    “大亞灣的海水都是購房者的眼淚”“曾經(jīng)的睡城已經(jīng)蘇醒”……對(duì)于深圳客而言,惠州的大亞灣和惠陽樓市是一個(gè)很特別的存在。大量新房的供應(yīng)之下不乏購房者,但二手房交易卻并不算熱絡(luò),這也是大部分深圳客對(duì)大亞灣、惠陽樓市的印象。
    出乎市場(chǎng)意料的是,惠州樓市近期再次成為熱點(diǎn),最新推出的調(diào)控新政要點(diǎn)在于優(yōu)化土地競(jìng)品規(guī)則、地塊住宅銷售限價(jià)、重點(diǎn)片區(qū)暫停向區(qū)域內(nèi)擁有一套及以上住房的非本市戶籍居民出售新建商品住房等,而這一次的“重點(diǎn)片區(qū)”主要就是大亞灣和惠陽。由于東莞早已實(shí)施嚴(yán)格的限購措施,大亞灣和惠陽的加入讓“臨深限購圈”終于形成。而在“臨深限購圈”之下,深圳客對(duì)于臨深片區(qū)樓市的看法產(chǎn)生了哪些變化?
    深圳客反應(yīng)理性
    “我給你發(fā)幾個(gè)大亞灣在售的新盤,有時(shí)間去看的話我開車接您。”在羅湖東湖片區(qū)從事房產(chǎn)中介工作的黃經(jīng)理很是熱情,“今年深圳的房子不好賣,所以我們也代理深圳周邊的新盤。”
    記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),大亞灣和惠陽加入“臨深限購圈”反而成為不少房產(chǎn)中介推銷的工具:“現(xiàn)在只能買一套,再不買就沒有機(jī)會(huì)了。”不僅如此,高鐵開通和生活配套逐漸完善,加之深惠地鐵相互連接的預(yù)期,不少深圳客依舊關(guān)注大亞灣和惠陽。
    不過,與房產(chǎn)中介的熱情相比,記者對(duì)多位購房者進(jìn)行隨機(jī)采訪后得到的答復(fù)卻顯得有些平靜,多數(shù)受訪者表示不會(huì)以現(xiàn)在的價(jià)格在大亞灣和惠陽買兩套以上的房子。不僅如此,大亞灣和惠陽的新房依舊大量供應(yīng)。由此可見,盡管實(shí)施限購,深圳客的反應(yīng)還是比較理性。
    記者發(fā)現(xiàn),目前惠陽和大亞灣片區(qū)的新房售價(jià)多數(shù)在每平方米15000元至22000元之間,靠近高鐵惠州南站和緊靠深圳坪山區(qū)的新房房源價(jià)格相對(duì)較高。據(jù)樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示,惠州上半年一手住宅成交均價(jià)約每平方米1.2萬元,同比上漲9%。被納入限購的惠陽區(qū)和大亞灣區(qū)一手住宅成交量均破萬套,更關(guān)鍵的是兩個(gè)區(qū)域成交均價(jià)漲幅均超10%,這或許也是大亞灣和惠陽實(shí)施“限購”的原因。
    美聯(lián)物業(yè)深莞惠董事總經(jīng)理江少杰指出,大亞灣、惠陽區(qū)本地人購買占比相對(duì)比較少,而且據(jù)其不完全統(tǒng)計(jì),外地客在大亞灣、惠陽區(qū)購買第二套的比例應(yīng)該不會(huì)超過10%。“其實(shí)政策更多還是對(duì)市場(chǎng)、購房者心理上的影響,未來市場(chǎng)還是以平穩(wěn)為主。”
    臨深片區(qū)
    二手房交易成“痛點(diǎn)” 選擇到惠州購房的深圳者中,有受投資風(fēng)潮影響而來的投資客,也有因?yàn)樯钲诘母叻績(jī)r(jià)外溢而來的剛需客。樂有家成交數(shù)據(jù)顯示,2021年上半年深圳購房者一如既往是惠州市場(chǎng)的主力軍,占比為52.8%,深圳客到大亞灣區(qū)和惠陽區(qū)置業(yè)的占比分別為33%和19%。在靠近惠陽區(qū)政府的一處主打江景的新房項(xiàng)目,有銷售經(jīng)理告訴記者,目前項(xiàng)目的銷售均價(jià)在每平方米16500元左右,深圳客的比例在40%左右,惠州本地的客戶約占一半。
    在這些深圳客當(dāng)中,絕大部分都是購買一手新房,等到進(jìn)入二手房市場(chǎng),都會(huì)面臨難賣、叫不上價(jià)的局面。黃華(化名)的經(jīng)歷或許也是許多深圳客的真實(shí)寫照。
    2018年選擇在大亞灣買房的黃華,回想起剛搬來大亞灣時(shí)的情景,顯得尤為興奮。“那個(gè)時(shí)候每天早上6點(diǎn)起床,6∶30就出門趕深惠1線公交到雙龍地鐵站,然后再轉(zhuǎn)幾站地鐵到吉祥站,大概8∶30到公司。”黃華說。當(dāng)時(shí),黃華出于自住兼投資的需求,以單價(jià)近14000元的價(jià)格全款買下了一套三居室。目前,該小區(qū)在各中介平臺(tái)的報(bào)價(jià)多數(shù)在每平方米15000元到17000元左右,僅在鏈家平臺(tái),該項(xiàng)目的其中一期就有近250套二手房源在售。
    “算上利息,其實(shí)還賠了。”說到這,黃華顯得有些后悔,“當(dāng)時(shí)如果把這100多萬在深圳當(dāng)首付買一套房,現(xiàn)在已經(jīng)也翻倍了,只怪自己當(dāng)時(shí)不夠勇敢。”
    熟悉惠州樓市的黃經(jīng)理也表示,現(xiàn)在惠州大多數(shù)二手房估價(jià)低、利率高、放款還難,這就導(dǎo)致流動(dòng)性基本被鎖住,無論買新房還是二手房最終都要面臨這個(gè)問題。而且,惠州在二手房交易流程上比較繁瑣復(fù)雜,有些房子的二手評(píng)估價(jià)只能到成交價(jià)的七到八成。所以,二手房沒有被納入此次調(diào)控限購范圍。
    其實(shí),不僅在惠陽和大亞灣,早已實(shí)施限購的東莞臨深片區(qū)二手房市場(chǎng)也面臨類似的問題。東莞的鳳崗鎮(zhèn)與深圳的平湖“一路相連”,自然也吸納了很多來自深圳的外溢需求。如果以房?jī)r(jià)作為比較,東莞臨深片區(qū)的房?jī)r(jià)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于大亞灣和惠陽。不過,自從東莞新房和二手房都對(duì)外地客實(shí)施限購,這里的二手房成交也難了。
    有市場(chǎng)人士表示,深圳客戶外溢周邊買房的現(xiàn)象,近年已進(jìn)入高峰過后的穩(wěn)定期。美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹表示,惠陽、大亞灣限購一套新房,但沒有社保或個(gè)稅的要求,所以影響力可以忽略不計(jì)。東莞的限購則嚴(yán)格許多,而且從去年7月收緊限購政策之后,深圳客戶到東莞購房的數(shù)量就出現(xiàn)下滑,今年再次收緊之后,估計(jì)會(huì)將更多深圳客戶拒于門外。東莞、惠州一直承擔(dān)著部分買不起深圳住房的剛需客戶的外溢需求,如今受到阻礙,這些客戶除了將購房地點(diǎn)繼續(xù)轉(zhuǎn)移之外,留在深圳本地購房或變成一種選擇,再加上深圳住房供應(yīng)量在未來10年會(huì)大幅度增加,所以留深購房也是一個(gè)可考慮的選項(xiàng)。
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