今年380多次調(diào)控，終于換來了明確的樓市拐點(diǎn)。
根據(jù)國家統(tǒng)計局最新出臺的樓市數(shù)據(jù)，7月全國商品房銷售面積、銷售金額環(huán)比分別驟降42%和40%，跌至近一年最低。
從7月份70城數(shù)據(jù)看，新房房價上漲城市數(shù)量減少到51個，二手房房價上漲城市數(shù)量減少到41個。
對開發(fā)商來說，這可能是近三年來銷售最慘的7月。相較去年疫情后市場，今年7月銷售面積同比降了8.5%，銷售金額同比降7.1%。
北上廣深的房價雖然沒有下跌，但是成交面積已全部下滑，量變引發(fā)質(zhì)變，這或許將影響后續(xù)市場各方的心態(tài)的變化；“樓盤打新”一向最為火熱的杭州，亞運(yùn)村首批項目搖號登記數(shù)竟不及預(yù)期，沒有觸發(fā)社保限制；而上半年樓市非常強(qiáng)勁的合肥，房價漲幅也逐漸熄火。
與此同時，樓市分化正在加劇。26個城市二手房房價開始下跌，其中大部分為三四線城市。無論是明面上的行政命令，還是暗地里的行業(yè)約束，已經(jīng)有城市擔(dān)心房價下跌太猛，事先劃定降價紅線。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一場“全線超預(yù)期降溫”來了。
四大一線城市成交量下滑
17日，杭州“萬套紅盤潮”出現(xiàn)了爆冷一幕。在“亞運(yùn)村三巨頭”中最早領(lǐng)取預(yù)售證的綠城桂冠東方一期989套房源登記結(jié)束，杭州當(dāng)?shù)孛襟w稱，最終參與登記搖號的數(shù)量定格在6300組左右，既未觸發(fā)限售，也沒有觸發(fā)“拼社保”，“杭州樓市最后的盛宴”被提前澆滅了熱情。而原本不少杭州人預(yù)估的“萬人搖”、全城凍資千億的場面，似乎也很難再現(xiàn)了。
今年上半年漲幅在強(qiáng)二線城市中非常突出的合肥，房價也終于漲不動了。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，合肥新房價格漲幅已經(jīng)連續(xù)4個月走低，二手房價格漲幅為近17個月最低。7月份合肥新建商品住宅、二手住宅銷售價格環(huán)比均只上漲0.1%，仿佛踩下了急剎車。
根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，今年6月，全國房價漲幅開始呈現(xiàn)穩(wěn)中有落的態(tài)勢，到了7月份，各線城市漲幅已經(jīng)全面回落。
最為突出的數(shù)據(jù)是，在統(tǒng)計局重點(diǎn)監(jiān)測的70個大中城市里，已經(jīng)有26個城市二手房房價環(huán)比下跌，比上月增加了10個。同時，房價上漲城市已經(jīng)連續(xù)4個月數(shù)量下調(diào)，新房51個城市房價上漲、二手房41個城市上漲，都是年內(nèi)數(shù)量最低。
四大一線城市成交面積環(huán)比均出現(xiàn)下滑，總成交面積環(huán)比降幅為21.34%，其中上海下滑幅度最大，超過30%，北京超過15%。二線代表城市成交面積環(huán)比下降11.47%，三線代表城市成交面積較上月下降17.42%。
對于7月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，中金公司認(rèn)為“基本面全線超預(yù)期降溫”。招商證券則認(rèn)為，7月銷售額高位回落，跟近期按揭額度偏緊和疫情反復(fù)等有關(guān)，預(yù)計下半年保持回落趨勢。中信證券同樣認(rèn)為，由于信貸供給有限，下半年銷售預(yù)計繼續(xù)下行。
對于房企來說，一系列開發(fā)景氣指標(biāo)也在下行。7月新開工數(shù)量大幅下跌，同比降幅高達(dá)21.5%，環(huán)比累計新開工增速由正轉(zhuǎn)負(fù)，全年難言樂觀；單月投資增速繼續(xù)回落，同比增速僅剩1.4%；累計土地購置面積負(fù)增長，下半年供應(yīng)結(jié)構(gòu)仍然偏緊；單月房地產(chǎn)企業(yè)到位資金增速轉(zhuǎn)負(fù)，達(dá)到-7.0%，融資環(huán)境依舊嚴(yán)峻。
可以說，從去年下半年延續(xù)至今年的樓市高燒，目前拐點(diǎn)已經(jīng)十分明確。今年以來，罕見的金融強(qiáng)監(jiān)管與行政性調(diào)控同時發(fā)力，推動了房價降溫。
一般七八月份是調(diào)控政策平靜期，但今年卻并不平靜。7月，房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)井噴，從中央到部委到地方，密集調(diào)控次數(shù)高達(dá)66次，刷新年內(nèi)單月調(diào)控次數(shù)最高紀(jì)錄。
7月末住建部約談5個熱點(diǎn)城市之后，8月上半月，各地調(diào)控政策依舊頻出，累計已經(jīng)超過30次。
整體來看，今年以來全國各地調(diào)控次數(shù)超過了380次，調(diào)控呈現(xiàn)多頻次、高密度、精準(zhǔn)性、全鏈條的特點(diǎn)，如一場不停歇的疾風(fēng)勁雨，終于澆滅了樓市虛火。
三四線城市房價排隊下行
不同于熱點(diǎn)一二線城市拐點(diǎn)初現(xiàn)，不少三四線城市已經(jīng)迅速進(jìn)入房價下行通道。
7月已經(jīng)錄得房價跌幅的城市，大多數(shù)為中西部和北方的三四線城市，包括岳陽、呼和浩特、昆明、唐山、秦皇島、牡丹江、安慶、贛州、平頂山、常德、韶關(guān)、桂林、瀘州、南充、遵義和大理。
以湖南岳陽為例，根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，其單月新房價格環(huán)比下跌0.7%，跌幅為全國第一，而在此前的6月份新房價格環(huán)比也下降了0.4%。
根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，自今年6月開始，岳陽新房價格出現(xiàn)斷崖式下跌，從5月的7605元/平方米跌至6月的6558元/平方米，7月繼續(xù)下滑至6492元/平方米。因而在眾多限售、限價政策中，湖南岳陽出臺了年內(nèi)第一個“限跌令”——當(dāng)?shù)卣{(diào)控新政稱，商品住房銷售的實際成交價格不得高于備案價格，也不得低于備案價格的85%。
與岳陽類似，房價下跌的昆明也“坐不住了”。
作為西南4個省會城市中唯一房價下跌的城市，8月11日，昆明市房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)紀(jì)協(xié)會出面召開“三穩(wěn)”工作要求座談會，稱惡意降價等情節(jié)嚴(yán)重者，將被停止項目網(wǎng)簽，并要求其成員禁止釋放或轉(zhuǎn)發(fā)市場負(fù)面信息。不過，昆明市房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)紀(jì)協(xié)會性質(zhì)為社會組織，它發(fā)布的消息并不能視作政府部門的正式調(diào)控舉措。
過去幾年，部分三四線城市過分以來棚改貨幣化拉抬樓市，如今棚改基本收官，疊加整體信貸收緊，即便不出任何樓市調(diào)控政策，三四線城市的房地產(chǎn)都已面臨巨大壓力。
“目前三四線城市去化慢，而大部分房企下半年都有迫在眉睫的去化壓力，三四線項目打折、降價促銷幾乎是必然的。我們內(nèi)部已經(jīng)在做降價部署，主要需防范降價面臨的輿論壓力和老業(yè)主不滿。”一家房企營銷人士告訴第一財經(jīng)。
另一家房企中部區(qū)域營銷線人士則表示：“現(xiàn)在降價也是無奈之舉，因為大家回籠現(xiàn)金流的任務(wù)都很重，下半年降價的情況可能更普遍。不過一到樓市下行期，很多城市都有設(shè)置了‘暗線’，即便不出限跌令，大家也都知道要控制的幅度。現(xiàn)在有龍頭房企債務(wù)壓力太大，降幅太多，這樣容易導(dǎo)致當(dāng)?shù)貥鞘写笃鸫舐洹?rdquo;
三四線的降價暗戰(zhàn)，也反映出目前中國樓市高度分化的情況正在加劇。整個大環(huán)境生變，就讓部分三四線城市房價猛跌，而一些一二線熱點(diǎn)城市在各自的密集調(diào)控下，房價依然堅挺。
比如北京、上海，盡管出現(xiàn)成交面積下滑的情況，但二手房漲幅達(dá)0.7%，仍然領(lǐng)跑一線城市。
“上海新房成交面積下降幅度較大，但從房價指數(shù)來看，上海新房環(huán)比仍上漲0.4%。7月二手住宅市場成交同樣出現(xiàn)縮水，交易量不到2.4萬套。雖然成交量出現(xiàn)下滑，但從絕對量來看，仍比正常流量高出15%以上，說明市場溫度雖然有降，但是降幅不顯著。”上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦對第一財經(jīng)表示。
中原地產(chǎn)認(rèn)為，目前從交易趨勢來看，上海、北京還暫時處于上升通道中，因此盡管有調(diào)控政策，但要馬上扭轉(zhuǎn)預(yù)期有一定難度。
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