恰值銷售淡季，樓市調控仍此起彼伏。歷經一輪瘋狂上漲的國內樓市，成交量已普遍回落。作為樓市“風向標”的深圳，在數(shù)月前已經進入了新的階段。
深圳市住建局于2021年2月8日在國內率先提出了“二手住宅成交價格參考機制”（下稱“2·8新政”），實際影響超出了市場預期。深圳二手住宅成交均價一改以往上漲態(tài)勢，轉而出現(xiàn)下跌。
8月截止16日，深圳共計成交二手住宅1032套。業(yè)內預計深圳8月二手住宅成交量將跌破2000套。對比深圳7月份二手住宅成交2557套，成交量或將四連跌，并創(chuàng)近17個月新低，僅好于2020年2月的1667套。
未來一段時間，開發(fā)商、購房者等多方力量將持續(xù)博弈。但是，可以預料的是，“2·8新政”這種精細化調控工具的祭出，外加地產金融監(jiān)管的持續(xù)收緊等，勢必將令本輪樓市盤整期更久。
拐點時刻早現(xiàn)
“2·8”新政是在二手房網簽價格的基礎上，結合周邊新房價格，對深圳3595個小區(qū)編制“成交參考價”。它被認為是深圳樓市此輪進入拐點的關鍵因素，深圳樓市隨即告別了持續(xù)高熱的狀態(tài)。
8月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2021年7月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。其中，深圳二手住宅銷售價格指數(shù)環(huán)、同比繼續(xù)回落。
數(shù)據顯示，7月份深圳二手住宅銷售價格環(huán)比指數(shù)為99.6，相當于下跌0.4%。這已是深圳二手住宅銷售價格環(huán)比連續(xù)3個月下跌，且較此前5月、6月-0.1%、-0.3%的跌幅進一步擴大。
同比方面，二手住宅銷售價格指數(shù)漲幅亦明顯回落，從今年2月的同比上漲16%，歷經連續(xù)5個月回落至7月份的上漲7%。
今年上半年，深圳二手住宅僅過戶2.8萬套，環(huán)比下降45%，同比下降35%，過戶量為近三年來新低。樂有家等多個研究機構數(shù)據稱，“調控效果十分明顯”、“深圳28指導價新政等政策的疊加，成功冰凍了成交量，成交價格也應聲下滑”。
業(yè)主的心態(tài)也跟隨行情有所變化。據樂有家門店數(shù)據監(jiān)測顯示，“2·8”新政出臺后，業(yè)主3月份還處于觀望期，預期依然較高。但從4月份開始，市場上的掛牌房源逐月增多，還紛紛開始下調報價，下調報價房源占比從41%上漲至64%。回到年初，這個占比還不到20%。
目前，買賣雙方業(yè)主在動態(tài)博弈中，心態(tài)也趨于穩(wěn)定。截止8月1日，深圳二手住宅掛牌價環(huán)比繼續(xù)保持穩(wěn)定，部分片區(qū)二手住宅掛牌價呈現(xiàn)上浮趨勢，但基本處于合理的漲跌幅度。其中兩月內掛牌價有變動的房源中，超過62%的房源為下調報價，其中降價總額在幅度10萬和20萬的占比最高，為11%，其次是5萬，占比為6%。
具體到區(qū)域來看，深圳樓市這輪上漲中大受關注的深圳西部區(qū)域福田、寶安、光明等成為下調房源較為集中的區(qū)域，東部地區(qū)的龍崗、羅湖及鹽田下調房源占比變化不大。整體來看，市場正在回歸理性。
何去何從？
回看深圳樓市近二十年歷程，歷經數(shù)個節(jié)點時刻。
2002年到2005年，深圳樓價基本處于微增長狀態(tài)。彼時，深圳房價年增幅僅個位數(shù)，被譽為樓市的“避風港”。好景不長，這一切在2005年戛然而止。
2005年至2007年，深圳房價開始三連跳，并于2007年迎來了首個樓市成交高峰期，每平米單價逼近兩萬元。此后，深圳與全國其他城市一樣，進入2007-2009年這輪調整期。
歷經首輪樓市調整，投資需求驅動強勁的深圳樓市，一年擠壓掉了近五成的房價泡沫。
作為全國少數(shù)完成一輪調整周期的城市，深圳的房價卻并未掉頭直下。等待深圳樓市的是報復性上漲。深圳房價于2009年站上2萬元 /㎡。
這種令外界出乎意料的結果，在此后的數(shù)輪樓市調整中變得不再新奇。從某種程度上來說，一輪樓市調整結束，盤整兩年左右，結果房價比調整前有過之而無不及，幾乎是深圳也是全國不少城市樓市調整的慣象。
再以2014-2016年這輪樓市調整為例，深圳房價自2014年10月起開啟新一輪上漲周期，二手房連漲17個月。國家統(tǒng)計局數(shù)據顯示，截至2016年2月，深圳新建商品住宅的價格指數(shù)連續(xù)15個月領漲全國。
這一輪樓市上漲在2016年迎來調整。伴隨深圳樓市2016年“3·25”新政及4月二手房評估價上調使政策面趨緊，市場觀望情緒濃厚。樓市的第二輪上漲周期也迎來了新的節(jié)點。深圳新房2017年連跌12個月回到一年前，二手住宅較為穩(wěn)定，未有大漲大跌之勢。
值得一提的是，與第一輪樓市調整不同，2014-2016年這輪樓市調整主要受到寬松的銀行信貸推動。
央行數(shù)據顯示，2015年底全國個人住房貸款余額錄得14.18萬億元，而深圳在2015年的住房貸款突破6000億元，位居全國前列。2015年深圳市全年新增房地產貸款，占新增各項貸款的一半以上，總規(guī)模超過2200億元，刷新歷史紀錄。這也促使深圳2014-2016年這一輪樓市的調控精準發(fā)力在銀行信貸端。
面對2014-2016年這輪樓市調控，深圳2018年上半年銀根基本處于收緊狀態(tài)，銀行放款速度緩慢，2018年7月，深圳首套房貸利率提升至基準利率上浮15%，在持續(xù)緊張多個月后，深圳多家銀行終于在12月將首套房貸利率從基準利率上浮 15%下調至上浮10%，放款速度也逐漸恢復正常。疊加2019年，在堅持“房住不炒”大方向不變的前提下，政府給樓市送上了多份大禮：“雙十一”豪宅稅新政、商務公寓取消“只租不售”、房貸利率LPR基點下調等，深圳樓市2019年告別了前兩年的平淡。2019年12月，深圳二手住宅成交量更是接近10000套，是近3年來最高成交值，讓不少地產人振奮不已。
業(yè)內普遍認為，深圳樓市近二十年來整體呈上漲之勢，除了與寬松銀行信貸環(huán)境、新政刺激有直接關系，還與深圳土地供應稀缺、商品房供求失衡、人口結構年輕、新興產業(yè)基礎好等密切相關。
此次再迎樓市盤整，也引發(fā)更多市場人士關注后市走向。有受訪者擔憂猛政過后，樓市短暫盤整，再現(xiàn)上行之勢。
不過，諸多市場人士認為深圳此輪樓市調控與此前不同。
深圳一位房企人士回憶到，2014-2016年這輪樓市上漲核心動力是寬松銀行信貸，時下涉房信貸政策儼然層層收緊。“無論是對房企的‘三道紅線’，還是銀行房貸規(guī)模‘兩條紅線’，疊加ABS等各類涉房融資渠道的收緊，地產金融監(jiān)管中短期內放松的可能性微乎其微。”
精準鎖定金融端口相當于把控住了樓市的七寸。“2·8”新政的祭出，也部分打消了市場人士的短期看漲預期。
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹等多位人士都有表達類似觀點。“2·8”新政在降低了二手住宅交易量的同時，無形中也縮窄了新房和二手房之間的價差，并且市場觀望氣氛很明顯地從二手房傳遞到一手房的態(tài)勢；同時，由于新房供應量大幅增加的預期明確，購房者的心態(tài)變得更平和，購房周期也變得更長。“我預計市場會逐漸回暖，但進程是緩慢的，價格方面也一樣。”何倩茹如是說。
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