回顧2021年上半年，針對住房租賃的政策逐步完善。隨著強監(jiān)管時代來臨，行業(yè)“野蠻生長”亂象將終止，迎來新的發(fā)展局面。
此外，近日發(fā)改委新發(fā)布《關(guān)于進一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點工作的通知》，明確提出基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點行業(yè)中包括保障性租賃住房，為租賃住房企業(yè)進入公募REITs的賽道提供可能性。
2021年上半年長租公寓熱點回顧
民法典實行
租賃監(jiān)管新升級
2020年5月28日，十三屆全國人大三次會議表決通過了《中華人民共和國民法典》，自2021年1月1日起施行。同時《民法典》亦對租賃住房實行了系列新規(guī)，租賃市場進一步規(guī)范。
來源：公開資料、觀點指數(shù)整理
受2020年長租公寓企業(yè)頻繁暴雷影響，如何確保租戶權(quán)益、維護租房秩序是近期政策的著重發(fā)力點。
1月6日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長王蒙徽公開表示，要推動出臺《住房租賃條例》，加快完善長租房政策。整頓規(guī)范租賃市場秩序，加大對“高進低出”、“長收短付”以及違規(guī)建立資金池等現(xiàn)象的整治力度，防止“爆雷”風險。降低租賃住房稅費負擔，對租金水平進行合理調(diào)控。
此外，要支持人口凈流入的大城市發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，供應(yīng)范圍以面向戶籍人口為主，逐步擴大到常住人口，同時要開展靈活就業(yè)人員參加住房公積金制度和住房公積金支持租賃住房發(fā)展試點。
北京在租賃住房方面亦有新的動向，1月12日，北京市住建委等三部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進一步加強全市集體土地租賃住房規(guī)劃建設(shè)管理的意見》?！兑庖姟访鞔_強調(diào)，要提高集體土地租賃住房項目供地質(zhì)量，并將房源統(tǒng)一納入全市租賃監(jiān)管服務(wù)平臺。同時，北京將會在2021年開工建設(shè)1萬套集體土地租賃住房，投放市場運營5000套房源。
整體來看，未來租賃住房發(fā)展將會在增加租賃房源供給、保障租賃權(quán)益、規(guī)范并支持租賃企業(yè)的發(fā)展等方面有所側(cè)重。
經(jīng)歷了疫情困境的大考，租賃市場的問題也開始凸顯，相信隨著相關(guān)規(guī)范與利好政策不斷推出與完善，國內(nèi)租賃市場亦會逐步向好。
蛋殼公寓停牌
長租折戟資本市場
與投資機構(gòu)不同，REITs在資產(chǎn)的選擇上一直都非常審慎，對穩(wěn)定現(xiàn)金流的要求也非常高。
4月6日，紐約證交所發(fā)布公告稱，對蛋殼公寓實施停牌處理。
蛋殼年報中披露，從2015年末至2019年末，蛋殼公寓在13個城市建立了業(yè)務(wù)，規(guī)模從2434套增長至438309套，不到四年時間里增長了180倍，主要流動資金來源是金融機構(gòu)預(yù)付租金、居民預(yù)付款、向境外實體擔保的境內(nèi)實體發(fā)行股票證券和銀行貸款。
公寓的擴張涉及大量資本開支，包括物色、翻新及裝修公寓單位，以及向業(yè)主支付按金及租金所需的資本。
雖然居民的預(yù)付租金是蛋殼公寓經(jīng)營現(xiàn)金流入的重要來源，但蛋殼還與金融機構(gòu)合作，通過租金貸方式為居民提供租金融資，以此擴大規(guī)模，此舉亦帶來一定風險。
通過租金貸，蛋殼預(yù)支大量資金拓展房源。年報中披露，2017年至2019年，蛋殼從金融機構(gòu)拿到的租金貸預(yù)付款分別為9.37億元、21.27億元及27.53億元。
基于“高進低出 租金貸”模式，蛋殼公寓在規(guī)模做大和收入逐年增長同時，虧損金額也逐年增長，由此帶來的是高負債和現(xiàn)金流吃緊。直至2021年一季度，總負債達90.27億元。
蛋殼公寓的經(jīng)歷，警示長租公寓企業(yè)要告別過去盲目擴張方式，注重提升自身運營能力。同時，亦需要相關(guān)政策來規(guī)范市場發(fā)展。
“國字號”新玩家進場
月內(nèi)，國企背景的珠江實業(yè)集團及首創(chuàng)置業(yè)推出首個長租公寓品牌，“珠實新寓”和“繁星”。
數(shù)據(jù)來源：公開資料，觀點指數(shù)整理
5月18日，珠實集團旗下廣州珠江住房租賃發(fā)展投資有限公司推出首個長租公寓品牌“珠實新寓”，正式進軍長租公寓市場。“珠實新寓”品牌定位為城市剛需人群穩(wěn)定性住房，以分散式和集中式住宅相結(jié)合，助力城市人才引進及安居。
另外，5月25日，首創(chuàng)置業(yè)推出首個集租業(yè)務(wù)線品牌“繁星”，同時首創(chuàng)置業(yè)首個，也是北京最大的集體土地租賃住房項目，首創(chuàng)繁星十八里店集租房項目月內(nèi)迎來主體結(jié)構(gòu)封頂。通過鄉(xiāng)政府支持，首創(chuàng)繁星十八里店集體土地租賃房項目將帶來40年的長租運營管理。
數(shù)據(jù)來源：公開資料，觀點指數(shù)整理
此外，首創(chuàng)繁星十八里店項目打造的是“1 6 X”的大型租住社區(qū)商業(yè)配套模式，即1個自營業(yè)態(tài) 6中基礎(chǔ)生活配套 X特色/品質(zhì)生活業(yè)態(tài)的生活配套。配有幼兒園、小學(xué)、衛(wèi)生站、社區(qū)餐廳、泳池健身會所、社區(qū)生鮮超市等生活設(shè)施。
截至當前，得益于政府的扶持，該項目共計獲得中央財政專項資金達2億元，成為北京市首個獲得最大資金支持的集租房項目。
月內(nèi)住建部召開的40個城市發(fā)展保障性租賃住房工作座談會，提出重點利用存量土地和房屋建設(shè)保障性租賃住房。而且隨著“兩集中”政策的推出，愈加多的租賃用地及集體土地入市建設(shè)租賃住房項目。
不過，對于創(chuàng)業(yè)系運營商來講，巨額的拿地成本無法負擔。隨著國企企業(yè)進場，租賃用地與集體土地入市建設(shè)項目或多數(shù)以國企及資本雄厚企業(yè)為主。而對于創(chuàng)業(yè)系運營商來說，以凱得家自如里項目為例，政企合作方面或成新趨勢。
畢業(yè)季企業(yè)花式招租
長租利好政策頻出
6月迎來畢業(yè)季，租賃市場需求旺盛，各個長租公寓品牌陸續(xù)推出畢業(yè)季優(yōu)惠政策，花式招租，搶奪畢業(yè)生客源。
來源：企業(yè)官微、觀點指數(shù)整理
據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，截至目前已有泊寓、冠寓、自如、魔方公寓、樂乎公寓等企業(yè)推出畢業(yè)生租房優(yōu)惠活動。
多數(shù)企業(yè)是從租金減免、免費換店、入住禮品等方式吸引客戶，更有冠寓和魔方公寓提出入住可獲得企業(yè)內(nèi)部推薦機會，吸引畢業(yè)生客源。
一般來說，每年租房旺季分為兩個時間段，一是春節(jié)后的2-4月迎來開學(xué)租房潮及打工租房潮，二是6-8月的畢業(yè)季租房潮。租房淡季一般是每年的11月到次年1月（春節(jié)前時間）。
所以，不少企業(yè)的畢業(yè)季優(yōu)惠政策的部分條款會加上新簽6個月及6個月以上適用，就是通過畢業(yè)季租房旺季時間，新簽半年到一年的租客，通過控制長短租租客的比重，降低租房淡季時的房間空置率。
數(shù)據(jù)來源：全國房價行情網(wǎng)，觀點指數(shù)整理
6月，畢業(yè)生客源租賃需求進一步提升，多地租賃市場較5月份活躍度上升，多地城市租金上浮。
月內(nèi)，北京住宅租金單價環(huán)比上升3.76%，同比上升24.08%。預(yù)計6-8月畢業(yè)租房潮期間，租賃市場持續(xù)升溫，租金價格保持平穩(wěn)或穩(wěn)步上升。
政策方面，今年以來政府就租賃住房陸續(xù)發(fā)布多項利好政策，通過多渠道增加租賃住房項目、稅收優(yōu)惠政策、資金監(jiān)管等，規(guī)范長租市場發(fā)展。
青客公寓排雷
遭遇消費者信心下降
青客公寓作為最早一批進入長租行業(yè)的企業(yè)之一，在2019年頂著“長租第一股”的標簽上市。月內(nèi)，青客公寓公布了2021財年中報的財務(wù)數(shù)據(jù)。
來源：企業(yè)財報，觀點指數(shù)整理
中報數(shù)據(jù)顯示，2020年10月1日-2021年3月31日，青客公寓營業(yè)收入6.15億元，同比下降1.9%；凈虧損3.08億元，同比縮減26.11%。
6個月期間，青客公寓平均入住率為86.6%，較2020年同期87.7%有所下降，尚未恢復(fù)至疫情前水平。
當然，疫情給青客帶來了影響，但并不是造成業(yè)績連年低迷的根本原因。
青客公寓采用“高收低租”、“長收短付”等二房東運營模式，可以預(yù)見的是規(guī)模與營收攀升的同時，運營成本也在逐年上漲，稍有不當，便會引起較大的資金壓力。
來源：企業(yè)財報，觀點指數(shù)整理
此外，青客公寓2021年中報數(shù)據(jù)顯示，至2021年3月31日，青客公寓負債總額29.21億元，資產(chǎn)負債率423.38%，逐年攀升。
在現(xiàn)有模式問題之下，嘗試轉(zhuǎn)型及時止損或成為青客新的發(fā)展方向。中報數(shù)據(jù)中可以看出，增值服務(wù)收入同比有所上浮，加之從青客近期動作來看，轉(zhuǎn)型意圖顯現(xiàn)，如清理租金貸業(yè)務(wù)，將房源轉(zhuǎn)讓給建信住房，僅從中承擔服務(wù)上的角色。
此外，最早一批進入長租行業(yè)的企業(yè)除魔方公寓、樂乎公寓、安歆公寓仍舊保持增長外，其他多數(shù)企業(yè)或是規(guī)模擴張停滯，或是項目轉(zhuǎn)讓，或是被并購。
例如長租老玩家優(yōu)家目前對于拓張規(guī)模積極性不高，早期企業(yè)灣流項目轉(zhuǎn)讓，貝客被自如并購，蘑菇租房陷入資金危機。
2021年度影響力長租公寓品牌 即將發(fā)布
隨著國內(nèi)經(jīng)濟復(fù)蘇，以及租賃立法、資金監(jiān)管等多項利好政策推進，長租市場趨于監(jiān)管化、制度化。未來危機與機遇共存。
受到疫情的影響，2020年長租市場供需兩端遭到?jīng)_擊。據(jù)不完全統(tǒng)計，去年因資金鏈斷裂、高收低租、長收短付等原因“暴雷”的長租企業(yè)約有40余家。不計成本地擴大規(guī)模，引來“暴雷”不斷。
不過，疫情之下，亦有頭部企業(yè)逆勢增長。在企業(yè)收并購方面，自如并購貝客公寓。安歆公寓先后收并購了易企租、新起點公寓以及入股杭州諾巢公寓，加速行業(yè)資源整合。
行業(yè)歷經(jīng)爆發(fā)式增長，又經(jīng)過市場低迷“暴雷”不斷之后，政策方面多主體供應(yīng)、多渠道供給，立法監(jiān)管與政策利好兼有，將持續(xù)推動長租市場穩(wěn)定健康發(fā)展。
在行業(yè)逐漸規(guī)范的情況下，哪些機構(gòu)是行業(yè)中的佼佼者，未來又能夠維持領(lǐng)先地位，成為行業(yè)內(nèi)的領(lǐng)頭羊？
"2021博鰲房地產(chǎn)論壇"即將盛大開啟，屆時觀點指數(shù)也將在論壇上發(fā)布《2021中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書》，囊括行業(yè)發(fā)展、地產(chǎn)金融、產(chǎn)城、物流、養(yǎng)老、文旅等業(yè)態(tài)的深度研究。
相伴而生，結(jié)合研究觀點指數(shù)將評選出在長租公寓領(lǐng)域表現(xiàn)突出的企業(yè)，構(gòu)成"2021年度影響力長租公寓品牌”。屆時近千名最具智慧的房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)及商業(yè)精英將齊聚，共同見證行業(yè)榮耀與風采。
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