今年如火如荼的集中供地被寄予厚望，希望通過這個對于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場起到關(guān)鍵的作用。不過前一段時間，原定的供地卻戛然而止，并且不是一個城市。
進(jìn)入到8月份，這本應(yīng)該是全國多地第二輪集中供地的公告或出讓時間，然而卻陸續(xù)被按下了“暫停鍵”。深圳、杭州、青島相繼發(fā)布了第二批集中供地“中止”公告；而北京、上海、廣州、重慶、沈陽、長沙、天津、杭州、濟南、福州等城市也都推遲了。
暫停不是停止，是為了更好地重啟。這個想必大家心里都有數(shù)，因為這可能預(yù)示著調(diào)控收緊背景下土拍新政或已在路上。也可以理解，我們有些路是沒有可借鑒的，只有摸著石頭過河。
積累經(jīng)驗、吸取教訓(xùn)，這就是第一輪集中供地嘗試的意義所在，具體原因我們不做分析。二輪集中供地的暫停意味著正在醞釀大招。
8月6日深圳打響暫停二輪土拍“第一槍”，緊接著，天津、青島、杭州、蘇州、濟南等多個重點城市紛紛宣布中止或延遲。
果不其然，稍事整頓后，第二輪集中供地有了下文，土拍模式也發(fā)生了新的變化。直到8月18日，作為較早按下土拍“暫停鍵”的城市之一，山東青島率先恢復(fù)了二輪集中供地，北京、南京、成都等多城集中供地正在全面開啟，福州也宣布9月上旬重啟。
綜合多地二輪集中供地的表現(xiàn)，大致可以看出此輪土拍正在迎來幾大新變化。
1、嚴(yán)控地價，降低土拍溢價率是調(diào)整的主要方向。
雖然不能說地價決定房價，但是地價對房價的影響是巨大的，吸取第一輪供地教訓(xùn)，嚴(yán)控地價，多城對土地拍賣過程中的溢價率做了限定。
此前，有官方消息表示，北京第二輪土拍規(guī)則將在第一次集中供地的規(guī)則上進(jìn)行優(yōu)化，并給出了建議，限定土地溢價上限15%，不得通過調(diào)高底價、競配建等方式抬升實際房價。
南京此次二輪集中土拍中規(guī)定，土地溢價率不超過15%，原來可是30%，直接降了一半。同時成都也規(guī)定土拍溢價率將不超過10%。天津也對61宗地塊的最高限價均進(jìn)行了調(diào)整，溢價率由最高50%下調(diào)至最高15%。由此可見，新一輪集中供地普遍的一個特點就是，嚴(yán)格控制地價，而土拍溢價率的限定則給出了紅線，要想降房價，必先從降地價開始。
2、嚴(yán)控資金來源，拒絕房企“馬甲”拍地。
眾所周知，房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，開發(fā)商對資金敏感度較高。在各種融資渠道收緊的情況下，很多開發(fā)商是你有張良計我有過墻梯，上有政策下有對策。為了拿地什么招都用上了。
過去，房企利用“馬甲”拿地的現(xiàn)象非常普遍，一些熱門地塊往往會吸引多家房企爭奪報名，為了提高成功率，往往會用多個“馬甲”提高搖號中簽幾率。哪怕是今年上半年的首批集中供地中，也屢屢驚現(xiàn)“馬甲”身影。
在第二批集中供地中，多數(shù)城市開始堵住首批次集中供地的漏洞，禁止房企們利用“馬甲”爭奪拿地，能夠幫助土地市場長遠(yuǎn)健康發(fā)展，讓土地市場恢復(fù)平靜。
在新一輪供地中，不僅對競拍資金做了限制，很多必須要求全部為自有資金，而且禁止聯(lián)合開發(fā)，拒絕中小開發(fā)企業(yè)“拼盤”參與優(yōu)質(zhì)地塊的競拍，篩選更具有資金實力和開發(fā)經(jīng)驗的開發(fā)商，為的就是確保優(yōu)質(zhì)項目被優(yōu)質(zhì)開發(fā)商獲取。
青島、成都和南京都在這方面做了明確的規(guī)定。
3、嚴(yán)控住房品質(zhì)，從“競地價”到“競品質(zhì)”甚至“定品質(zhì)”。
房子是用來住的不是用來炒的這個定位決定了房子自住才是第一位的需求，所以，無論如何調(diào)控，都不能以犧牲房子居住品質(zhì)為代價。所以，“競品質(zhì)”成為了新一輪土地出讓的新標(biāo)配。而且實際上，降低溢價率也有助于開發(fā)商利潤有所釋放，確保建筑品質(zhì)。
成都二次集中供地明確要“競品質(zhì)”，不再以競配建等方式進(jìn)行拍賣，從土地端來說有利于穩(wěn)定市場預(yù)期，降低了土拍的熱度。在“房住不炒”總基調(diào)及“三穩(wěn)”目標(biāo)指導(dǎo)下，“競品質(zhì)”也成為多地土拍政策標(biāo)配，也在保證開發(fā)商有合理利潤空間的同時，也讓購房者能夠買到品質(zhì)過硬的產(chǎn)品。如北京、杭州等地都是這樣的規(guī)則。
如果“競品質(zhì)”還不夠，南京和成都兩地跟第一次相比，均由“競品質(zhì)”改為“定品質(zhì)”。也就是說，如果“競品質(zhì)”難有自覺的品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)和要求，那官方就來做這個標(biāo)準(zhǔn)的制定，確保品質(zhì)當(dāng)先。
這不僅可以抑制開發(fā)商盲目拿地再出現(xiàn)退地的現(xiàn)象，也保證了房子品質(zhì)的追求。
4、樓市降溫是必然，開發(fā)商集體喊話：地價控一控！
全國很多城市已經(jīng)明確土地競拍規(guī)則調(diào)整，強調(diào)完善房價地價聯(lián)動機制，進(jìn)一步打擊土地市場炒作現(xiàn)象，從根本上落實三穩(wěn)工作。盡管已經(jīng)在溢價率上做了最高限制，但是對于開發(fā)商的挑戰(zhàn)卻并沒有變小。
無論是自有資金的儲備還是拿地的欲望，都很難讓開發(fā)商淡然處之。特別是在激烈競爭下，開發(fā)商一面想拿地，一面又怕拿地，因為新政策對房企資金實力、算賬能力、開發(fā)實力也提出了更高要求。還不能在產(chǎn)品品質(zhì)上打折扣。
土拍規(guī)則的變化實際上與調(diào)控的變化一脈相承，系列變化或調(diào)整正是對過熱土地市場的糾偏，引導(dǎo)開發(fā)商理性拿地，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，最終會讓樓市迎來降溫。
最近，因拿地難、拿地貴、不賺錢，多家開發(fā)商就在業(yè)績會上“大吐苦水”。有的開發(fā)商更是直接喊話，除了房價穩(wěn)定，也希望地價穩(wěn)定！
二輪供地的新變化之一就是嚴(yán)控地價，這會不會讓喊話“地價控一控”的開發(fā)商有所安慰呢？顯然，一切都在變，都在摸索中往好了變。對房企來說，也要去適應(yīng)這種變化：以前重規(guī)模，如今更重運營，未來說到底還是要以品質(zhì)和服務(wù)說話。
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