在當下的房企地產(chǎn)行業(yè)，并購往往是速效藥。
管理者都明白，只有滿足生存條件時，企業(yè)才有能力將目光從生存問題轉向策略問題。中國房企的戰(zhàn)略走向，傳統(tǒng)上是資本積累的老路子，缺少并購的經(jīng)驗，特別是在海外市場并購方面明顯不足。但隨著近兩年成功與失敗的案例不斷增多，房企也在探索中有所成長。
當前，并購趨勢主要有以下幾方面：收購方，面臨高成本土地和市場限價壓力；被收購方，面臨高債務和融資難兩大問題。部分房企為緩解現(xiàn)金流，出售手中優(yōu)質項目，融資優(yōu)勢明顯的房企則趁機低成本投入實現(xiàn)溢價。
隨著房地產(chǎn)融資政策收緊，行業(yè)出現(xiàn)強者恒強的局面，疫情給中小企業(yè)帶來更大的壓力，預計今年將會迎來新一波并購潮。
房企成并購主力，橫向并購未來可期
2021年上半年，進入后疫情時期，企業(yè)之間的并購重組也在如火如荼地推進。并購重組是激活企業(yè)和盤活資產(chǎn)的重要途徑，同時也是上市公司價值重塑的過程。
市場數(shù)據(jù)庫顯示，截至8月10日，按最新公告日提取數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)相關領域共有110起公司并購重組事件，總計金額超過1500億元，位居申萬二級行業(yè)的第11位。其中，第二季度并購規(guī)模激增，涉及金額高達910.66億元，同比增長58.57%，環(huán)比增長98.89%。
具體來看，開發(fā)商與信托是并購活動的主要力量。根據(jù)已經(jīng)公布的數(shù)據(jù)，上半年開發(fā)商并購重組涉及的總價值約656.27億元。
近些年來，房地產(chǎn)行業(yè)整體營業(yè)收入雖在增長，但盈利與資本積累能力呈現(xiàn)出明顯的下滑態(tài)勢，特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)往往遭遇到更激烈的同業(yè)競爭和行業(yè)政策不適，生存較為困難。
因此，并購重組自然也成為中小房企減少同業(yè)競爭，提升存活率最直接有效的方式。優(yōu)質的并購重組對房企業(yè)績和基本面提升作用非常明顯，在行業(yè)整體利潤下滑的背景下，觀點指數(shù)看好企業(yè)通過并購重組做大做強的方式，尤其是行業(yè)中的優(yōu)質龍頭企業(yè)間的強強聯(lián)合。
近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)的并購活動頻率和規(guī)模有所下降，且以橫向并購與混合并購為主。具體來看，縱向并購比例自2019年后有所反彈，但預期并不會有顛覆性增長。房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)業(yè)鏈中，建材、建筑與工程是主要標的方。不過目前集中供地以及“三道紅線”政策讓拿地成本及資本化費用成為主要增長點，縱向并購的優(yōu)勢被損害。
橫向并購逐漸成為房企并購活動中的主流，后疫情時代宏觀經(jīng)濟和企業(yè)財務狀況有所改善，優(yōu)質房企將目光從生存問題更多轉向策略性增長，而橫向并購也成為規(guī)模擴張與利潤增長的重要途徑。
混合并購在2019年居于高位，隨后腰斬。觀點指數(shù)認為，房地產(chǎn)行業(yè)的抗風險能力并不強。世界歷史上發(fā)生過的130余次經(jīng)濟危機超過半數(shù)與房地產(chǎn)有關。而且，我國房地產(chǎn)相關貸款占銀行業(yè)貸款的39%, 還有大量債券、股本、信托等資金進入房地產(chǎn)行業(yè)。
可以說，房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國金融風險方面最大的“灰犀牛”。拓寬其他領域、多元化發(fā)展變得順理成章，目前結果來看混合并購與橫向并購的規(guī)模差距正逐步縮減。
償債壓力誘發(fā)企業(yè)并購，“割肉”以解燃眉之急
融資環(huán)境改變是房企并購案件的直接動力源。
今年以來，房企融資主要發(fā)生了三個變化：集中供地的推廣，促使金融機構對于企業(yè)有更高的要求，傾向于給信用較好、規(guī)模較大的房企發(fā)放貸款；政策要求企業(yè)內部融資計劃需要更早地進行安排，審核流程對項目的周轉要求提高，這對企業(yè)流動性而言是個極大的考驗；企業(yè)傾向于以合作拿地的方式減輕融資壓力，部分省市如浙江地區(qū)要求拿地保證金為自有資金，無法通過融資取得。
另一方面，今年房企將迎來新的償債高峰期，房地產(chǎn)行業(yè)信用債余額總量為17419.13億元。在此背景下，不少房企被迫轉讓資產(chǎn)以解燃眉之急。“三道紅線”政策加劇了馬太效應的形成，房企的資金鏈受到威脅，行業(yè)集中度不斷提升。
以往印象中只有小房企才面臨被收并購，如今龍頭企業(yè)違約的現(xiàn)象也頻頻出現(xiàn)。未來隨著行業(yè)集中度進一步提升，預計企業(yè)通過轉讓項目、引入股權融資等現(xiàn)象將會更加頻發(fā)。
8月11日，有市場消息稱，中國恒大在考慮將旗下恒大物業(yè)部分股權出售給由萬科牽頭組成的一個財團。就在8月10日晚間，中國恒大公告，公司正在接觸幾家潛在獨立第三方投資者探討有關出售其部分資產(chǎn)，包括但不限于出售公司上市附屬公司恒大汽車和恒大物業(yè)的部分權益。
無獨有偶，前不久藍光發(fā)展慘遭股債雙雙下跌，包括“19藍光02”“16藍光01”“20藍光02”。其中，“20藍光02” 于5月27日恢復交易之后再度跌下48元，較發(fā)行價100元已腰斬，盤中二次臨停。
今年2月，藍光發(fā)展就因流動性不足將持有藍光嘉寶服務64.62%股權轉讓給碧桂園服務。5月，雖然萬科表示與藍光只是項目合作關系，但是藍光此前在龍崗高地價拿下的項目芙蓉山悅已被萬科收購。并且，無錫和駿地產(chǎn)房地產(chǎn)有限公司已經(jīng)將100%的股權轉讓給了常州萬科旗下的常州旭程企業(yè)管理有限公司。
強強聯(lián)手新模式，并購或成為IPO替代途徑
8月初，
陽光城公告稱，擬將其持有的陽光智博100%股份戰(zhàn)略投資萬物云空間科技服務股份有限公司，在買方股東現(xiàn)有股權基礎上增發(fā)換取其4.8%的股份。據(jù)悉，這是國內物業(yè)行業(yè)首宗純換股并購交易，強強聯(lián)合開創(chuàng)行業(yè)整合新模式。
本次并購有兩點較為新穎：第一是并購發(fā)生在行業(yè)大中企業(yè)之間，并不是傳統(tǒng)的“大魚吃小魚”模式。作為并購標的的
陽光城物業(yè)去年實現(xiàn)營收13.7億元，實現(xiàn)凈利潤1.7億元，在損益層面具備上市的能力。并購方萬物云去年實現(xiàn)營收182.0億元，規(guī)模位于行業(yè)前列。
第二是交易方式的改變，本次交易以換股方式進行，而非現(xiàn)金交易。換句話說，
陽光城在交易完成的基礎上可以繼續(xù)增持萬物云股份，同時設立新公司承接未來新增的交付項目。
今年，物業(yè)行業(yè)并購的特點是出現(xiàn)頭部企業(yè)之間的合并，這透露了房企間的估值差異增大。
陽光城的例子中，兩者之間在營收與利潤規(guī)模上差距在10倍左右，而在換股比例上的差異在20倍以上。
這意味著，即使同為行業(yè)頭部企業(yè)，估值差異也有超過2倍的可能。房企行業(yè)龍頭物管公司在綜合實力以及市場期待方面已經(jīng)遠遠領先于第二梯隊物管公司，物業(yè)行業(yè)也很大可能形成同房地產(chǎn)開發(fā)商一樣的競爭模式。
隨著資本慢慢從房地產(chǎn)板塊的流出和政策的不確定性，行業(yè)估值水平預期受到很大沖擊，未來或許IPO不再是物業(yè)做大的唯一路徑，而龍頭企業(yè)的競賽為中小物業(yè)企業(yè)提供一條退出的新道路。
結合當前形式，新房交付下滑，增值服務發(fā)展競爭力激烈，突破組織和業(yè)務壁壘的龍頭物企的競爭優(yōu)勢將會繼續(xù)放大，未來物業(yè)行業(yè)的集中度將迅速提升，流量整合下產(chǎn)生的合作模式將更加具有投資吸引力。
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