“活下去”，不再只是口號。
據(jù)中房網統(tǒng)計，年內共有244家房企發(fā)布了相關破產文書，以此來看，平均每天就約有一家房企破產。
最新的一例在廣東。8月底，粵系老牌房企粵泰被申請破產清算。這家早在20多前就進軍房地產，且曾與“華南五虎”齊名的房企，終于不看債務壓力，走向了破產邊緣。
數(shù)據(jù)顯示，從2019年至今，累計申請破產的房企超過1000家，大多數(shù)都是中小房企。
1天1家房企破產，聽起來相當夸張，但實際上只是九牛一毛。
根據(jù)國家統(tǒng)計年鑒，截至2019年底，全國共有9.9萬家房地產開發(fā)企業(yè)，每年破產幾百家，實屬正常，且與往年也無較大差異。
房企數(shù)量雖然如此龐大，但大多數(shù)只是曾經有過涉房地產業(yè)務，許多中小房企可能只是一個空殼，甚至只是項目公司，很多早已沒了實際開發(fā)業(yè)務，申請破產并不令人意外。
這是市場正常現(xiàn)象。
值得注意的是，與中小房企破產相比，一些大型龍頭房企開始陷入債務危機。
日前，央行、銀保監(jiān)會約談恒大集團：要求努力保持經營穩(wěn)定，積極化解債務風險，維護房地產市場和金融穩(wěn)定。
此外，據(jù)統(tǒng)計，去年以來，已有華夏幸福、泰禾集團、藍光發(fā)展、三盛宏業(yè)、福晟集團、協(xié)信、泛海等房企已經接連出現(xiàn)債務違約情況。
這其中，華夏幸福曾經是TOP10房企，泰禾集團曾位列TOP20陣營，藍光發(fā)展則是四川房企“一哥”……
三大房企一度均為“千億房企”，無論是市場規(guī)模還是影響力，都非中小房企可比。
從規(guī)模來看，華夏幸福整體違約規(guī)模超過800億元，作為大股東的中國平安為此計提了182億的損失；泰禾集團整體違規(guī)規(guī)模超過400億元，藍光發(fā)展違約規(guī)模超過150億元……
這些出現(xiàn)債務危機的企業(yè)，有兩個共同特點。
一是基本都是民營企業(yè)。與國企、央企相比，民營企業(yè)融資成本較高，且缺乏官方信用背書，一旦高速擴張期遭遇了政策重壓，高負債很容易演變成債務危機。
事實上，2021年以來，在房企融資“三道紅線”和眾多“限”字訣的約束下，各大城市的土地拍賣市場，基本成了地方國企或央企的天下，民營房企要么退場，要么變得十分謹慎。
二是這些房企幾乎都是高負債、高杠桿模式的擁躉，而在防金融風險的政策大環(huán)境下，可謂首當其沖。
房地產是典型的高周轉、高杠桿、高負債行業(yè)，對資金環(huán)境和融資環(huán)境極其敏感。高杠桿曾經是擴張的利器，但也是讓企業(yè)步入黃昏的達摩克利斯之劍。
這種模式，在上一輪“去庫存”階段，曾讓無數(shù)房企賺得盆滿缽滿，躍居千億房企之列，乃至躋身世界500強之林。
但隨著經濟進入新常態(tài)，樓市調控空前趨緊，高杠桿和高負債，轉瞬成為壓在大多數(shù)企業(yè)頭上的重擔。
能拯救這些深陷債務危機的龍頭房企的，或許是新一場大水漫灌，但在防金融風險的重要關口，這樣的機遇可遇而不可求。
事實上，從2021年開始，我國的樓市調控與以往有了實質性的不同，這背后有三大背景。
一是教育反內卷、資本反壟斷、樓市反炒房的雷厲風行。房地產固然牽一發(fā)而動全身，不可能像教育培訓行業(yè)一樣出現(xiàn)一刀切的硬著陸，但“軟著陸”早已是共識。
二是高層重提防金融風險。房地產、地方債務等是重點領域。
三是共同富裕的提出，意味著房地產作為國民財富放大器的地位開始削弱，房價暴漲制造的貧富差距，即將受到約束。
這是新的一輪大洗牌，普通人感受可能還不明顯，但身處其間的開發(fā)商們早已體會到山雨欲來的滋味。
房地產大洗牌，對哪些房企的影響最大？
一類是中小房企。
中小開發(fā)商，資金實力不及大開發(fā)商，融資成本相對高企，抗風險能力過弱，難以適應市場形勢的風云突變，“跑路”的風險遠遠高過大型房企。
同時，隨著三四線城市棚改告一段落，支撐三四線房價擴張的基本盤不復存在。在經濟下行、人口外流的大背景下，其樓市必然要接受新一輪洗牌，其間的風險不得不防。
事實上，近日，已有不少中小城市乃至二線城市發(fā)布了“限跌令”，要么要求房企降幅幅度不得超過15%，要么直接約談降價房企，這無疑是相當直觀的另類市場信號。
另一類是高杠桿的龍頭房企。
高杠桿本來是樓市繁榮期的擴張利器，卻也是樓市橫盤期的致命詛咒，隨著國際國內大環(huán)境變化，爆雷的房企可能還會層出不窮。
所以，未來買房，除了關心地段、環(huán)境和“租金回報率”之外，更要關注開發(fā)商，不要在刀尖上舞蹈。
黃奇帆預測，今后十幾年，我國房企數(shù)量會減少三分之二以上。這意味著，未來，或將有數(shù)萬家房企消失。
活下去，才剛剛開始。
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