在一線城市紛紛升級(jí)調(diào)控政策之時(shí)，部分三四線城市卻正在迎接“逆向”調(diào)控，甚至出臺(tái)“限跌令”。

不同版本的“限跌令”

近日有株洲市民、網(wǎng)民反映金碧置業(yè)、融盛地產(chǎn)、博瑞地產(chǎn)、欣盛萬(wàn)博、貝殼經(jīng)紀(jì)等企業(yè)采取大幅降低銷售價(jià)格并明顯低于市場(chǎng)正常價(jià)格銷售或代理銷售新建商品房，嚴(yán)重?cái)_亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。株洲市住建局隨后對(duì)上述企業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行了約談，并計(jì)入企業(yè)信用不良記錄。株洲市住建局要求上述企業(yè)全面整改：立即停止違規(guī)銷售行為，強(qiáng)化建筑施工質(zhì)量，確保樓盤品質(zhì)；下架所有涉嫌低價(jià)銷售的房源信息；加強(qiáng)內(nèi)部管理，對(duì)所有房源進(jìn)行清理，依法依規(guī)發(fā)布房源信息；加強(qiáng)門店和從業(yè)人員管理，規(guī)范銷售服務(wù)行為，不得誘導(dǎo)消費(fèi)者購(gòu)買不符合交易條件的房屋；強(qiáng)調(diào)作為房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)主體，應(yīng)嚴(yán)格遵守相關(guān)法律法規(guī)，自覺維護(hù)購(gòu)房者權(quán)益。

記者梳理發(fā)現(xiàn)， 2020年株洲全市房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售實(shí)現(xiàn)了正增長(zhǎng)，但中心城區(qū)新建商品住房網(wǎng)簽價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)下跌。數(shù)據(jù)顯示，去年株洲完成房地產(chǎn)開發(fā)投資420.21億元，同比增長(zhǎng)4.3%；全市新建商品房聯(lián)網(wǎng)直報(bào)銷售面積691.39萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng) 1%。中心城區(qū)新建商品住房網(wǎng)簽銷售均價(jià)6701元/㎡，同比下降2.37%。

就在最近，長(zhǎng)三角首張“限跌令”落地，江蘇省江陰市住建局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展若干事項(xiàng)的通知》，要求商品住房實(shí)際成交價(jià)格不得高于備案價(jià)格，嚴(yán)禁低價(jià)(如低于成本價(jià)、變相降價(jià)等)傾銷、打價(jià)格戰(zhàn)，堅(jiān)決杜絕惡性競(jìng)爭(zhēng)、降標(biāo)降質(zhì)、逾期交付等違規(guī)違法行為。

在此之前，岳陽(yáng)、惠州、唐山等城市先后出臺(tái)類似政策。其中，岳陽(yáng)住建局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)新建商品住房網(wǎng)簽成交價(jià)格限制的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，對(duì)岳陽(yáng)市中心城區(qū)(包括岳陽(yáng)樓區(qū)、岳陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、南湖新區(qū)、城陵磯新港區(qū))新建商品住房銷售實(shí)施價(jià)格備案，提出新建商品住房銷售價(jià)格備案后，商品住房銷售的實(shí)際成交價(jià)格不得高于備案價(jià)格，也不得低于備案價(jià)格的85%，否則商品房網(wǎng)上簽約備案系統(tǒng)提示無(wú)法簽訂商品房網(wǎng)上簽約買賣合同。

如果從發(fā)布“限跌令”的城市來(lái)看，也可以發(fā)現(xiàn)，“限跌令”并非普遍現(xiàn)象，它只發(fā)生在庫(kù)存較高、去化較難的城市。

不能叫做“不讓下跌”

說(shuō)起限跌，又會(huì)讓人想起退房事件。

“那個(gè)時(shí)候，退房鬧得很煩心，算下來(lái)還是虧了不少稅費(fèi)。”前幾年在肇慶買房的莫先生曾遭遇開發(fā)商降價(jià)后爆發(fā)的退房事件，他告訴記者，“買房也要十分謹(jǐn)慎。”

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“限跌令”是直接對(duì)應(yīng)了房企經(jīng)營(yíng)壓力增大、市場(chǎng)去庫(kù)存環(huán)境惡化等情況。通過(guò)惡意降價(jià)進(jìn)行違規(guī)競(jìng)爭(zhēng)，顯然不可行。所以此類嚴(yán)控惡意降價(jià)，本身不代表政府不允許房?jī)r(jià)下跌，而代表不允許借降價(jià)來(lái)干擾市場(chǎng)秩序。

那么，“限跌令”有用嗎？其實(shí)，每次樓市回調(diào)，都會(huì)出現(xiàn)開發(fā)商“降價(jià)潮”，地方政府祭出“限跌令”，主要還是以部分三四線城市為主。在市場(chǎng)人士看來(lái)，當(dāng)前樓市已進(jìn)入雙向調(diào)控時(shí)代，防止上漲和防止下調(diào)并存。其實(shí)，“限跌令”目的同樣是防止房?jī)r(jià)出現(xiàn)大漲大跌，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，房?jī)r(jià)大漲大跌都不可取，都可能會(huì)引發(fā)市場(chǎng)預(yù)期波動(dòng)，并將這種漲跌進(jìn)一步強(qiáng)化。相比一二線重點(diǎn)城市，三四線城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不僅單一，而且比較傳統(tǒng)、升級(jí)很慢，地產(chǎn)繁榮并依靠這個(gè)行業(yè)強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，帶動(dòng)了上下游投資和消費(fèi)、就業(yè)增長(zhǎng)，對(duì)這些城市非常重要。而且，按照預(yù)售價(jià)格備案的規(guī)定，價(jià)格經(jīng)管理部門備案以后，15%范圍內(nèi)的上下調(diào)整是可以的，開發(fā)商可以自主決定，但超過(guò)15%就必須要重新備案，之前很多城市也有類似情況，所以不能叫做“不讓下跌”，而是不能違反價(jià)格備案的規(guī)定。

李宇嘉還表示，各方對(duì)穩(wěn)定樓市的訴求很高。其公共屬性、外部性開始顯現(xiàn)，政策調(diào)控的頻率越來(lái)越高，力度越來(lái)越大了。不管是對(duì)于快速上漲，還是快速下跌，不管是對(duì)全市區(qū)域，還是部分區(qū)域，都得進(jìn)行適當(dāng)?shù)母深A(yù)，包括不允許大幅度的降價(jià)營(yíng)銷，這和不允許大幅度的上漲是一樣的邏輯，這種干預(yù)一定是有效的。