近期，大型房企信托違約事件熱度持續(xù)。房地產(chǎn)信托作為信托公司重要融資方式，頗受房企青睞。近年來(lái)，在嚴(yán)監(jiān)管背景下，房地產(chǎn)信托規(guī)模持續(xù)收縮，截至二季度末，投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托資金規(guī)模為2.08萬(wàn)億元，同比下降約17%。
值得注意的是，對(duì)于部分上市房地產(chǎn)公司，信托融資占據(jù)著相當(dāng)大的比重且成本高企。記者梳理相關(guān)半年報(bào)發(fā)現(xiàn)，上半年，A股110余家上市房企中，有15家披露信托融資情況，信托融資成本在所有融資途徑中“最貴”，近半數(shù)融資成本達(dá)到10%以上，個(gè)別公司高達(dá)24%。信托融資占比方面，4家信托融資規(guī)模占比超30%，其中*ST新光占比接近70%。另外，截至上半年末，3家房企信托融資余額超百億元，金融街更是高達(dá)210億元。
融資成本最高達(dá)24%
近半數(shù)超10%
相較于銀行貸款，信托融資條件更為寬松，不過(guò)成本并不小。房企主要通過(guò)非標(biāo)融資中的房地產(chǎn)信托融資獲取非銀貸款，其利率通常較銀行貸款利率更高。
*ST新光最為典型，信托融資成本跨度極大。半年報(bào)顯示，截至今年6月末，*ST新光的信托融資余額為22.80億元，融資成本區(qū)間為3.36%至24%，融資期限在兩年及以下。此外，公司曾兩次向某頭部信托公司借款合計(jì)4.50億元，合同利率為9%，兩筆貸款于2018年9月份逾期未還，已處于司法執(zhí)行中。截至今年6月末，上述借款的逾期利率高達(dá)24%。
雖然24%的利率尚屬個(gè)例，但總體上房企的信托融資成本也著實(shí)不低。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，15家上市房企中有7家信托融資成本均超10%。從平均融資成本來(lái)看，4家房企在10%-11%之間；從融資成本區(qū)間來(lái)看，*ST新光等3家融資成本最高達(dá)到10%以上。
“實(shí)際上，相較于前幾年，房企的信托融資成本有所下降。”用益信托研究員帥國(guó)讓表示，目前，房地產(chǎn)信托項(xiàng)目面向投資者的年化收益率在7%以上，疊加信托公司收益考慮，導(dǎo)致房企融資成本普遍超過(guò)10%。
“現(xiàn)在房地產(chǎn)信托實(shí)行監(jiān)管余額管控，加上壓降非標(biāo)融資類規(guī)模的壓力，使信托公司議價(jià)能力提高。”某地方國(guó)資背景信托公司內(nèi)部人士認(rèn)為，“公司選擇項(xiàng)目較為保守，房地產(chǎn)信托的年化收益率普遍在7%上下浮動(dòng)，按公司2個(gè)點(diǎn)的利潤(rùn)來(lái)算，房企融資成本大概在9%至10%之間。”
“隨著房地產(chǎn)信托監(jiān)管收緊，目前，公司對(duì)于項(xiàng)目選擇更為審慎，傾向于大型房企，位置偏向于一二線城市等發(fā)達(dá)地區(qū)。另外，項(xiàng)目年化收益率區(qū)間為7%至9%，公司利潤(rùn)一般要維持在1.5%乃至2%以上。因此，房企融資成本在10%以上屬于正?，F(xiàn)象。”某央企背景信托公司相關(guān)人士如是說(shuō)。
4家信托融資占比超30%
金融街規(guī)模達(dá)210億元
雖然成本高企，但多家房企仍將信托融資視為最重要的融資渠道。記者梳理發(fā)現(xiàn)，15家上市房企中，上半年，*ST新光等4家上市房企融資規(guī)模占比均超過(guò)30%。其中，*ST新光信托融資占比最大，信托融資余額為22.80億元，占總?cè)谫Y額的68%。
與此同時(shí)，信托融資規(guī)模居高不下，金融街等3家上市房企的融資規(guī)模過(guò)百億元。以金融街為例，截至6月末，金融街的信托融資余額為213億元，占總?cè)谫Y額的26%。
“高成本的信托資金規(guī)模居高不下，主要是受強(qiáng)監(jiān)管政策影響。”帥國(guó)讓認(rèn)為，當(dāng)前，房企在銀行開(kāi)發(fā)貸、發(fā)債、海外融資等融資渠道受限，而信托靈活的資金運(yùn)用方式，在一定程度上可以緩解房企資金流動(dòng)性緊張局面。
目前，股權(quán)型房地產(chǎn)信托逐漸成為轉(zhuǎn)型的探索方向。中誠(chéng)信托統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)股權(quán)投資模式發(fā)展迅速，上半年采取股權(quán)投資模式的房地產(chǎn)集合信托規(guī)模達(dá)到1138.73億元，環(huán)比上升38.64%，同比升幅更是達(dá)到377.15%，創(chuàng)近年來(lái)新高，成為信托投資房地產(chǎn)領(lǐng)域最主要的投資模式。
普益標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)為，房地產(chǎn)股權(quán)投資信托由于既不占用信托公司非標(biāo)債權(quán)額度，又能優(yōu)化房企的財(cái)務(wù)指標(biāo)，將迎來(lái)階段性發(fā)展需求，成為房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型發(fā)展的突破口。
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