商業(yè)存量時(shí)代下，如何盤活存量資產(chǎn)，通過運(yùn)營提升價(jià)值，成為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商努力的方向。近年來越來越多的企業(yè)走上資管道路，存量改造逐漸成為企業(yè)發(fā)展的新路徑。交易市場上，可以看到機(jī)構(gòu)資金入局，收并購規(guī)模的上升。
對資本方而言，商業(yè)資產(chǎn)投資的吸引力更多來自于價(jià)格增值的潛力。企業(yè)主要通過自有資金或基金模式收購存量物業(yè)項(xiàng)目，通過資管平臺改造運(yùn)營，提升物業(yè)租金收益，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值，最后通過賣出實(shí)現(xiàn)退出收益。
相關(guān)研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，內(nèi)地共錄得商業(yè)地產(chǎn)大宗交易成交金額880億，單筆交易的成交均價(jià)為9.3億元，比2020年降低1.8億元?？梢园l(fā)現(xiàn)，當(dāng)下投資者對資產(chǎn)交易更加理智審慎，高總價(jià)成交項(xiàng)目減少，整體市場依然活躍。
細(xì)分城市來看，上半年內(nèi)地大宗交易標(biāo)的絕大部分位于一線城市，具有高集中度的特點(diǎn)。其中，北京、上海作為國內(nèi)大宗交易市場的風(fēng)向標(biāo)，今年以來交易率先反彈。
從物業(yè)類型來看，辦公樓項(xiàng)目依然是最受青睞的資產(chǎn)，占據(jù)著最大的市場交易份額。如北京的SK大廈以超90億總價(jià)成交，這一價(jià)格刷新了疫情后國內(nèi)大宗交易市場成交的記錄。
而購物中心資產(chǎn)上半年交易熱度也不低，主要由外資、險(xiǎn)資以及基金類買家促成。其中更是出現(xiàn)近年來同類資產(chǎn)中的最大交易金額，為Brookfield（博楓）以89億元收購上海悅薈、青島悅薈等位于上海、北京、青島、西安、重慶的五個(gè)購物中心資產(chǎn)包，外資繼續(xù)表現(xiàn)出對國內(nèi)條件較優(yōu)商業(yè)項(xiàng)目的青睞。
對于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，資本從不吝于收購，而成功的交易也能使賣方獲得豐厚的利潤回報(bào)。在增量空間縮窄、存量當(dāng)?shù)?、利潤增長難題之下，資管運(yùn)作下的商業(yè)在資產(chǎn)價(jià)值優(yōu)化與流動性釋放中具有廣闊想象。
但在市場環(huán)境的變化之下，通過資管實(shí)現(xiàn)存量資產(chǎn)的提升，無論在投入與收益、謀略與布局、運(yùn)營與創(chuàng)新等方面并非易事。如何把握機(jī)會，實(shí)現(xiàn)從資產(chǎn)到資本的跨越，在投資周期中提升價(jià)值，無疑都需要豐富的市場經(jīng)驗(yàn)，更需要參與主體獨(dú)特的見解與思維火花的碰撞。
11月2日，2021觀點(diǎn)商業(yè)年會將在上海舉辦，屆時(shí)將有一場關(guān)于“資管時(shí)代的存量新途”主題討論會，會議將邀請來自全國各地的金融機(jī)構(gòu)、企業(yè)以及專家學(xué)者共同參與，深入探討資管時(shí)代下存量資產(chǎn)的創(chuàng)新與走向，為從業(yè)者們提供更多借鑒與經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)，針對存量資產(chǎn)的資本賦能，如商業(yè)資產(chǎn)證券化以及商業(yè)REITs等熱門話題也將進(jìn)行深入交流。
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