今年初以來，杭州、上海、東莞等地接連出政策將法拍房納入限購，北京也早早明確購買法拍房需要限購資格。不過，近期有網(wǎng)友對《華夏時報》記者爆料稱，有機構(gòu)可以幫助客戶繞過北京的限購政策，購買法拍房。
《華夏時報》記者在采訪調(diào)查過程中了解到，目前繞開限購購買法拍房難度較大。相關(guān)從業(yè)者表示，有兩種途徑，一種是如果該房源的主管法院所在城市法拍房不限購，且文件也沒有表明該房源限購，那購買該房源不需要購房資格。第二種則是可以通過購買債權(quán)來間接購買房源，這也不需要購房資格。
法拍限購有“空子”？
近日，有人爆料稱，北京購買法拍房可以“撿漏”，直接繞過限購政策成交。爆料人表示，雖然北京的法拍房早已經(jīng)納入限購范圍，對于購房資格有著較為嚴格的考量，但仍有人通過購買法拍房進行“炒房”。
從事法拍房中介工作的林鵬（化名）對《華夏時報》記者說：“（目前繞開法拍房限購的一種炒房手段）并不是說完全不需要資質(zhì)或者完全不限購，要看房源。有的房源在北京，但是歸外地法院主管，如果當(dāng)?shù)貙Ψㄅ姆坎幌拶?，那這種房源在北京也不需要購房資格。”
除了林鵬之外，《華夏時報》記者又采訪了兩位法拍房的從業(yè)人員程華（化名）以及劉夢（化名），其均表示，北京的法拍房分為限購和不限購兩類，一般不限購的法拍房房源主管法院是外地法院。
程華向《華夏時報》記者表示，客戶可以在阿里拍賣平臺上查看房源。在標(biāo)的物介紹頁面可以看到該房源的主管法院或者查封法院，而競買須知頁面則可以看到競買人需要滿足哪些條件。
針對程華的介紹，《華夏時報》記者在阿里拍賣平臺查詢了一處房源。該房源是北京市朝陽區(qū)廣達路的一處住宅，被伊金霍洛旗人民法院查封，競買人條件則是具備完全民事行為能力的公民、法人和其他組織均可。但另一處同在北京朝陽區(qū)的法拍房源，被北京法院查封，文件公告則表明競買人要滿足當(dāng)?shù)氐馁彿織l件。
對此，劉夢解釋，購買法拍房在遞交資質(zhì)審核材料時，是向主管法院所在城市的住建部門遞交審核，因此部分北京法拍房源可以“繞開”限購。“雖說被外地法院查封的房源不少，但是可以繞開限購的北京房源實際上不多。我接手的一個北京住宅被長沙法院查封，但是文件明確表示競買人要符合北京的限購條件，這樣的房源就不能繞開限購。”劉夢對《華夏時報》記者說。
不過，林鵬對《華夏時報》記者說：“如果主管法院所在城市法拍房也限購，或者主管法院是北京的法院，那繞開限購‘也有途徑’。”“一般來說，購買法拍房購買的是房子的產(chǎn)權(quán)。如果這套房源流拍，客戶可以通過購買債權(quán)來間接持有房源，也就是購買債權(quán)房，這個是不需要限購的。”林鵬對《華夏時報》記者說。
不過近年來法拍房限購趨嚴。林鵬稱，操作空間相比較前幾年已經(jīng)大幅減少，能夠“撿漏”的房源數(shù)量也較少。購買法拍房時，法拍中介機構(gòu)可以幫助客戶辦理全部的手續(xù)，包括前期調(diào)研和后期房屋問題的處理。
法拍房價格越來越接近市價
對比市場上同類型的房源而言，法拍房的價格一般較市場價低，這是法拍房吸引大批購房者的原因。林鵬對《華夏時報》記者表示，整體來看，目前法拍房的價格比市場價大概低15%左右。
“之前法拍房比較小眾，多數(shù)購房者不了解，價格優(yōu)惠空間更大。但是，隨著近兩年法拍房開始進入大眾視線，法拍房的優(yōu)惠在減少，部分優(yōu)質(zhì)房源價格甚至與市場價無異。”林鵬對《華夏時報》記者說。“另外，房源的起拍價實際上并不具備參考性，很多客戶看到起拍價低，會覺得未來增值空間巨大。但優(yōu)質(zhì)房源在經(jīng)過頻頻叫價之后，價格不斷上漲。因此，市場價才更加具有指導(dǎo)作用。”林鵬表示。
《華夏時報》記者在阿里拍賣平臺上看到，一般住宅起拍價較評估價低30%-60%左右，且有不少優(yōu)質(zhì)房源的圍觀次數(shù)已經(jīng)超過了千次?！度A夏時報》記者了解到，同類型房源之間的評估價和起拍價也會根據(jù)有無占用等情況出現(xiàn)一定差異。例如，部分法拍房源因為戶主有經(jīng)濟糾紛，已經(jīng)被債權(quán)人占用，法院不會在房屋拍賣前保證后續(xù)房源不會繼續(xù)被占用，需要競得人自行處理。
以杭州為例，8月30日，杭州“網(wǎng)紅”樓盤時代奧城的一套法拍房完成了拍賣。該房源開始競拍僅1分鐘，就被出價11次。經(jīng)過77輪報價之后，房源以1107萬元的價格成交，超過起拍價652萬元，超過評估價458萬元，單價約為8.18萬元/平米。
機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，時代奧城二手房的掛牌價一般在8.8-9.7萬元/平米左右，此次法拍房房源成交價再加上相關(guān)的稅費以及過戶等費用，和市場上二手房的價格差距已經(jīng)不大。
林鵬表示，此前，有不少投資客購買法拍房進行“炒房”，自家公司每年也會購入幾套合適的法拍房進行投資。目前自己所在的公司每年法拍房的成交量在30-40套左右。“法拍房的價格空間已經(jīng)沒有之前那么大了，我們現(xiàn)在法拍房的業(yè)務(wù)規(guī)模也不及前兩年。”林鵬對《華夏時報》記者說。
林鵬表示，法拍房市場之所以存在“撿漏”心理，主要也是因為是否能夠購買到合適的房源很大程度上依賴運氣。“法拍房房源數(shù)量肯定是比市場上二手房數(shù)量少，而且法拍房在樓層、戶型、地理位置上的選擇也比較少。很多客戶擔(dān)心后續(xù)法拍房的流通問題，其實手續(xù)完成之后，法拍房在市場流通上與一般的二手房無異。”林鵬對《華夏時報》記者說。
多城將法拍房納入限購
林鵬對《華夏時報》記者表示，購買法拍房從有合適的房源到全部手續(xù)完成一般在半年之內(nèi)。“不過，只要遇到了合適的房源，我們還是希望客戶能夠盡快出手，如果政策發(fā)生變動，購買法拍房的難度就增加了。”林鵬說。
近期，多地已經(jīng)出臺政策針對法拍房限購“打補丁”。除了北京之外，還有多個城市也已經(jīng)將法拍房納入了限購范圍。8月2日，東莞發(fā)布文件表示，企事業(yè)單位、社會組織以及自然人通過司法拍賣途徑購買東莞市商品住房的，需要符合東莞市住房限購政策要求。在2021年1月份，上海也將法拍房納入限購范圍，競買人參與競買的，需要在上海具有購房資格。隨后，在2021年3月份，杭州也將法拍房納入限購，全面圍堵炒房通道。
貝殼研究院高級分析師潘浩認為，將法拍房納入限購是全面堵住炒房渠道的重要舉措，目的是實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，對可能引起市場過熱的行為進行相應(yīng)的限制。
除了購買手續(xù)較為繁瑣之外，林鵬表示，購買法拍房仍有一定的風(fēng)險。“因為法拍房一般都有糾紛，有的房子可能已經(jīng)被（債權(quán)人）占用，或者需要繳納土地出讓金等，涉及到多個方面，在‘撿漏’的同時，也有一定的風(fēng)險。”
例如，北京朝陽的一處法拍房源拍賣公告顯示，標(biāo)的物可能存在水、電、物業(yè)費等欠費情況，均由買受人承擔(dān)。此外，標(biāo)的物可能存在相關(guān)欠費及驗收手續(xù)不全等導(dǎo)致暫時無法辦理房產(chǎn)證的情況，法院不承擔(dān)標(biāo)的物瑕疵保證。
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