最近幾天，很多人的朋友圈都被青島某樓盤“公攤面積率從購(gòu)房時(shí)承諾的31%變成了交房時(shí)的46%”刷屏了。這等于是開發(fā)商在之前31%公攤率的基礎(chǔ)上又“偷走了”15%的公攤面積。這意味著一套100平米的房子，按照之前公布的公攤率，套內(nèi)面積是69平，現(xiàn)在套內(nèi)面積只有可憐的54平，足足少了15平。
大家之所以非常關(guān)注這件事，是因?yàn)楹芏嗳嗽谫?gòu)房時(shí)都被開發(fā)商同樣的套路坑害過，對(duì)此產(chǎn)生了強(qiáng)烈的共鳴。我們也注意到，有不少網(wǎng)友借機(jī)呼吁“全面取消公攤面積”，其中有一位網(wǎng)友的留言說出了很多人的心聲：我們寧肯房?jī)r(jià)在實(shí)際面積的公開價(jià)格中上漲，也不希望看到購(gòu)房者們身處不清不楚的消費(fèi)暗區(qū)，任由開發(fā)商宰割。
“公攤面積”害人不淺，早已是人盡皆知的事實(shí)。知名主持人老梁曾經(jīng)怒斥公攤面積是一項(xiàng)“勞民傷財(cái)，不該存在”的制度。他甚至直言揭露道，“公攤面積背后有三大貓膩”：其一、中國(guó)尚無法律對(duì)公攤面積加以約束，也就是說，公攤面積沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，也沒有設(shè)置上限。這就給了開發(fā)商借公攤面積牟利的機(jī)會(huì)——測(cè)繪機(jī)構(gòu)是開發(fā)商等方面委托的，也就意味著開發(fā)商可以在第三方測(cè)量時(shí)與之達(dá)成默契，在公攤面積的大小上做文章。房?jī)r(jià)這么高，哪怕每戶多分?jǐn)偭泓c(diǎn)幾個(gè)平米，一個(gè)幾十萬方的項(xiàng)目，就會(huì)多出很多利潤(rùn)；
其二、業(yè)主的公攤面積被拿去牟利。根據(jù)2000年開始實(shí)施的《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》，我們所熟知的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)用房等，全部都是公攤面積。這就產(chǎn)生了一個(gè)問題，一些被算作公攤的物業(yè)用房、保安值班室，按道理是業(yè)主所有，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)向業(yè)主繳納一部分費(fèi)用，但現(xiàn)實(shí)中沒有人這么做；
其三、重復(fù)公攤、重復(fù)收錢。比如有些小區(qū)的消防應(yīng)急場(chǎng)所等區(qū)域已經(jīng)被算作公攤，卻又被劃成車位再次出售，這屬于重復(fù)公攤。開發(fā)商和物業(yè)把業(yè)主的公攤面積做成車位再次出售出租，相當(dāng)于是二次在業(yè)主身上牟利。
此外，購(gòu)房者還不得不繳納公攤面積對(duì)應(yīng)的購(gòu)房稅款、維修基金，以及未來每年的物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)。而隨著房屋精裝修政策乃至未來房地產(chǎn)稅出臺(tái)，購(gòu)房者遭遇到的不公還將進(jìn)一步加劇，產(chǎn)生的各類矛盾也將愈發(fā)尖銳。
今年年初，獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)也坦言，公攤面積早就應(yīng)該取消了。公攤里的貓膩和腐敗太大了，水太深了。公攤面積的多少基本是開發(fā)商說了算，一套房子隨便多報(bào)幾平米，一個(gè)幾十萬方的住宅小區(qū)，那就能多出來千萬元甚至上億的利潤(rùn)。這可比辛辛苦苦賣房子來錢快。
事實(shí)上，近兩年來央媒也多次痛斥公攤面積“害人不淺”。2018年7月份，央媒新華社發(fā)表標(biāo)題為《“公攤面積傷民”矛盾亟待求解》的文章痛斥道，“近年來，隨著商品房?jī)r(jià)格攀升，部分開發(fā)商更利用普通購(gòu)房者對(duì)公攤面積缺乏深入了解與測(cè)算能力，不斷推高公攤面積和公攤系數(shù)，有的樓盤公攤系數(shù)竟然超過52%，這讓購(gòu)房者很受傷，公攤面積真是害人不淺。”文章更指出，公攤面積問題積弊已久，越漲越多的公攤面積實(shí)質(zhì)上已經(jīng)侵占百姓的利益，也損傷了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的公平與公正。為了切實(shí)保護(hù)百姓權(quán)益，相關(guān)職能部門應(yīng)該整治公攤面積亂象。言外之意，取消公攤面積迫在眉睫；
2018年8月份，央媒中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)也發(fā)表了《公攤面積“坑”有多深？揭秘背后的貓膩》文章，重點(diǎn)抨擊了公攤面積背后的標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、重復(fù)計(jì)算、重復(fù)收錢、開發(fā)商借公攤面積之名非法斂財(cái)?shù)惹闆r。文章明確表示，買100平米的房子，實(shí)際可使用面積只有70平，老百姓的錢花得不明不白，而且還沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)來約束開發(fā)商的種種違規(guī)行為。民眾對(duì)公攤面積早已深惡痛絕，確實(shí)到了應(yīng)該考慮取消公攤面積的時(shí)候了。
此外，我們也注意到，2019年2月18日住建部在《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見稿）》中有一條16字的新規(guī)定：住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易。很多人看到這條規(guī)定后，就開始惡意解讀，從去年起，就有很多媒體發(fā)布消息指出，“明年起，公攤面積將全面取消”。不僅如此，最近一段時(shí)間，我們還發(fā)現(xiàn)，很多個(gè)人媒體，信誓旦旦表示，明年（2022年）公攤面積取消后，已購(gòu)房者還將獲得一筆可觀的補(bǔ)償。
事實(shí)真的如此嗎，明年起公攤面積真的會(huì)取消嗎？答案非常清楚：明年公攤面積不會(huì)取消。首先，截止到目前，官方層面從未發(fā)表過有關(guān)“取消公攤面積”的文件文字。很多媒體基于住建部《住宅項(xiàng)目規(guī)范》中的“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”的規(guī)定，分析得出“國(guó)家要全面取消公攤面積”的結(jié)論是站不住腳的。因?yàn)檫@條新規(guī)并沒有正式實(shí)施，它只是一個(gè)“征求意見稿”，所以不能作為取消公攤面積的國(guó)家法律法規(guī)依據(jù)；
其次，實(shí)際上，在2019年2月24日，央視新聞客戶端就發(fā)表了標(biāo)題為《公攤面積取消？這事不簡(jiǎn)單》的文章明確給出了答案：“公攤面積”全面取消，這是錯(cuò)誤解讀。文章指出，公攤面積害人不淺雖然是事實(shí)，民眾反感公攤面積的情緒濃厚也是事實(shí)，但是從物理上來說，全面取消公攤面積不切實(shí)際，因?yàn)橐粋€(gè)小區(qū)的入戶大堂、過道、電梯井等這些“公共空間”都需要有分?jǐn)偂?/div>
事實(shí)上，每當(dāng)人們討論取消公攤面積的時(shí)候，總有一部分人站出來反對(duì)。在我們看來，反對(duì)取消公攤面積的無非是三類人：開發(fā)商、物業(yè)公司、暖氣公司。開發(fā)商方面：通常會(huì)以“取消公攤面積房?jī)r(jià)上漲”、“房屋品質(zhì)會(huì)降低”為理由反對(duì)。
但聰明人其實(shí)都看得出來這兩個(gè)理由都是不成立的：一方面壓縮公攤面積或改成按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)造成的價(jià)格上漲，本身只是一個(gè)數(shù)字問題，并不會(huì)真正提高購(gòu)房者負(fù)擔(dān)，相反會(huì)降低購(gòu)房者的未來資金壓力；另一方面，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，開發(fā)商如果膽敢用壓縮公攤面積占購(gòu)房者便宜，那么這個(gè)開發(fā)商一定會(huì)被購(gòu)房者所拋棄，他建造的產(chǎn)品也不可能賣得出去；
物業(yè)公司方面：借著公攤面積，物業(yè)每年可以多收上百萬的物業(yè)費(fèi)。要知道，這些所謂的“公攤面積對(duì)應(yīng)的物業(yè)費(fèi)”其實(shí)購(gòu)房者都是不需要繳納的，因?yàn)槭覂?nèi)部分已經(jīng)交過費(fèi)了，但同樣沒有享受到物業(yè)對(duì)等的服務(wù)；
暖氣公司方面：暖氣費(fèi)也按照建筑面積（包含公攤面積）收取，其實(shí)是最不科學(xué)、最不應(yīng)該的。過道、垃圾場(chǎng)、變電室、設(shè)備間、公共門廳、分隔墻等等這些地方明明沒有暖氣管，但業(yè)主依然要交錢，這分明就是在欺負(fù)業(yè)主“人傻錢多”。但現(xiàn)實(shí)中大家明明都知道這個(gè)規(guī)定不合理，但鮮有人站出來反對(duì)，根本原因是不敢不交——不交的后果可能就是斷暖氣。
不過，縱使開發(fā)商、物業(yè)、暖氣公司等有一萬個(gè)反對(duì)“取消公攤面積”的理由，但都不妨礙公攤面積未來會(huì)全面取消的事實(shí)。說得直白點(diǎn)，即使明年公攤面積不取消，也可能在5年后、10年后迎來公攤面積的全面取消。
理由有三個(gè)：其一、中國(guó)是目前全世界唯一一個(gè)仍然在實(shí)行公攤面積制度的國(guó)家；其二、央媒新華社早就明確表態(tài)“公攤面積雖然長(zhǎng)期存在，不意味著這種做法合理”，言外之意，取消公攤面積是大勢(shì)所趨；其三、天怒人怨的公攤面積已經(jīng)引來了國(guó)家層面的重視，住建部在征求意見稿中考慮將以“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”，說明國(guó)家層面已經(jīng)在考慮出臺(tái)新規(guī)整改這一弊端的準(zhǔn)備了。
很多人可能不知道，其實(shí)取消公攤面積我們完全有先例可借鑒——早在2002年，重慶市就通過了《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》，其中明確規(guī)定，商品房現(xiàn)售和預(yù)售，以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)，商品房買賣合同及商品房權(quán)證應(yīng)當(dāng)載明共用部位及設(shè)施。不僅如此，條例還明確了開發(fā)商“不照做”的后果：會(huì)被處以商品房交易金額5%-10%的罰款。
此外，在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，隨著開放式小區(qū)越來越多，政府在公共區(qū)域建設(shè)中的作用將越來越大，開發(fā)商取消公攤面積收費(fèi)是趨勢(shì)。而且從全球范圍來看，“套內(nèi)面積計(jì)價(jià)”都是一個(gè)更科學(xué)、更主流的計(jì)價(jià)方式。
明年公攤面積雖然不可能全面取消，但是我們也看到，從去年起部分城市就開始出臺(tái)新規(guī)封堵“可能由公攤面積而產(chǎn)生的”漏洞了。
以北京為例，在今年研究起草的“進(jìn)一步規(guī)范新建商品住房銷售行為的通知”文件中，不僅明確了合同中必須同時(shí)標(biāo)注建筑面積和套內(nèi)建筑面積，更進(jìn)一步明確樣板間必須要保留至收房后三個(gè)月。毫無疑問，在這兩條新規(guī)下，開發(fā)商還妄想依靠公攤面積撈油水，已經(jīng)不可能了。因?yàn)橘?gòu)房者可以通過保留三個(gè)月的樣板房來找開發(fā)商“算賬”。
最后，既然“明年起取消公攤面積”的說法不成立，那么討論“開發(fā)商會(huì)不會(huì)向已購(gòu)房者補(bǔ)償”也就失去了意義，因?yàn)榍疤釛l件都不存在。
退一萬步來說，即便明年公攤面積真的會(huì)取消，我們也不認(rèn)為開發(fā)商會(huì)對(duì)已購(gòu)房者進(jìn)行補(bǔ)償，國(guó)家更不可能出臺(tái)政策強(qiáng)迫開發(fā)商對(duì)已購(gòu)房者補(bǔ)償。原因很簡(jiǎn)單，在我國(guó)，法從來不溯及既往。以香港為例，2012年宣布取消公攤面積時(shí)，并未對(duì)任何已購(gòu)房者進(jìn)行任何形式的補(bǔ)償。
所以，不管是否取消公攤面積，都不可能對(duì)已購(gòu)房者進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。到此，一些個(gè)人媒體包裝的“取消公攤面積購(gòu)房者將獲得一筆補(bǔ)償”的說法是嚴(yán)重失實(shí)的。大家也別再幻想著“天上掉餡餅”的好事了。
來源：房產(chǎn)新談
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