截至9月22日，全國(guó)22城第二批次地塊出讓進(jìn)程已經(jīng)過(guò)半，廈門(mén)、福州、蘇州等10個(gè)城市率先完成出讓。觀察可以發(fā)現(xiàn)，相較于首輪集中供地，溢價(jià)率下降、流拍率上升成為本輪土拍的顯著特征。

研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，在政策調(diào)控和房地產(chǎn)金融審慎管理走向常態(tài)化的情況下，房企拿地意愿受限，預(yù)計(jì)后續(xù)競(jìng)拍的城市土地市場(chǎng)也將降溫。二批次流拍和撤牌地塊較多的城市，或進(jìn)一步優(yōu)化土拍規(guī)則。

多城下調(diào)溢價(jià)率上限 提高參拍門(mén)檻

由于土拍規(guī)則調(diào)整，在第二次集中供地過(guò)程中，多個(gè)城市的土地出讓出現(xiàn)延期或重新掛牌，例如，深圳、杭州、青島均停止掛牌之后重新掛牌，福州、濟(jì)南、沈陽(yáng)、蘇州和天津等城市均延期出讓。就出讓時(shí)間來(lái)看，很多本該8月集中土拍的城市，都延期至9、10月份。

根據(jù)中指研究院發(fā)布的一份報(bào)告，在22個(gè)重點(diǎn)城市中，第二輪集中供地的土拍規(guī)則較首批主要呈現(xiàn)三點(diǎn)變化：首先，競(jìng)拍規(guī)則優(yōu)化為“限價(jià) 搖號(hào)”。以廣州、南京、杭州、合肥為代表的多數(shù)城市溢價(jià)上限被下調(diào)至15%，降低房企的拿地成本。部分城市取消“競(jìng)配建”和“競(jìng)自持”，多數(shù)城市引入搖號(hào)作為競(jìng)價(jià)達(dá)上限后的最終環(huán)節(jié)。其中，上海和蘇州實(shí)行“一次報(bào)價(jià)”，無(wú)錫、福州等11個(gè)城市“搖號(hào)”出讓?zhuān)本?、青島等6個(gè)城市則采取“競(jìng)報(bào)高品質(zhì)方案”。

其次，參拍門(mén)檻在多個(gè)維度被抬高。在開(kāi)發(fā)資質(zhì)上，重點(diǎn)城市第二批次地塊的出讓規(guī)則對(duì)競(jìng)買(mǎi)人開(kāi)發(fā)資質(zhì)要求更加嚴(yán)格，包括資質(zhì)級(jí)別、年限、聯(lián)合多主體等，在購(gòu)地資金上，審查力度加強(qiáng)，除天津外的多數(shù)城市明確房企股東和購(gòu)地資金來(lái)源“五不得”，上海、南京等城市須在土拍前后經(jīng)由會(huì)計(jì)師事務(wù)所開(kāi)展審查。

最后，品質(zhì)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)提升。杭州、蘇州等10個(gè)城市在第二批集中供地中強(qiáng)調(diào)“品質(zhì)”要求。其中，北京和合肥在設(shè)置最低品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)對(duì)部分地塊采用“競(jìng)報(bào)高品質(zhì)方案”方式出讓?zhuān)磺鄭u、沈陽(yáng)等城市采取“競(jìng)品質(zhì)”方式，蘇州、成都等城市則出臺(tái)“定品質(zhì)”細(xì)則。

流拍率上升 頭部房企拿地金額占六成

二次集中供地伊始，多個(gè)城市都對(duì)土地溢價(jià)率的上限進(jìn)行了限制，這被解讀為利好開(kāi)發(fā)商，但仔細(xì)研讀規(guī)則后發(fā)現(xiàn)，嚴(yán)格購(gòu)地資金來(lái)源、競(jìng)建筑品質(zhì)等多個(gè)細(xì)則對(duì)開(kāi)發(fā)商提出了更高要求。從大環(huán)境看，當(dāng)前各類(lèi)嚴(yán)調(diào)控政策頻出，熱點(diǎn)城市市場(chǎng)出現(xiàn)降溫趨勢(shì)，房地產(chǎn)行業(yè)整體形勢(shì)趨緊，房企拿地態(tài)度變得謹(jǐn)慎。

克爾瑞研究中心分析認(rèn)為，從已完成二輪集中土拍的城市看，土拍規(guī)則的調(diào)整產(chǎn)生了一定的穩(wěn)地價(jià)效應(yīng)，土地市場(chǎng)普遍出現(xiàn)降溫。對(duì)比首輪集中土拍熱度來(lái)看，所有城市二輪集中土拍熱度均有所下滑。具體看，成交溢價(jià)率均較首輪土拍有所降低，尤其是濟(jì)南、天津等低熱度城市，溢價(jià)率降幅均在10個(gè)百分點(diǎn)以上；除廈門(mén)外，其余7個(gè)城市二輪流拍率均大幅走高，沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、福州、濟(jì)南和天津等城市二輪土地出讓流拍率均超過(guò)30%。

中指研究院也稱，在住宅用地加大供應(yīng)的情況下，廈門(mén)、無(wú)錫、成都等城市的成交規(guī)模雖然進(jìn)一步走高，但土地市場(chǎng)降溫明顯，競(jìng)價(jià)達(dá)上限的地塊比重較首批有所下降。長(zhǎng)春、天津等市場(chǎng)較冷城市的上限地塊比重保持低位。成交樓面價(jià)方面，多數(shù)已成交城市二批次地塊成交樓面均價(jià)較首批有所下跌，青島和成都則受初始樓面價(jià)較高影響地價(jià)上漲。

對(duì)于后市，中指研究院認(rèn)為，預(yù)計(jì)后續(xù)即將競(jìng)拍的城市土地市場(chǎng)也將出現(xiàn)降溫，部分區(qū)位較好或利潤(rùn)相對(duì)較高的地塊仍是房企的聚焦點(diǎn)，進(jìn)入競(jìng)價(jià)最終環(huán)節(jié)的概率較高，利潤(rùn)較低或出讓要求復(fù)雜的地塊出現(xiàn)流拍或撤牌的可能性高。

“二批次流拍和撤牌地塊較多的城市或?qū)⑦M(jìn)一步優(yōu)化土拍規(guī)則。”該研究院還分析，為響應(yīng)加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)的要求，部分城市第三批集中供地或?qū)⒓哟蟊Ｕ闲宰赓U住房用地供應(yīng)，其中長(zhǎng)春已明確表示第三批將以棚改用地和租賃住房用地為主，原則上不再供應(yīng)住宅用地。

不過(guò)，在土拍遇冷大環(huán)境下，頭部房企仍表現(xiàn)斐然。克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，第二輪集中供地含宅地成交地塊中，成交TOP20房企拿地金額達(dá)到1047億元，占成交總額的60%，且較首輪有4%的上升，其中，中海、保利、廈門(mén)建發(fā)位居前三。

中指研究院就認(rèn)為，隨著土地市場(chǎng)熱度走低，拿地成本下行，第二輪集中土拍規(guī)則的調(diào)整將為資金穩(wěn)健的房企帶來(lái)拿地機(jī)會(huì)，利于其以較低成本增加優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)。